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1、全案商业地产筹划流程图红线图、工程产项、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、地价反算、竞争个案、区域开展营运理调查副总/总监跟进分析分析财务部主力店招商、次力店选择、建立工、各行业名店资料搜集、合作方式、设计概念、案名概念目的客户选定、招商政策、建立用地规划答应证、分析、建立本钱、批文 工程融资 工程招商营运理筹划与设计参与 红线图、工程产项、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、政规划、个案资料、区域预开发商的资料工程规划 工程部工程施工 工程设计 工程定位、定价调查、可行性、规划方案、定位、案名设计、主题理念、秀稿表现、效查表现、定价策略、营销组织、合作方式营运理工程营销营销：案
2、前做业进度、招商手册、墨线图铺位图、根本资料确定、人员培训、SP营销活动组织、销售中心监理、作业进度表推广：案名及LOGO、招商中心布置、效果图发包、VI设计、各类广揭发包、印刷品、媒体策略、模型发包、广告效果跟踪动态掌握、竞争工程分析工程营运地产系全程筹划提纲全程筹划提纲如今中国房地产产业已从卖方转变为买方结合房地产筹划营销理和理的运作提出房地产全程筹划营销方案他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学结合房地产行业的运作流程逐步施行。其核心内容包括： 、工程筹划营销； 、工程规划设计筹划营销;3、工程质量工筹划营销; 4、工程形象筹划营销;5、工程营销推广筹划; 6、工程参谋、销售、代理的
3、筹划营销; 7、工程效劳筹划营销;8、工程二次筹划营销;第一章工程筹划营销 工程筹划营销是全案最为关键的环节反映了开展商选择开发工程的过程这个过程是考验和衡量开展商房地产运作才能的重要环节这个过程操作好了就意味着工程成功了一半在这个过程中多下功夫以后的开发经营就可以事半功倍。 工程筹划营销可对工程进展定价模拟和投入产出分析并就躲避开发风险进展策略提示还对工程开发节奏提出专业。 一工程用地周边环境分析 1、工程土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物 .绿化景观.自然景观 历史人文景观 .环境污染状况 、
4、地块交通条件调查.地块周边的政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通状况地块周边的政道路进入工程地块的直入交通网现状 4、周边政配套设施调查 .购物场所 文化教育医疗卫生 .金融效劳 .邮政效劳.、餐饮、运动 .生活效劳 .休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域现状及其判断 、宏观经济运行状况 .国内消费总值：第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.宏观金融政策:货币政策 利率房地产按揭政策 固定资产总额： 全国及工程所在地 其中房地产开发比重 社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中
5、国城房地产协作网络信息资源利用、工程所在地房地产概况及相关的政策法规 工程所在地的居民住宅形态及比重 .对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 商品住宅在金融、政规划等方面的政策法规 .短中在工程所在地及工程地块周边的政规划3、工程所在地房地产总体供求现状 、工程所在地商品住宅板块的划分及其差异 5、工程所在地商品住宅平均价格走势及价值发现 6、商品住宅客户构成及购置实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购置行为分析 三土地SWO深层次分析 1、工程地块的优势2、工程地块的优势3、工程地块的时机点 4、工程地块的威胁及困难点 四工程定位 1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘根本资料
6、 工程户型构造详析 .工程规划设计及销售资料 .综合评判 、工程定位 定位：区域定位主力客户群定位 .功能定位.建筑风格定位 五工程价值分析 、商品住宅工程价值分析的根本和概念 .商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值 根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价 .类比可实现价值因素：类比土地价值 A政交通及直入交通的便利性的差异 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异 C周边政配套便利性的
7、差异 工程可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质 B单体户型设计 C建筑空间布和环艺设计 D小区配套和物业理E形象包装和营销筹划 F开展商品牌和实力 价值实现的经济因素 经济因素政策因素 2、工程可实现价值分析 类比楼盘分析与评价 .工程价值类比分析: 价值提升和实现要素比照分析 工程类比价值计算六工程定价模拟 1、均价确实定 .住宅工程均价确定的主要:类比价值算术平均法有效需求本钱加价法 A分析有效价格范围 B确保合理利润率追加有效需求价格运用以上两种综合分析确定均价 2、工程中详细的定价模拟商品住宅定价法: 差价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数 .各
8、种差价格系数确实定: 确定根底均价 确定系数确定幅度.详细定价模拟七工程投入产出分析 1、工程经济技术指标模拟 工程总体经济技术指标 .首经济技术指标 、工程首本钱模拟.本钱模拟表及其说明3、工程收益部分模拟 .销售收入模拟: 销售均价假设 销售收入模拟表 利润模拟及说明: 模拟说明 利润模拟表 .敏感性分析: 可变本钱变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响八风险分析及其躲避方式提示 1、工程风险性评价 .价值提升及其实现的风险性: 工程的规划和设计是否足以提升工程同周 边工程的类比价值工程形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性 .减少资金占用比例加速资金周转速度降低财务本钱 .
