重庆公租房的发展历程

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1、重东南方詹徐字院CHONGQING NANFANG TRANSLATORS COLLEGE OF SISU管理学院课程论文论文题目PPP项目融资分析一以重庆公租房项目 为例课程名称 年 级 专业层次 学 号 学生姓名工程项目融资2011 级本科马驰林颖任课教师2014年12月19日ppp融资模式分析一一以重庆公租房项目为例【内容摘要】我国住房保障体系存在的覆盖层而不全而导致可能出现的社会问题凸显，所以 公租房的建设被中央提出来，以满足这种特殊的需求。重庆也提出了详尽的计划:在未来的5 年里，建设4000万平方米公租房，为“夹心层”提供房源。然而出现了相当大的资金缺口， 给财政带来巨大压力。所以

2、本文提出了在重庆公租房融资建设中引入PPP模式。重庆公租房 融资建设的状况进行了深入分析,找出了面临资金困难的原因一一“民间资本和技术的利用 严重不足”。出现这样的问题,我们提出了将PPP模式应用到重庆公租房建设中。首先明确指 出，这很有必要，然后对可行性进行定性和以民间团体的收益为导向的民间团体与公权部门 之间的博弈定量分析。结论表示，运用PPP模式是可行的。【关键字】重庆；公租房；PPP;1. 重庆公租房的发展历程和建设现状1.1重庆公租房的发展历程新中国成立以来，从以福利分房为主体的传统分房制度，到实行住房分配货 币化，再到住房商品化时代，我国房产制度几经变革。计划经济时期，最大问题 是

3、供应不足，住房非常困难。80年代后期逐步进入商品房时代，公房全部折价 卖给老百姓，要解决住房问题都得到市场上买房，但总会有相当一部分群体始终 买不起商品房，由此，也导致了住房资源分配的不均衡。2007年国务院下发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，强化 了政府的住房保障职能，对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。在漫 漫长路上，我国也逐步形成了根据收入情况分层保障住房的制度安排，即最低收 入者租用廉租房，低收入者购买经济适用房，中低收入者购买限价房，中高收入 者住房问题由市场解决。但是廉租房覆盖面偏窄，不足以满足住房需求，经济适 用房领域存在的寻租和资源错配，也招致诸多诡病。“人多

4、地少”始终是各省的普遍存在的住房矛盾存在的因素之一，重庆市的 城乡统筹工作中，统筹的住房问题也是主要矛盾之一。随着全国各地住房问题矛 盾凸显及其呼声的日益强烈，为了加快解决这一问题，2009年12月20日在全 市经济工作会上有关领导人强调:解决住房保障，是一个重大的民生工程，要让 城乡老百姓都有房子住。就是在响应市民心声的感召下，黄奇帆市长召集市级有 关部门，贯彻落实市委的决定，多次主持召开会议，对公共租赁房屋建设的初步 方案进行讨论研究，并重点对公共租赁房由谁建、建多少、哪里建、准入条件是 什么和退房机制如何设计、怎么收租金、谁来管、对地产市场的冲击等8个复杂 问题。根据重庆市政府的规划,未

5、来若干年全市建设4000万平方米公租房。从2010 年起的3年内每年建设1000万平方米，后几年视社会需求再建1000万平方米或 更多面积的公租房。2010年的上半年，重庆主城区已开工6个片区750万平方 米公租房，下半年还在万州、洁陵、龄江、江津、合川、永川、长寿、璧山等8 个郊区区县开建250万平方米公租房。目前，主城区和8个郊区区县的城关镇有 城市人口 700余万，加上外来打工人群形成的常住人口约达到1000万，今后若 干年，4000万平方米公租房大体可解决200多万中低收入群体的住房问题，加 上历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，基本上可以实现中等 偏下层的城市人群住房由

6、政府保障的格局。1.2重庆公租房的现状在公租房建设资金管理中，“重庆模式”主要采用“3+1 ”的方法。提及的资 金渠道主要有：中央安排的专项资金、财政预算的专项资金、土地出让收益的 5%、银行，非银行金融机构和公积金贷款。在公租房的覆盖受益群体上，“重庆 模式”将打破城乡和内外的差别，不设户籍限制。凡年满18周岁，在重庆有稳 定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低 于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员， 进城务工及外地来渝工作的无房人，均可申请我市的公共租赁住房。衡量准入的 标准，目前我们确定为：单身人士月收入2000元以下、家

