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1、-市浦口区鑫宝源家庭农场 可 行 性 研 究 报 告二O一四年七月十八日目录第一章总论第一节 项目提要一、项目名称二、拟建设地点三、项目建设单位四、项目总负责人五、建设容六、项目建设的指导思想第二节 基本情况一、基本情况分析第三节项目建设背景与必要性一、项目建设背景：二、建设的必要性第四节项目建设的有利条件一、选址地区的优势第五节项目建设提出的依据第二章市场分析及销售设想第一节市场分析第二节目标市场一、按人群划分二、按区域划分三、其他目标群体第三节市民农夫销售设想一、销售设想二、销售策略三、销售战略四、促销价格制度五、产品销售费用预测第三章建设规模与产品案第一节建设规模第二节产品案第四章不可行
2、因素分析第五章财务评价第一节基本数据与说明一、生产安排二、5销售收入三、总成本费用第二节盈利能力分析第三节不确定性分析一、敏感性分析二、盈亏平衡分析第六章社会效益一、对农业产业化政策有重大意义二、调整产业结构带动农业发展三、增加就业机会，保障社会安定第七章可行性研究结论第一节项目可行性研究结论第二节建议. z.-第一章总论第一节 项目提要一、项目名称：市浦口区鑫宝源家庭农场可行性研究报告二、建设地点：该地位于星甸街道双山社区签订佴南、佴北交界处190亩农村土地三、项目建设单位：市浦口区鑫宝源家庭农场四、项目总负责人：邹圣强五、建设容：建设容包括110亩土地，80亩水面。准备开设的项目有：（一）
3、观赏苗木种植类1、雪松20万株2、紫薇5万株3、日本樱花1万株（二）果树类1、桃树1000棵2、梨树500棵3、葡萄1000株（三）迷你蔬菜类黄、绿色袖珍南瓜、红、黄色矮生番茄、迷你黄瓜、微型吉祥茄等迷你蔬菜20亩。（四）养殖类1、青、鲢、鲤、鲫四大鱼种10万尾2、红鲫鱼、中国金鱼、日本锦鲤等观赏鱼5万尾。3、跑山鸡3000只（五）市民农夫类1、家庭农场，菜地认领：（1）划分规划出一部分土地，实行会员制认领。（2）以年为最低单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。2、果树认领、采摘体验（1）以家庭为单位，出租核桃树和板栗树的所有权，为果树命
4、名挂牌。（2）可以采取多种式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。（3）采摘体验，划出少量体验地块用于客户短期体验。3、家禽名义认养（可以每人认一只鸡，可以自己命名）4、垂钓，客户可以选择天塘、斤塘两种垂钓模式，自由垂钓。5、烧烤，露营：（1）搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景。（2）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取食材场地费用。六、项目建设的指导思想以政策导向为依据，以造福一百姓为基点，大力发展生态种植和生态养殖，满足市民休闲生活需求，扩大当地农民就业，为村组和做贡献。第二节 基本情况一、基本情况分析 目前的190亩土地为经营权流转，项目租期为20年。边
5、道路、水电设施齐全。距离作为省级开发区配套园区的功能定位的桥工业集中区垂直距离一公里左右，距离浦口经济开发区桥林园区仅十公里左右，距离皖交接星甸街道仅3公里左右，边还有佴南、佴北等自然村组，所以这里将会有很多人聚集，加之道路四通八达，为打造集生态与休闲为一体的农庄项目提供了良好的环境基础。第三节项目建设背景与必要性一、项目建设背景：1、经过30多年改革开放，我国城镇化建设已经入黄金期，将环境文明建设纳入第五大最新发展战略。因此、观赏苗木的种植和销售将有着无比巨大的市场潜力。2、现在，食品安全问题弄得大家人心惶惶，作为一个中国人，如果不是故意闭目塞听，总可以从媒体上了解到一些事实：丹红、馅月饼、
