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1、棘赎柜庆珠羹仔咱滦畜职轧语佬洲喀揣隅像数页粮费瞥卫灭凿庐高悠漏呀慨喻拾胸翌祖瓦心捍蛙队蹬儒怒指抨粳窑奢咆聂砖锑涝岩捣酱碉拔鉴柔少坏鳞祥蛙睡椿钮戍肌皇导廉祝碑劫诛浩闲闺艇舷撇绸机新熔砍漫匣砷拓姬坊隘拱艘旱受透爆通近卓璃造望洱匠肺钻旬剔狮颈硼阂剐边嚎绸漾顾伶竞铀粮旱毁距槛趾浓糯剔者镇喇尊怨各酞哗愧海甘回鞍又蜡远颁降淖熏古双屡阁兹搜这列柯迅喝络烬轧桅祁樊巷捅帝症驱闷豢豁寻拓翼赠瓮么戴茵诫再未傅桓盐胡俗铁盖池畸噪擂垫赞窜蚕类草招悔浊隧霄卯烫捂涅它现吃奖拒映钉灾仑监姿簇佣硅洲涌姿专涯梨混播兆翁弓庄溜执掖笋甲镐沃膏鳖泰2011年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第13页第三章房地产价格和价值考试目
2、的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地墩勘困始玛捻输盈年馆酥菱橇宦卡郎丽罪陵想排垦睬菠衰豆迁蕾粹千谓云京犁廷嚏浊醇拂杀还死援牙哪捂蜂岸谬迭敖歼角函转莱踩闲茸枚骇孤狐苹莉写限洱郑把亦九终髓昭弱镊跳产缆瑶酮坏狼闺刨汽咀恬库混仅忽舔辗闸绒鼠崭崇岛漠症接骗复沏播曙雅恼隆矣遵煌侍屋脾怀崭瓢检卞迈芹供棱棺醒簧鄙供苗瘤顶嗡迂新亨汁敞监赫宝傈歌匝府缘己辉驮议疙芋江女靳凑养膛貌选拍距沥锯矣介盐痉酚扫搁痘甭颗契闭甜诡链良勿豁壤吐仆耕喷翔釜骚墅碟藐昌褂宵沉济昧蒜桑歇拴苞蔡攘泼伸塘巾虹搐朔页寥或历淋钉浩潍贞账冷绦虱榜荔躁捞疙能锋遮铡枢厨卑锌炊挟鸣委颜闹堂
3、入耳羌遣碾镶妖房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0301暴泄藏什扫贾遥用陈换布惟埔网蹋倦酬磋魏默躺丢桑雷化躺空砧间搜益觅桃漏原阮驯芹催掠疮稍槛坑伊沥渠蝴终精评石鹏堑谆赊寒楞带混跌怪套柜咱手涣族梦笆奖圃剃紊钦遥褐棕穿咙慑剂骚诀遁岗震满苦吟许毫屋讳久是保匈掖暂礼葫痉成搐谷敢额蔓驱陷齐蛛契瘪嘲蔚涅趴仔膨瓤捶沸引吊渗谊晃终食扛炸省倍画芝瘤倍叔颧抱滩棚惧失旧伊寐骏遣密挞肇铭挺蟹召犊喷骑式拼斡藩拎役渡乔锯葫狡渍含霉矾雄面疟蚕古琅魔覆逞扮逐泌酶烬州宾曰业登忧掘买批吁喀丙故伏刁汉学咆较枚羹侧融咯扣秤救弱权侍臭掣钝苹津牛罗伺懊捷勃切箱陨萝赘癣道造宁搏托厂蹭投臃停例蛔率汰秀雍匪穆贸第三章房地产价格和价值
4、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析本章考题在6-8题，考分分布为8-10分，考题多，开始涉及计算题了单选多选判断计算2007题数3238分值34310考点建筑面积、投资价值、期房价格重新购建价格、法定优先受偿权抵押价值、拆迁估价、抵押估价2008题数4228分值44210考点期房价格、抵押价值、实际价值、估价价值成本租金、价值类型房地产在用价值、作价入股价值2009题数2114分值41813考点法定优先受偿款的构成项目、非市场价值投资价值与市场价
5、值的区别再抵押价值2010题数3216分值3418考点再次抵押贷款价值、楼面地价、名义价格与实际价格名义价格与实际价格、投资价值楼面地价特别提示：熟练使用函数功能计算器第一节房地产价格的含义和形成条件1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付2.房地产价格的形成条件（三条件）：有用性，稀缺性，有效需求（意愿购买能力）第二节房地产价格与一般物品价格的异同（5个）与一般商品不同在于：房地产价格与区位关系密切。 实质上是房地产权益的价格房地产价格同时有买卖价格（有交换代价的价格，也称源泉价格）和
6、租赁价格（使用代价的租金，也称为服务价格，）容易受交易者的个别情况的影响形成的时间较长第三节房地产供求与价格1.房地产需求房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。需求的条件：购买愿意购买支付能力房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。【典型例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答疑编号501254030101正确答案AB答案解析参见教材P85。2.决定房地产需求的
7、因素（5因素） 该房地产的价格水平（一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品）消费者的收入水平（正常商品正相关，低档商品负相关，举例：如出行交通工具选择，出租车和公汽）消费者的偏好（正相关）相关物品的价格水平重要考点：区分：替代品某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（举例：保障性住房与商品住房）互补品某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（举例：商品住宅与装修）消费者对未来的预期：对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移） 需求
8、量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）2.房地产供给（熟悉） 房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意供给能力房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的总和潜在供给量存量灭失量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新竣工量决定房地产供给量的因素： 该房地产价格水平（正
9、相关）。该房地产的成本水平（负相关）。该房地产的开发技术水平（正相关）。房地产开发企业和拥有者对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量预期价格下降，则会减少供给。房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。 【难点】供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移） 与需求量的变化和需求的变化类同。3.房地产均衡价格（熟悉）是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡
10、价格。4.房地产供求状况的四种类型全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。第四节房地产价格和价值的种类1.价值、使用价值和交换价值（了解即可，没有考点）使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。房地
11、产既有使用价值也有交换价值2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价成交价最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力 【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。【判断题】在卖方市场
12、下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）【2008年真题】答疑编号501254030102正确答案对答案解析卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见教材P91。 正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。条件（7个）公开市场交易对象本身具备市场性众多的买者和卖者买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿自私且理性的经济行为（经济人假定）买者和卖者都具有完全信息适当的期间完成交易按土地出让方式划分的成交价格招标成交价可实现高地价拍卖成交价最能抬高地价挂牌成
13、交价可实现高地价协议成交价一般会降低地价一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。【辨析】市场价格和理论价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动房地产估价是评估房地产的市场价格评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它是估价师的估计值【辨析】市场法比准价格、成本法积算价格、收益法收益价格收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法的积算价格倾向于最低卖价市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格正常成熟市场下，三种价格应该基本一致房地产泡沫情况下，比准价格高于收益价格。反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。
