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1、机电设备设施保养维护方案一、 供配电系统的管理如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统那么是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。1、设备的定期维护保养方案和标准1每日巡视保养工程电力变压器干式序号部位内容要求1外壳1. 查低压连接母线；2. 检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。2温度计1. 检查是否完好；2. 观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过90。3声响监听变压器指示。发出均匀的“嗡嗡声，无异常杂音。4变压器室1. 检查门窗、地面、四壁；2. 检查通风道、
2、通风设施；3. 检查室内照明设施；4. 检查室内消防设施。无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。低压开关柜序号部位内容要求1柜正面1.清扫擦拭柜正面；2.检查仪表指示及运行参数；3.检查空气开关；4.检查闸刀开关、操作机构；5.检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。2柜反面1.观察母线、连接点、引出线；2.检查电度表。连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。电容器柜序号部位内容要求1柜正面1.清扫擦拭柜正面；2.检查仪表指示及运行参数；3.检查自
3、动补偿器；4.检查各组电容指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。2柜内1.观察电容器壳体、套管；2.检查导线及其连接点；3.检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45。强电井序号部位内容要求1插接箱1.清扫外外表；2.检查空气开关；3.检查内部接线。无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2强电井室1.检查房顶、四壁、地面、门；2.检查室内照明设施；3.检查电缆、母线槽。无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。2每周保养工程
4、电力变压器干式序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程。无灰尘、污迹。2接地线1.检查接地线；2.检查连接点。无断股，无锈蚀，接触良好。低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程。2柜反面检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具；检查电缆及电缆头；检查母线支撑固定装置。不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦湖异味；无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。3地线检查接地线，接线头。接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。4地下电缆室检查室内环境；检查电缆托盘；检查电缆。无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹
5、。电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视工程。2柜正面手动用转换开关逐组投切电容器。控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。3接地检查接地线。无松动，无断股。4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。接触良好，无过热，无损坏。3年度保养工程电力变压器干式序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程。2变压器1.全面清扫、擦拭；2.全面紧固螺栓连接局部；3.测量绕组直流电阻；4.测量线圈绝缘电阻；5.相间绝缘电阻。清扫，无油垢；牢固无松动；三相电阻应平衡相间差异不大于三相平均值4%，线间差异不大于三相平均值之2%采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。3电气联接1.调压联接片；2.一次电缆接头；3.二
6、次母线槽接口。调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程。2仪表校验仪表、校验电度表。3柜内全面清扫灰尘；整理二次线；补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检查紧固螺栓连接点；补刷相位漆。无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面线大于2/3以上，刀片夹座接触压力适宜触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。4无垃圾、杂物、电缆排列整齐。电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程。2柜内全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；检修控制无器件。无灰尘、油垢、杂物、整齐、美
7、观、清晰完好无缺损、动作可靠。3电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值10%。供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况。紧固良好。2接地体检查接地体焊接头。焊接良好、无锈蚀。3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。系统的接地电阻小于4。防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接。无松动、焊点无锈蚀。2接地体电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。接地系统的接地电阻小于10。2、供电系统应急抢修、处
8、理方案1供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。在最短时间更换备用变压器。配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，假设不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。对所有设备设施故障抢修情况都要
9、进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。2停电应急处理措施对于电力局提前通知，检修高压线路方案停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。当维修和保养电气设备需要方案停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证平安的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和平安交底后，方可开始工作。为供电内部
10、出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。当发生火灾时，值班员应按?灭火应急规程?处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。3、电力节能措施为了更好地效劳于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。对各楼宇内的走廊、消防通道等公用局部的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。地下室采用低照度分散照明，能到达一般照明效果即可。根据冬夏
11、两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。二、 电梯管理随着国民经济的飞速开展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪效劳，确保电梯的平安正常运行。1、电梯的定期维护及检修方案1曳引机的保养减速箱箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。
12、一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；应使轴承的温升不高于60，箱体内的油温不超过85，否那么应停机检查原因；当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。制动器应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙
13、过大时，应调整；制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。曳引轮应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。曳引电动机及速度反响装置应保证电动机各局部的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等局部的灰尘；对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否到达油线，同时应保持油的清洁；当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下主极线圈0.5兆欧，其他局部0.25兆欧，应采取措施提高绝缘性能。2曳引绳与绳头组合的保养应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整相互拉力差应在5%以内；曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的外表枯燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的外表薄薄地涂一层润滑油；应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已到达更换标准，应立即停止使用，更换