7、庭月收入3000元以下。 此外，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上 复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。重庆市公租房的租赁年限最长为5年，承租人按照合同约定在租赁期限内行 使其住房权利。合同期满时，承租人应退出公共租赁房，若需续租的，要重新提 出申请。符合条件的经摇号后才能取得继续承租。如果采取欺骗方式取得公共租 赁房的、在合同期限内进行转租出借、改变其现有结构、无正当理由连续使公共 租赁住房处于空置状态、拖欠租金累计6个月以上的或其他违法行为，应解除租 售合同，并收回公共租赁房，其相关行为也要记入信用档案，使其5年内不得申 请公共租赁房。

8、2. 重庆公租房融资的现状2.1重庆的主要融资模式重庆公租房建设的主要融资模式采取的是投融资平台融资模式，以重庆地产 集团、城投集团、两江集团为试点，作为投融资平台，负责公租房的开发、融资 和建设。重庆公租房建设的资金来源主要有两个：（1）政府通过免费拨地、财政 支出和市场融资提供资助；（2）公共租赁住房管理局通过出租公租房及其附属商 业楼宇、出售部分公租房所获得维护及兴建公租房所需的资金。同时，公租房的 建设可以带动周边基础设施建设，公共建设会使周边土地增值，出让土地产生的 收益可用来平衡政府划拨土地的成本。重庆公租房融资模式是借鉴了香港公屋制 度的成功经验。全面合理地调动市场机制，充分利用

9、市场的力量为公租房建设和 运营筹集资金。公租房以市场价格的60%的租金配租给符合规定条件的租户，租 金收入用来平衡市场融资部分的利息和公租房维护成本。公租房配套建设的商 铺、停车场及其他设施，由重庆公租房管理局统一负责管理并以市场价格出租， 仅就此项每年就可以获得相当数量的收入。另外，三大集团还可以将部分公租房 出售给符合购买资格的居民，也将获得大量的收入报酬。市场化的运营和全方面 的设计相结合，可以实现公租房建设融资模式的可持续发展。重庆突破了一般城市的土地财政模式，依靠国资与土地规划、土地储备的有 机结合，使政府的公共建设不依赖于短期的土地财政收入、税收和一般的基金。 在公租房的建设中，通

10、过土地融资，为公租房的建设提供了强大的资金支持，保 证了公租房建设顺利实施，这得益于重庆建立的“八大投” 土地投融资规划模 式发挥的体制性优势。重庆地产集团、城投集团、两江集团作为投融资平台，主 要负责公租房建设项目的资金筹集。融资范围不仅仅局限于财政资金，而更多的 利用公租房的政策支持、以多种形式吸收社会资金、鼓励私人部门的投资和参与。 此种融资模式以政府信用为担保，吸收贷款和其他金融机构支持相对较容易。在 开展公租房建设中，市场融资成为重庆公租房融资的关键。3. 重庆公租房融资存在的问题及成因分析3.1重庆公租房融资的主要问题“重庆融资模式”在资金筹集、土地供给等方面有着独到的创新之处，有

11、力 的推动着重庆公租房事业的可持续发展，但也存在着不可忽视的问题:首先，政 府因“零地价”的土地供应方式而失去了巨大的土地出让金收益，减少了占据三 分之一的财政收入，政府压力比较大，一定程度上也影响了公租房项目的可持续 性发展;其次，民众对公租房的购买问题值得商榷。重庆政府规定公租房在租满 五年后可以购买，但对政府而言，在公租房建造成本和土地成本更加高涨的情况 下，重新建造公租房会造成资本金的浪费。此外，市场化、多元化融资渠道不健 全，融资渠道单一、不稳定，对资金来源的风险因素评估不足，以及在分配和资 格审核上存在着是否公平的问题等，是“重庆模式”发展中亟需面对和解决的问 题。因此，尽管“重庆

