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1、-市麦积区酒店投资可行性分析报告一.总体调查根本状况二.星级酒店宾馆调查结果三.经济型酒店宾馆调查结果四.写字楼状况调查结果五.麦积区酒店市场投资前景分析此次主要针对麦积区各星级酒店、宾馆的数量、位置分布、环境设施、经营状况、餐饮娱乐、出租价格等方面进展了进一步的详细调查，共涉及13家企业，具体状况如下：一、麦积区酒店总体调查根本状况此次考察麦积区大中型酒店宾馆13家，麦积区桥南8家，桥北5家，主要分布在麦积区桥南埠南路5家、兴陇路3家及火车站周边5家，其中8家为普通宾馆，占调查总数的61.5%，按星级标准建造酒店共5家，占调查总数的38.5%，其中4家虽按星级标准建造，但未被正式评定，一家为
2、正式评定三星级酒店.地理位置：1. 山水苑酒店*未正式评定地址：市麦积区埠南路93号2. 绿岛大酒店隶属昊峰集团*未正式评定地址：市麦积区经济开发区泉湖路3.华龙大酒店 *未正式评定地址：市麦积区兴陇路1号4.宾馆 *正式三星级地址：市麦积区步行街西口5.凯悦大酒店 *未正式评定地址：市麦积区埠南路6号6.恒利宾馆地址：市麦积区埠南路93号7. 天嘉宾馆隶属天嘉集团地址：市麦积区埠南路15号8.陇林饭店地址：市麦积区分路口9.天泽宾馆地址：市麦积区兴陇路东10.东安饭店地址：火车站广场对面11.如家宾馆地址：火车站广场对面12. 虹桥宾馆地址：火车站广场东侧13. 麦积大酒店地址：火车站广场西
3、侧各大中型酒店宾馆地理位置分布图二、麦积区星级酒店调查结果1、麦积区星级酒店宾馆大多成立时间不长，根本为2-4年，投资方多为集团投资直营。在调查中发现，不同的品牌企业主流店态的主体规模、大堂、餐厅面积差距较大，当然，这种差距不排除由大局部物业为酒店改造而带来的先天性差异，但在客房这一核心产品上差距较小，有较强的趋同性。通过调查经营者对各项选址标准重要性的排列次序说明，目前主流品牌关注的重点是商务旅游综合型酒店，而对单一经营构造关注度较低。在对核心竞争力要素的调查中，持续保持的产品与效劳质量受到了各家企业最多的关注，反映在具体的产品细节及效劳意识上，品牌间的竞争不是单纯的产品和技术层面，提升到了
4、支持系统和管理体系的竞争层面上。在这些企业中，似乎还未形成一家独大的态势，都在以各自略微性的差异性瓜分市场。1硬件效劳设施麦积区按星级标准建造的酒店宾馆效劳设施比较齐全，根本都配有商务中心、多功能会议、宴会厅、餐厅、健身房、棋牌、桑拿按摩、酒吧、夜总会、卡拉OK、舞厅等。住在麦积区星级酒店的客人可以在酒店享受以上各项效劳，还可以享受免费的早餐，代订机票，代接、发 、信函等效劳。在调查中发现，公共休息区域、公共卫生间、停车场、中央消防系统、电梯、电视、空调、室卫生间、24小时热水已成为所有酒店都配置的根本设施，在核心需求得到满足的前提下，商务效劳和自助效劳设施的提供比例较高。但在提供的具体设施设
5、备性能和效劳品质上，不同的品牌表现不尽一样。2住宿环境测评结果：酒店名称差一般优秀山水苑酒店*绿岛大酒店*华龙大酒店*凯悦大酒店*宾馆*2、客房数及面积麦积区星级酒店共有客房约479间/套，共有约900床位，客房标准间面积平均约为40平方米，套间平均约为80平方米。酒店名称客房数床位数山水苑酒店*约109 间，其中标准间约95间.单人间10间.豪华套间4间.约215绿岛大酒店*79间，其中标准间61间.单人间3间.商务单间3间.豪华套间7间.行政套间4间约145华龙大酒店*约85间约152凯悦大酒店*86间，其中标准间80间，豪华套房6间约150宾馆*120间，其中标准件约100间，其它为套房
6、及单间。约2383、经营状况1公布价及优惠价酒店名称标准间门市价/日USD成交价/日USD套间门市价/日USD成交价/日USD山水苑酒店*588元294元五折788/1088394元/599元30%50%OFF绿岛大酒店*268元/287元180元/198元680元/730元420元/480元30%OFF华龙大酒店*568元/688元205元968元/2868元480元+15% OFF凯悦大酒店*287元+15%168+15%719元+15%358元+15% OFF宾馆*338元+10%198元+10%865+10%435+10% OFF注：麦积区星级酒店除说明门市价外，其成交价在各季度及对不
7、同客户均有一些浮动。2年均入住率酒店名称入住率山水苑酒店*约75%以上绿岛大酒店*约60%华龙大酒店*约60%-70%凯悦大酒店*95%以上宾馆*90%以上注：此数据由参与酒店工作的部人员提供，根本准确。3.效劳水准：酒店名称差一般优秀山水苑酒店*绿岛大酒店*华龙大酒店*凯悦大酒店*宾馆*4.运营本钱及利润估算我们将以山水苑酒店为例进展核算：*营业额：主要来自：客房+中餐厅+西餐厅及多功能会议厅1客房：标准间95间：我们暂按照价格在294元/间/天的标准间核算，共约95间，则每天标准间客房营业额为：294元*9527,930.00元/天，一年为27,930.00元*365天10,194,450