9、对销售节奏和开发节奏进展良好的把握以尽量少的资金占用启动工程并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险 .国际国内宏观经过形势的变化 .地方相关地产政策的出台及相关政配套设施的建立 九开发节奏建议 1、影响工程开发节奏的根本因素.政策法规因素地块状况因素 .开展商操作程度因素 资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .供求因素.上时间要求 2、工程开发节奏及结果工程开发步骤 .工程投入产出评估 .结第二章工程规划设计筹划营销 通过完好科学的筹划营销分析开展商有了明确的定位从而进入了设计阶段。房地产经过多年的开展后需求发生了根本性的变化消费者对房地产的建筑规划和单体设计要
10、求越来越高他们追求又实用又好看的商品房这就要求开展商将以人为本的规划思想和进步人居环境质量作为目的去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是需求而专业设计的工作流程。 工程规划设计筹划营销是以工程的定位为根底以满足目的的需求为出发点对工程地块进展总体规划布确定建筑风格和色彩方案紧紧围绕目的客户选定主力户型引导室内装修风格并对工程的环艺设计进展充分提示。 一总体规划 、工程地块概述 工程所属区域现状 工程临界四周状况 .工程地貌状况 、工程地块情况分析 .开展商的初步规划和设想 .影响工程总体规划的不可变的经济技术因素 土地WOT分析在总体规划上的利用和躲避 .工程定位下的主要经济指标参数 、建
11、筑空间布 .工程总体平面规划及其说明 .工程功能分区示意及其说明 4、道路系统布 地块周边交通环境示意：地块周边根本路网 工程所属区域道路建立及将来开展状况 .工程道路设置及其说明: 工程主要出入口设置工程主要干道设置 工程车辆分流情况说明 工程停车场布置、绿化系统布.地块周边景观环境示意: 地块周边历史、人文景观综合描绘工程所属地域政规划布及将来开展方向 工程环艺规划及说明： 工程绿化景观系统分析 工程主要公共场所的环艺设计 6、公建与配套系统.工程所在地周边政配套设施调查.工程配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示: 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业理、等建筑外立面设计
12、提示 其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示.公共建筑平面设计提示: 公共建筑风格设计的特别提示 工程公共建筑外部环境概念设计 7、分开发 .分开发思路 .首开发思路 8、分组团开发强度 二建筑风格定位 、工程总体建筑风格及色彩方案 工程总体建筑风格的构思 .建筑色彩方案 、建筑单体外立面设计提示 .商品住宅房外立面设计提示: 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计提示 其他特殊设计提示 .商业物业建筑风格设计提示 三主力户型选择1、工程所在区域同类楼盘户型比拟 2、工程业态分析及工程户型配置比例 3、主力户型设计提示 .一般住宅套房户型设计提示 跃式、复式、跃复式户型设计提示 .别墅户型设计提示 4、商业物业户型设计提示 商业群楼平面设计提示 .商场楼层平面设计提示 .写字楼平面设计提示 四室内空间布装修概念提示