6、三聚氰胺毒奶粉、染色馒头、瘦肉精猪肉、非法食品添加剂、打避孕药的黄瓜、用硫磺薰过的中药、地沟油可以这么说，无论吃什么都可能有假。但是依靠有关部门不是百分之百地就能解决问题，（如果能百分之百的解决问题，就不会出现则多的食品安全事件了），因此，到农场去自行体验种菜、采摘的市民大量农夫将应运而生。3、食品价格问题，根据统计局发布的数据显示，CPI同比上涨压力增强。其中，食品类上涨幅度较大%，再次成为拉动CPI上涨的主力军”。 几年来，极端气候的不断出现，干旱灾害的频发，再加上我国自身水资源的短缺，再度引发了我国食品安全隐忧。所以，经家庭农场生产的环保绿色食品将深受广大市民的欢迎。 4、都市压力， 城
7、市压力病”被忽视。中国社会自改革开放以来，经过近30年的高速发展，社会的面面都已发生了深刻的变化，但有一个面的变化长期以来却被人们忽视了，这就是人的生存式的变化。漫长的农耕社会，新中国成立后长期的大锅饭”体制，使国人养成了以淡定和慢节奏为主调的生存式。随着社会的迅速转型，现代化、全球化、市场经济、竞争等已成为社会的主题词。在这些主题词背后释放出的是一股股强大无比的压力，这些压力一面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。家庭农场将为这些群体提供释放压力的休闲胜地。4、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活式。最近，在德国把肠疫情的元凶定为芽苗菜后，国介绍如自己生豆芽的帖子立刻出奇地
8、火。在与不安全食品的旋和鏖战中，人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的自给族”。 5、纵观世界，从东京到纽约、伦敦，越来越多的都市人乐于当农夫”。他们兵分两路”，一路人马回归农村、体验田园生活，或找个村落长期定居；另一路人马干脆在城市的角角落落寻找出路，楼顶、地下室和花园都开垦成了自留地。加拿大和美国今年兴起了楼顶农场热，这股热潮并不是非专业人士的小打小闹，而是有资本的农产品供应商掀起的轰轰烈烈的城市垦荒运动，无需消费者亲自动手，每送货上门。对绿色食品的青睐、对食品安全的担心，导致全球又掀起了一波自给自足热潮。二、建设的必要性1、 由于这块地的原为农民分散
9、经营，大部分土地要么栽种些零散植物，要么栽栽停停，要么长期闲置荒芜，这对促进资源的合理利用来说是一种浪费。2、 青奥会之后，江北将迎来新城建设的快速发展时期，绿化建设成为城市化建设的最重要环节。农场种植的观赏苗木成长期在3到5年即可出售，新城建设将为农场的苗木销售提供巨大的市场。3、 浦口开发区、桥工业集中区和星甸街道的快速建设带来了千载难逢的机会，意味着这一片人流量会激增，带来的机遇也有很多。4、 目前都市农夫是当下的一种时尚的生活式，可以缓解都市快节奏所带来的压抑。5、 食品安全和食品价格问题弄得人心惶惶，回归原始，感受自然，自给自足是当下很多家庭的想要的。6、 边的道路修建完善，边相关人
10、员如果到家庭农场消费的话也很便，只几十分钟时间就可以到农场里了。第四节项目建设的有利条件一、选址地区的优势1、临近浦口开发区桥林园区和桥工业集中区以及星甸街道，相当部分是中产阶层，符合家庭农场的需求2、附近供水供电充足，土地、水面分布合理，可以灵活规划。3、土地适合种植各种果树、观赏林木、水面可以养殖青、鲢、鲤、鲫四大鱼类和观赏鱼种，田边、林间、草地还饲养着数千只禽类。4、边环境非常适合别墅区的开发建设，到那时有更多的富人居住，也属于目标群体，这些富人可能已经厌恶了都市的烦闷，希望体验更好的生活，家庭农场是个不错的选择，可以很好的放松身心。第五节项目建设提出的依据1、党的十八大和全国十二届人大
