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1、青岛澳柯玛玛工业园园区物业业管理投投标书第一部分：项目概概况及管管理定位位一、项目概概况澳柯玛工业业园位于于青岛经经济技术术开发区区前湾港港路3115号，国国内知名名大型企企业,澳澳柯玛集集团集生生产、科科研、销销售、物物流为一一体，工工业园占占地面积积42万万平方米米，其中中行政办办公楼建建筑面积积88000平方方米。工工业园绿绿化面积积为620079.45平平方米，工工业园区区保洁面面积6661966.677平方米米。工业园园内配套套设施齐齐全，交交通便利利。二、委托管管理内容容1、办公大大楼内保保洁、维维修及楼楼内花卉卉养护（公公共洗手手间、公公共地面面、墙面面、走廊廊、大厅厅内的玻玻璃
2、、各各类事务务、设备备设施、楼楼梯扶手手、开水水房、天天花板、休休息室、照照明系统统、排水水系统、办办公楼内内的报修修、室内内花卉）。2、工业园园区绿化化养护（草草坪、绿绿篱、乔乔灌木、草草坪砖等等）。管管护内容容包括：乔灌木木的整形形修剪、绿绿化养护护、中耕耕除草、防防风防涝涝、浇水水抗旱、病病虫害防防治、合合理施肥肥、补栽栽补种及及绿化栽栽培管理理等。3、工业园园区卫生生清洁（院院内所有有道路、河道、停车场、货场等地面卫生清洁及在杂草清理）。4、卫生清清洁所收收集的垃垃圾清运运至工业业园内垃垃圾站。5、耐冬的的养护（夏夏天设置置防晒网网、冬天天盖棚以以及日常常维护病病虫害的的防治）。三、委
3、托管管理目的的1、通过对对澳柯玛玛工业园园实施社社会化、专专业化物物业管理理服务，创创造良好好的工作作环境，保保障物业业功能的的正常发发挥，实实现环境境效益和和经济效效益的协协调发展展。四、委托管管理原则则根据物业管管理委托托合同以以及相关关的法律律法规，本本着“亲情服服务、专专业管理理”和“诚信经经营、合合作发展展:”的原则则，实施施专业化化的综合合管理服服务。五、委托管管理方式式依据青岛岛市物业业管理条条例及及相关法法律法规规，通过过签订物物业管理理委托合合同，澳澳柯玛股股份公司司全权委委托青岛岛新时代代物业服服务有限限公司对对澳柯玛玛行政办办公楼进进行室内内保洁，物业零修、急修，工业园区
4、道路保洁及工业园绿化服务。新时代物业服务有限公司在管理合同期内按合同约定进行管理服务，确保达到约定的服务质量。六、项目整整体形象象定位根据澳柯玛玛工业园园的实际际情况,结合澳澳柯玛企企业文化化和新时时代物业业管理服服务特点点的, 通过对对客户服服务需求求的分析析, ,确定项项目的整整体形象象定位为为：“整洁、优优美、规规范、高高效”的现代代化工业业园区。七、总体目目标和分分项目标标(一)、总总目标自新时代物物业服务务有限公公司接管管之日起起，在硬硬件条件件具备的的前提下下，一年年内服务务达到“青岛市市物业管管理优秀秀工业园园区”标准。(二)、分分项目标标1、顾客满满意率990%以以上；2、保洁
5、服服务达标标率1000%；3、保洁服服务覆盖盖率1000%；4、垃圾处处理及时时率1000%；5、保持园园区内植植物生长长茂盛、修修剪整齐齐，绿地地植物存存活率995%以以上；绿绿地裸露露不超过过0.44平方米米，并及及时补植植；6、维修工工作及时时率999%，急急修及时时率达1100%（接到到报修不不超过330分钟钟到达现现场，一一般小修修24小小时内处处理完毕毕）维修修合格率率98%以上，维维修返修修率不高高于2%；7、投诉处处理及时时率1000%，投投诉处理理满意率率98%以上；8、员工上上岗前培培训合格格率1000%；八、工作难难、重点点1、工作难难点：工工业园草草坪老化化，养护护难度
6、大大，条件件有限，且且要求高高；报修修时间和和报修内内容的不不确定性性，维修修项目的的时效性性强，维维修人员员要求综综合能力力高等，将将成为工工作的主主要难点点；2、工作重重点：采采取预防防管理，超超前服务务，注重重护养工工作，降降低无效效成本。加加强员工工综合能能力的培培训，实实现全员员参与相相互协助助。采取取一主职职几同时时的方法法，降低低成本，提提高工作作效率。第二部分：实现目目标的保保证措施施第一节：管管理体系系架构和和人员配配备一、管理体体系架构构澳柯玛股份公司会物业服务有限公司物业处行业指导 监督考核隶属 关系系澳柯玛服务中心维修组保洁组绿化组二、人员配配备服务中心主任1人绿化组
7、19 人维修组 10人保洁组17 人三、骨干人人员素质质要求岗位素质基本要要求备注服务中心主主任男，27-45岁岁，管理理专业专专科以上上学历，具具有5年年以上物物业管理理工作经经验，协协调能力力强。熟熟练掌握握ISOO90001国际际质量管管理体系系的建立立和运用用。做事事沉稳，有有开拓创创新精神神。具有有物业管管理资格格上岗证证书。公司外派维修技工男，年龄225-445岁，机械维修及其相关专业中专以上学历，身体健康，有相关工作经验3年以上。熟练掌握维修相关知识、技能，需持有电工操作证、管道工证，技术等级中级以上。具有良好的服务意识、团队观念、职业道德及高度的责任心，能吃苦耐劳，服从性强。热