8、,00元如果以山水苑酒店年平均入住率约在85左右实际数据很可能没有这么高计算，则标准间客房年营业额应为：10,194,450,00元*858,665,282,50元商务套房4间及商务单间10间：商务套房：599,00元*4=2,396,00元 一年为2,396,00元*365=874,540,00元商务单间：394,00元*8间=3,152,00元 一年为3,152,00元*365天1,150,480,00元商务套房及单间按年入住率为40%计：年营业额应为874,540,00元+1,150,480,00元*40%=810,008,00元则客房年总营业额约为：8,665,282,50元+810,
9、008,00=9,475,290.50元2中餐厅：共32桌，其厅23桌，豪华包厢9间宴席使用率约为60%，最低标准为588元/桌，以每次25桌计，则中餐厅年营业额约为：588元*25*365*60%=3,219,300,00元(3) 西餐厅及多功能会议厅按年营业额约800,000,00计总营业额：9,475,290.50元 + 3,219,300,00元 + 800,000,00元=13,494,590.50元 年运营本钱估算：税收+能耗+餐饮本钱+员工薪酬+折旧及损耗+其它（1） 税收1、营业税：营业额的5%.13,494,590.50*0.05=674,729.56元2、城建税：实交营业税
10、的7%.674,729.56 * 0.07=47,231,00元3、教育费附加：实交营业税的3%.674,729.56 * 0.03 =20,241.894、房产税：房产原值1-扣除率1.2% 视当地执行标准。5、城镇土地使用税，按占地面积平方米计算视当地执行标准。6、个人所得税或企业所得税视宾馆盈利多少来具体计算7、要代扣代缴员工工资收入的个人所得税。.7项共计约:800,000,00税收总额约为：674,729.56元+ 47,231,00元+ 20,241.89元+ 800,000,00元 =1,542,202.45元(占总营业额的11.42%)(2) 能耗以入住率为基准按酒店规模初步估
11、算约为：水：20,000,00 * 12月=240,000,00元电：80,000,00 * 12月=960,000,00元燃气：25,000,00万 * 12月=150,000,00元共计约：1,350,000,00 * 0.85= 1,147,500,00万元占总营业额的比例为8.5%(3)餐饮本钱以餐饮本钱普遍为营业额的50%计：3,219,300,00 * 50%= 1,609,650,00元(4) 员工薪酬以250人计人均薪酬约1400元/月年薪酬总计约为：1400元/人* 250 * 12月 =4,200,000,00元4,200,000,00元+300,000,00年终红利及节日
12、福利=4,500,000,00元占总营业额的比例为33.3%(5) 折旧及损耗外部装修装饰包含各类物品我们按照客房平均7万元每间投入，目前109个客房共需763万元，餐厅、大堂、会议室、外部立面等以每平米4000元计，合计需约装修费用1000万元，暂按照5年平均折旧，则每年分摊本钱则应为200万元，其它物品损耗估算约年10万元。共计约：2,000,000,00 + 100,000,00=2,100,000,00元占总营业额的比例为15.6%(6) 其它不可预知的各项支出估算为年：100,000,00元总结：山水苑酒店以上各项年均本钱核算总额共计约10,999,352.45元，占总营业额的81.
13、5%,年纯利润约2,495,238,05元，占总营业额的18.5%。 以上我们将其本钱最大化进展的核算数据，我们看到这样的利润率已经相当地低了，以此数据为标准，估算山水苑酒店投资为2500万元，则山水苑酒店本钱回收至少需要十年时间，这样，在时间上显然是太长了，然而山水苑酒店的本钱控制是否合理我们不得而知，但如果其确实将利润率维持在30%或者更高的水平，则本钱收回只需最多6年时间，因此在酒店经营过程中对本钱控制是否能够合理有效的进展决定着其最终的利润值。三.经济型酒店宾馆调查结果1、1硬件效劳设施根据对麦积区8家大中型经济型酒店宾馆的调查结果来看，其根底硬件设施相对较弱，环境较为脏乱，床铺及摆设旧，只具备最根本的住宿功能。2住宿环境测评结果：酒店名称差一般优秀恒利宾馆*天嘉宾馆*陇林饭店*天泽宾馆*东安饭店*如家宾馆*虹桥宾馆*麦积大酒店*2、客房数及面积麦积区经济型酒店共有客房约479间/套，共有约900床位，客房标准间面积平均约为30平方米，套间平均约为90平方米。酒店名称客房数床位数恒利宾馆约30间 约60天嘉宾馆 130间 标准间82间，贵宾间38间 约246陇林饭店约150间约323天泽宾馆 约80间约140东安饭店 约80间约145如家宾馆 约60间约109虹桥宾馆约173间约326麦积大酒店123间约285三、麦积