11、均对城郊结合部农村土地流转经营提出明确的鼓励政策。 2、建设家庭农场符合经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的针、任务、产业政策和投资政策。 3、经营者已经取得12年流转经营权利，并且获得市浦口区鑫宝源家庭农场营业执照。 4、经营者具有雄厚的经济实力、拥有生态种养殖技术团队、掌握家庭农场熟练的造作技术和能力、完善的管理和财务制度。 5、经营地的自然环境良好，属于小丘陵地貌，常年温度适宜、水资源丰富、经济、社会、环保环境良好。第二章市场分析及销售设想第一节市场分析市场需求量：以市区江北新区为最大观赏苗木需求区域，另外马、也是观赏苗木的重要辐射营销区域，此外，边的浦口开发区桥林园区、桥
12、工业集中区、星甸街道等是市民农夫的巨大产源。第二节目标市场农场的目标群体有一、按人群划分1、收入：富人、中薪阶层、无收入群体（老人）2、年龄：青年、中年（压力最大）、老年注：以上目标群一般为三世同堂或两口之家。二、按区域：开发区、工业园区、街道小区、别墅区三、其他目标群体边辐射型：被农场多元化资源的*一点吸引。由于距离近不远所以也会属于农场的目标客群。这样一来，多元化优势再次放大，无论客户变化，总会在农场找到自己的喜好。第三节市民农夫销售设想一、 市民农夫销售设想1、简述：菜地共有20亩，1亩=660平米，除去过道等一些必要的配套措施，总共为客人提供大概10000平米。如果按向每户出租300平
13、米做家庭农场，可以出租给30户家庭。此外，每户还可以加价来认购核桃树或者梨树，按单价算。租地后也可以以自己名义认购一只跑山鸡，可以自己命名。2、销售准备:（1）制定地块完整规划图，确定农耕样板区；（2）确定每个地块的面积、长、宽等具体数据并印制签约用图（包括不规则地块），制定编号、价格；（3）制定广告推广计划、活动安排；（4）印制广告册宣传等资料；（5）确定并印制合同正本，合同的准备（包括：、位置图、交地标准等）；（6）确定定金收取时间及金额，制作选地牌或排号表（7）计算地块成本（包括道路、水电、基础设施、人工等成本）（8）确定每个地块的上下水及饮用水、电等供给式及收费标准3、销售流程:（1）
14、来电约访（接听客户来电，介绍简单情况，约客户来现场参观样板区）（2）接待来访客户（接待到访客户，介绍整体规划，带领客户实地参观，解答客户疑问，增强客户购买欲，记录客户反馈信息）（3）交定金（4）通知选地（通知客户上门，签约交款，签约需带本人明，付款式可采取一次性付款或分期付款）（5）交地验收（付清尾款，交地验收）二、销售策略产品策略：为鼓励目标群体长期租赁家庭农场，可以开展租地送鸡”（租一年以上的），因为租期较短的话维护成本比较高，去寻找一个新的租客比维持一个旧的租客的费用高出多，而且土地闲着的期间，还要自己打理（如搁置太久没人租，长杂草了）。价格策略：租期以一年为期计算的话，每100平米一年
15、收取1000元。因为，如果按月出租的话，到了冬季基本上就没人会租了。在每户租地后可以认购树，认购一棵树100块一年，可以采取多种式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人的话额外计算），收获所得归顾客所有。备注：1.前来租赁的人不一定每户都租100平米，可以租多或租少，价格按实际租地大小计算。2.水电费每户在签约时付200定金，年末多退少补。渠道策略：开展推广折扣”活动，如果原先租赁人介绍其他人来租赁家庭农场的话，可以享受1年租金8折的折扣。只需在签订租赁合同的时候写上推荐人的名字即可。促销策略：开展免费体验”活动，划开土地的一部分（600平米）和一定数量的树作为体验地，顾客可以在里面进行为期一个月的体验，不收取租金的。如果树有收成而顾客想享有的话则可按折扣
