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1、商品房买卖合同典型案例评析热点一：认购纠纷案例回放：7月民张先生与某房开签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进展了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初尚未获得预售容许证张先生按照认购协议向房开支付了2万元的认购金。9月张先生收到房开的书面：“一物业已获得预售容许证可以签订商品房买卖合同。与此同时房开表示由于整体楼房价大幅上涨所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右上调至25余万元。假设张先生在10日之内不能按房开的价格签订商品房买卖合同那么视为放弃原定的认购协议。对此张先生表示不能承受在双方协商未果情况下张先生与其他多名购房者分
2、别向提起诉讼。近日已对该案作出判决在交易中违犯了诚信原那么的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。判决认为订立合同的双方当事人应遵循老实信誉原那么。但本案中某房开在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件违犯了我国合同法所规定的老实信誉原那么和公平原那么导致购房者缔约时机的丧失应对此承担责任并作出赔偿。最后参照房开向购房者发出的中的售价与原认购价的差额酌情确定了赔偿。张先生获得了2万元经济损失赔偿已支付的2万元认购款也如数返还。律师点评：商品房认购纠纷相当复杂一般认为根据现有法律规定在违犯认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下违约方应承担缔约过失责
3、任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同时机的损失并不包括强迫签订商品房买卖合同的责任。热点二：逾交房纠纷案例回放：民李士于2月与某房地产开发签订了房屋买卖合同合同约定房屋的交房日为当年8月31日。但在到交房时房开却无法出示房屋开工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此李士以房屋达不到交房条件为由回绝收房。事后李士将房开告上法庭申请判房开给付因逾交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中房开辩称涉诉商品房并非李士所说其实已经符合了业主入住的条件已经获得开工验收。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表故无需
4、出示验收备案表给李士。此外房开对李士提交的租赁协议等均不认可。认为原、被告签订?商品房买卖合同?为双方的意思表示合同中明确了双方的权利义务对房开逾交房所要承担的责任也有所规定故对房开的抗辩理由不予支持。此外按照?合同法?规定违约金和实际损失不能重复计算在本案中违约金数额不能弥补李士的租房费损失那么违约金应以李士的房租替代。最终判房开赔偿李士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。?城房地产理法?第二十六条第二款规定：“房地产开发工程开工经历收合格前方可交付使用。?城乡规划法?第四十五条规定：级以上地
5、方人民城乡规划主部门按照规定对建立工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的建立不得组织开工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定同时也说明规划部门的验收应在建立组织开工验收之前。?城房地产开发经营理?第十七条第一款规定：“建筑工程开工经历收合格前方可交付使用;未经历收或者验收不合格的不得交付使用。根据上述法律、行政法规房地产开发企业向买受人交付的商品房的强迫性条件必须是“经历收合格的商品房。新修订的?消防法?对消防验收制度作了重大修改即只有对部门规定的大型的人员集场所和其他特殊建立工程才实行开工验收制度未经历收合格不得投入使用;对于其他的建立工程实行消防范案制度
6、。因此住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付之一。就贵州地方规定来看自5月1日起施行的?贵州城镇房地产开发经营理?第三十九条规定：“商品房交付使用应当符合以下条件：一是房地产开发工程经开工验收合格依法获得建立、城乡规划等有关部门出具的认可或者准许使用并经房地产主部门备案;二是房地产开发工程的公共效劳设施和水、电、道路、绿化等政公用根底设施具备规定的投入使用条件已经明确产权、理权并且以书面形式明确理责任;三是法律、法规规定的其他条件。综合上述法律法规的规定不难看出自5月1日起我对于商品房的验收原那么上实行的是备案制验收主体是房地产开发企业。当然交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外还应当
7、符合合同的约定。热点三：房贷难引发的逾违约责任纠纷案例回放：3月民黄士与某房开签订了一份商品房买卖合同。合同约定黄士购置该位于某区的一套房屋房屋总价为40万元。其中黄士方案贷款28万元。在签订合同当日黄士即向房开支付了12万元首付款。在黄士与房开签订合同后不久“国十条调控政策出台。“国十条要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行可根据风险状况暂停发放购置第三套及以上住房贷款。在随后贷款过程中银行以此套房屋属于第三套房为由回绝为黄士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下黄士要求解除与房开签订的商品房买卖合同并返还当初支付的12万元首付款。房开却认为
8、在黄士申请银行贷款问题上房开并无过错黄士不能以此为由回绝履行合同。黄士除一次性付清28万元余款外还应按合同约定承担逾付款的违约责任。至此买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断晋级。律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的违约责任终究该由谁承担?要详细情况详细分析不能一概而。以黄士买房纠纷为例黄士与房开签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的合同成立后客观情况发生了改变这是黄士在签订合同时无法预见的。在此情况下假设要求黄士继续履行合同对其明显不公平。根据人民适用?合同法?假设干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力
9、造成的不属于商业风险的重大变化继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的当事人恳求人民变更或者解除合同的人民应当根据公平原那么并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。假设案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的就不适用情势变更原那么。在没有其他约定的情况下购房者还可以根据?人民商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第二十三条之规定行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房
10、担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以恳求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。虽然人民可根据实际情况确定是否变更或解除合同但适用形式变更原那么并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果而是要充分注意利益平衡公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中人民一般采取的是积极引导当事人重新协商改订合同;重新协商不成的争取调解解决。对买卖双方而言不是主动还是被动违约都有可能要承担违约责任。那么购房者如何防范此类纠纷的发生呢?在现阶段对楼调控力度加大不时会有房产新政策出台的情况下民在准备购房前能事先咨询有关银行全面理解当前贷款政策后再与开发商签订正式合同以防止因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。律师提醒：从以上几个典型案例不难看出商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此交易双方应充分意识到合同的重要性从根源上躲避纠纷的产生。尤其是购房者在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的本质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的时限及违约责任以及约定的其他事项等以防范纠纷的发生。文章来源：中顾法律网 (法律咨询就上中顾法律网