12、模式”对国内其他省市提供着借鉴意义，同时应当取长补 短，充分借鉴其他国家和地区的先进经验与做法，以使自己的公租房建设得到更 好的完善与发展。3.2重庆公租房融资问题的成因分析公共租赁房的建设需要投入巨额资金，而进入运营阶段后，也需要有持续性 的资金投入。从多国或地区的经验看，非常重要的资金来源是各种形式的政府投 入。同时要积极拓宽融资渠，努力吸引民间资本参与公租房的建设和维护。重庆 人口众多，在当前商品房价格快速上涨的情况下，客观上存在着对公共租赁住房 的庞大需求。尽管重庆经济一直高速增长，但人均GDP较发达国家或地区差距还 比较大，而且区域经济发展极不平衡。这种情况下，政府财政资金力量非常有

13、限， 财政难以单独承担庞大的公租房建设资金。因此，要在较短的时期内实现大规模 地公共租赁住房建设，必须在依靠政府财政投入的基础上，尽可能扩大资金来源， 拓展融资渠道，适当地引入民间资本，以保证公租房建设项目的资金问题。4. 重庆公租房建设引入PPP模式的可行性分析4.1 PPP模式的基本内涵PPP的英文全称是Public-Private Partnerships，就是政府的具体某一个 公权部门与盈利性私人机构或民间团体或非盈利性组织之间，基于具体的某一个 公共产品或服务项目而进行的一种有制度保障的合同式合作关系的形式。其主体 是政府具体管理该公共产品或服务项目的公权部门，以及积极参与的民间团体

14、或 私人机构，这样相互交叉使得组织与其他组织模式相比更为复杂。这样也就很容 易在各个层面产生责任和权利以及风险分担的冲突。不过，通过这种以政府主导 的，民间团体或私人机构参与的具体合作模式，大家的通力合作所进行的公共产 品或服务项目的建设，从各个指标来比较显然都会是更优的。当然，在进行具体 的公共产品或服务项目建设时，政府并没有将风险全部转移给承接方，而是以政 府承担政策、法律等制度型风险，承接的民间团体或私人机构承担建设或是以后 的运营风险的方式实现风险共担。重庆公租房建设引入PPP融资模式的必要性4.1.1 减少财政支出，缓解政府压力公租房的建设无疑好处多多，不仅促进社会和谐，还能够为实现

15、我国的全面 的，高水平的小康社会目标提供基础性保障。其能够很大程度促进经济社会的快 速发展，保障发展成果，但是前期需要的巨量资金，给政府的财政带来了巨大的 压力。这就需要采取合理恰当的有效融资措施，那么就有必要进行融资创新，灵 活利用支持政策，化解困局。PPP模式就是这样一种有效的工具，可以吸收社会 闲散资金，以进行公租房建设，这必然会让公租房建设面貌焕然一新。4.1.2 与民间团体或私人机构共担风险，实现风险转移。重庆市政府的公租房运作中心是项目的发起人。按照PPP模式进行的运作， 要求项目发起人首先按照一定的资质要求选择合作伙伴，然后对项目进行评估， 以确保其具有可行性。在此基础上，签订P

16、PP模式的合作协议，以明确双方的职 责，避免了政府在建设以及运营时存在的一系列风险。由于保证了、投资者可以 获得合理适当的利益，民间资本或私人机构或普通公民就会积极主动通过专门的 渠道进行公租房投资。这样肯定会减少政府资金的注入，也就必然降低政府的财 政风险。所以，通过PPP模式可以实现与民间团体或私人机构共担风险，进而风 险转移。这也是引入PPP模式的必要性之一。5. 重庆公租房建设引入PPP融资模式的可行性5.1 PPP模式的必要条件5.1.1 公权部门的鼎力支持实施的公租房项目有明显的公共产品特征，在整个过程中公权部门可以不做 项目运营的实际具体的工作。而且对不同的项目不同的建设时间段来说，公权部 门的具体责任和所起得作用会有一定的变化，但是其根本的职能就是一个政策导 向的掌舵者以及监督者。必须要求建设项目的公益性特征不会变质。P