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1、空港新城空港花园A地块限价房建设项目可行性研究报告陕西空港置业有限公司2012年9月空港新城空港花园A地块限价房建设项目目 录第一章 总论11.1项目概况11.2研究结论与建议4第二章 项目建设的背景与必要性62.1项目建设背景62.2西安市房地产市场分析72.3项目建设的必要性102.4项目实施的可行性11第三章 建设条件分析133.1建设地址133.2 建设条件14第四章 项目开发方案194.1项目规模及建设内容194.2开发方案20第五章 环境保护与安全卫生315.1环境保护315.2安全卫生32第六章 节能336.1节能依据336.2节能措施33第七章 投资估算367.1编制依据367
2、.2投资估算367.3项目筹资38第八章 工程招投标与进度安排418.1项目招投标相关政策规定418.2项目招标方案428.3进度安排43第九章 财务评价449.1基础数据449.2评价指标449.3评价结论44第十章 社会效益评价4610.1社会影响分析4610.2互适性分析47第十一章 风险分析4811.1风险分析4811.2风险控制与对策49第十二章 结论与建议5112.1结论5112.2建议51附图：总平面布置示意图；附表：1.全部投资现金流量表； 2.损益表； 3.销售收入与经营税金及附加表；4.筹资计划表；5.还款付息计划表。II第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称空港新城
3、空港花园A地块限价房建设项目1.1.2建设单位及建设背景（一）建设单位陕西空港置业有限公司（二）建设背景近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设、分配和管理运营模式，打通不同类型保障房之间分配、运营的一些制度障碍，充分将保障性住房建设与农村征地拆迁和农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设施的建设。保障性住房建设是民生工程、发展工程，也是社会进步工程。加快保障性住房建设，对于提升西咸新区综合配套能力、促进招商引资、吸引人才和社会稳定具有重要意义，有利于促进农民进城、实现城乡一体化和区域城镇化的协调发展。为了加快保障性住房建设，把西
4、咸新区打造为推动关中地区城市集群的核心区，全面推进城镇化发展，陕西空港置业有限公司提出了空港新城空港花园A地块限价房项目。1.1.3建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。建设项目位置图11 项目选址位置图图12 项目地块图1.1.4建设内容空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。项目建设内容主要包括：新建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用
5、房4210平方米，幼儿园2200平方米。项目整体分为两期实施。一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。表11 主要技术经济指标表序号技术经济指标名称单位指标数据备注一期二期合计1总用地面积61436.0944227.23105663.32约合158.49亩其中：净用地面积48229.0738881.0587110.12 代征道路面积13207.025346.1818553.
6、22总建筑面积6087052320113190其中：地上建筑面积6087052320113190 地下建筑面积0002.1住宅57229492061064352.2社区服务用房2451003452.3商业用房339681442102.4幼儿园0220022003建筑物占地面积1155610134216904绿地面积1446916194306635容积率1.26 1.35 1.30 6建筑密度23.96%26.06%24.90%7绿地率30%42%35%8居住户数户60647410809居住人数人1939151734563.2人/户10停车位（地面停车位）个3202555751.1.5投资估算及
7、资金来源本项目开发建设投资约为29844.78万元。本项目资金筹措方案拟定为：自筹资金11000万元，申请银行贷款8000万元，其余资金由预售收入补充。1.1.6财务结论本项目全部投资内部收益率为11.62%（税后），大于基准收益率10%。项目累计所得税额为475.41万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。1.2研究结论与建议1.2.1研究结论在对本项目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析、费用估算、资金筹措、财务评价、风险评价等深入分析，提出了规划设计相关建议。综合以上意见，空港新城空港花园A地块限价商品房
8、建设项目是可行的，建成后将产生良好的经济效益和社会环境效益。1.本项目财务效益较好。本项目税后全部投资内部收益率为11.62%，大于基准收益率；税后全部投资财务净现值为254.03万元；财务综合评价反映项目具有一定的盈利能力。2.本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策影响较小。3.项目建设所需的水电、通讯、道路和交通等各方面条件较好，对项目顺利实施非常有利。1.2.2建议1.本项目建设投资大、建设周期长，有效合理利用资金、加快周转回笼是本项目取得盈利的关键。因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设
9、进度。2.项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服务工作，以取得良好的销售业绩。第二章 项目建设的背景与必要性2.1项目建设背景近年来，随着国家经济的快速发展，全国范围内住房价格迅速攀升，广大普通民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。俗话说“安居才能乐业”，住房是城市归属感的主要来源之一，居住问题不解决，其它如子女教育、社会保障、精神文化生活等都无从谈起，因此住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。改革开放30多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展
10、，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是我国人口数量大，地域发展差异较大，人民收入差距日益增加，仅靠发展房地产市场、增加商品房供应不可能彻底解决我国人民的居住问题。因此我国必须建立双轨制的住房供应体系，即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的限价商品房、经济适用住房、廉租住房及公共租赁住房供应体系和以高收入家庭为对象的普通商品房供应体系，才能满足各阶层群众的住房需求，保持社会的稳定与和谐。限价商品房作为政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，是由政府在土地供应阶段就限套型、限房价，采用竞地价、竞房价的方法，以招标形式确定开发建设单位，由其建设的“限套型、限房价”商品住房。限价商品房主要供
11、给对象是城市广大中低收入人群和广大新就业职工。目前，西安市房地产建设正处于稳步发展阶段，虽然受国家调控房地产政策影响，房价涨势有所减缓，但与广大普通市民的收入相比，房价依然攀高。根据调查2012年2季度西安普通住宅类物业成交价格约在6761元/平方米，普通市民购房仍有一定难度。因此，积极推进保障性住房建设，加大限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房的市场供应，成为当前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收入阶层住房问题的迫切要求。本项目正是在这样的大背景下提出来的。2.2西安市房地产市场分析2.2.1商品房供应市场在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭贷款的发放周期
12、缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增长。据统计，2012年2季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94.35%。表21 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体供应情况对比表时间投资额（亿元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744环比94.35%7
13、0.28%62.30%59.29%同比54.22%13.39%0.30%6.79%从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达169.4万平米，相比2011年2季度月均92.32万平米增长83.49%。而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节因素影响批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：20
14、12年1-6月，西安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨43.97%。图21 西安商品房各季度施工、竣工、新开工面积对比情况2.2.2商品房销售市场从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势。2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。表22 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体销售情况对比表销售面积（m2）时间车位/地下室普通住宅商业办公别墅商品房2012年1季度47682.651357006244017.3