8、爱本职工作，不断学习自我提高。绿化组长1、 男女不限，225-335岁，具具备职业业素养。2、 中专以上文文化程度度，园林林绿化专专业，22年以上上管理经经验，协协调能力力强。3、 做事沉稳，有有开拓创创新精神神。公司派驻四、服务中中心职责责1、负责对对澳柯玛玛行政办办公楼实实施维修修、卫生生保洁和和工业园园绿化养养护管理理，在物物业管理理业务方方面接受受公司的的指导和和监督。2、 按公司ISSO90001物物业管理理质量体体系要求求建立质质量管理理体系文文件，并并有效运运行。3、 合理调配人人员、保保持各岗岗位的分分工与协协作。4、 制定各物业业维修、养养护计划划，环境境卫生保保洁、消消杀计
9、划划，绿化化养护管管理计划划及内部部审核工工作计划划，并认认真执行行。5、 负责日检、周周检、月月检工作作，并做做好记录录，接受受本公司司、澳柯柯玛监督督考核组组的监督督检查。6、 积极参加创创建优秀秀物业的的考评工工作，提提高管理理服务水水平。7、 全面落实节节能降耗耗工作。8、 建立“首席席责任制制”服务制制度，保保障服务务质量持持续提高高。第二节、对对服务中中心拟采采取的主主要管理理措施一、员工招招聘管理理1、服务中中心管理理人员招招聘、录录用：为了给公司司内部员员工创造造一个良良好的职职业生涯涯发展空空间，服服务中心心管理人人员原则则上以内内部竞聘聘为主，合合适人选选经公司司行政人人事
10、部评评价后报报总经理理批准录录用，并并由公司司下红头头文件予予以正式式聘任。2、一线操操作工招招聘、录录用：按照先内后后外的原原则，同同等条件件优先考考虑公司司内部员员工。3、录用：招聘结束后后，须将将招用人人员名单单、档案案资料报报公司行行政人事事部备案案。不论何种招招聘方式式，都必必须按照照公司制制定的人人员招聘聘控制程程序进进行，即即“公开招招聘、全全面考核核、择优优录取”。服务中心所所有员工工一律实实行为期期3个月月的试用用期。试试用期内内工作绩绩效不符符合岗位位要求的的，一线线员工立立即辞退退；管理理人员降降级使用用或退回回公司另另行安排排。二、员工培培训管理理入职培训训培训内容培训
11、对象培训部门培训课时培训方式验证考核企业简介新进员工行政人事部部4课时讲授法笔试企业文化新进员工行政人事部部8课时游戏体验法法笔试公司体系新进员工行政人事部部4课时讲授法笔试公司制度新进员工行政人事部部8课时讲授法笔试行为规范新进员工行政人事部部4课时讲授法示范考试客服礼仪新进员工行政人事部部4课时演示法示范考试岗前培训训培训内容培训对象培训部门培训课时培训方式验证考核岗位职责新进员工服务中心主主任4课时讲授法笔试项目方案新进员工服务中心主主任4课时讲授法笔试工作流程新进员工服务中心主主任4课时讲授、演示示示范考试工作标准新进员工服务中心主主任4课时讲授法笔试考核标准新进员工服务中心主主任4课
12、时讲授法笔试岗位制度新进员工服务中心主主任4课时讲授法笔试工作技能新进员工服务中心主主任4课时演示法示范考试在职培训训培训内容培训对象培训部门培训课时培训方式验证考核物业知识全体员工服务中心主主要管理理人员由由公司对对应职能能培训，普普通员工工由服务务中心主主任予以以培训4课时/月月讲授法笔试岗位知识全体员工2课时/月月讲授法笔试岗位技能全体员工2课时/月月讲授、演示示示范考试服务意识全体员工4课时/月月讲授法观察法团队协作全体员工1课时/月月游戏体验法法观察法礼貌礼仪全体员工4课时/月月演示法示范考试计算机管理人员按需施教演示法上机考试特殊工种种培训维修修人员培训内容培训部门培训课时培训方式
13、验证考核维修组管理理制度设备巡查规规定工程部2课时/月月讲授法笔试考勤制度工程部1课时/月月讲授法笔试维修服务管管理工程部1课时/月月讲授法笔试值班卫生管管理工程部2课时/月月讲授法笔试各岗位考核核指标工程部2课时/月月讲授法笔试各岗位职业业技能工程部2课时/月月讲授法示范考试设备设施管管理制度度电工巡查内内容工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试公共设备巡巡查内容容工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试公共照明巡巡查内容容工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试室外设施巡巡查内容容工程部1课时/月月讲授法示范考试安全用电知知识消防及应急急情况处处理一般电气知知识工程部1课时/月月讲授法笔试电气作业知知识工程部2课时/月月讲授、示范范笔试作业防护工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试电气平衡负负载工程部2课时/月月讲授、示范范笔试电气火灾扑扑救工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试电器漏电保保护工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试设备间消防防安全知知识工程部2课时/月月讲授法笔试干粉灭火器器使用知知识工程部1课时/月月讲授、示范范示范考试消火栓使用用知识工程部1课时/月月讲授、示范范笔试火警报警程程序工程部2课时/月月讲授法示范考试突发火灾事事件应急急程序工程部2课时/月月讲授法示范考试突发停电事事件应急急
