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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页 中南控股集团有限公司房地产战略规划北京和君创业管理咨询有限公司二零零八年一月 目 录目 录第一部分：引言：研究思路2第一部分：引言：研究思路3一、本次战略规划的意义3二、和君创业战略规划报告框架4三、本战略规划报告是在前期形成的中南控股集团房地产诊断报告的基础上形成4第二部分：中南控股房地产战略定位5一、战略定向模型5二、进与退选择的逻辑框架5三、房地产业务的战略定向8（一）、房地产产业发展概况8（二）、中南房地产资源和能力分析9（三）、中南房地产的土地，资金和人才储备情况10（四）、中南房地产发展途径规范研究1
2、1（五）、房地产业发展的三大趋势12（六）、三大能力提升的方向13（七）、现有市场深耕，延伸进入两大市场14（八）、整合三类不同的资源14（九）、中南控股房地产产业业务定位15四、战略布局（总与分的关系）16（一）、战略分析16（二）、资源投入16（三）、战略布局与定位结构（总与分的关系）17（四）、房地产板块SWOT分析17（五）、房地产与建筑和其他产业的互动18第三部分：中南房地产战略产品细分19一、产品线选择19（一）、房地产产品种类和特点19（二）、不同地产业态所需资源和能力20（三）、中南房地产产品线选择结论21二、价值链选择21（一）、房地产产业价值链21（二）、房地产开发价值链2
3、2（三）、房地产业务的价值链战略22（四）、房地产成功要素23（五）、要素价值比重23（六）、中南控股房地产开发具有的资源和能力23（七）、价值链选择结论24三、中南房地产未来发展的区域选择24（一）、中南房地产开发区域原则24（二）、中南房地产未来的区域定位24第四部分：中南房地产战略执行25一、区域扩张模式25（一）、区域扩张产品运作，能力提升25（二）、合作开发战略合作25（三）、价值提升资本运作，产业整合26二、一个目标、两种效率26（一）、一个目标26（二）、两种效率-资本效率管理效率27第五部分：结束语28第一部分：引言：研究思路一、本次战略规划的意义和君创业项目小组在中南控股集团
4、各方的密切配合下，在前期中南控股集团战略诊断报告形成的基础上，通过对中南控股集团房地产板块内外部资源与能力的深入分析与认真研究，并借助于和君创业管理咨询公司的系统的方法论，在与中南控股集团房地产高层反复沟通碰撞的基础上，撰写了中南控股集团房地产战略规划报告。本报告采用以下模型，从澄清业务最佳组合、明确目标发展定位、探讨战略发展步骤和推动战略顺利实施来进行。重点要回答中南控股集团在哪里竞争和如何竞争等关键战略命题。二、和君创业战略规划报告框架 研究过程中，我们采用了战略诊断、战略定向、战略步骤、战略执行的“四步流程”（见下图），综合衡量中南控股集团房地产的自身能力和外部坐标，与此同时，大胆假设，
5、小心求证，经过内部评审形成中南控股集团战略诊断报告和战略规划报告。三、本战略规划报告是在前期形成的中南控股集团房地产诊断报告的基础上形成第二部分：中南控股房地产战略定位一、战略定向模型战略定位部分主要包括战略定向、战略布局、目标定位、使命、远景和价值观，从这几个角度进行研究与分析。 战略定向：主要是从进与退的选择入手，通过对进与退业务的分析，确定公司的业务定位范围。战略布局：在业务选择的基础上确定公司的战略布局与定位结构，弄清楚公司发展的总与分关系，各个业务板块之间如何形成协同增效与良性互动的关系以及主要板块的优先发展的顺序和发展目标。目标定位：在战略布局的基础上确定公司的定位目标，从销售收入
6、、利润和市值三个纬度对未来目标进行定位。 使命远景价值观：在战略定向、战略布局以及目标定位的基础上，最终确定中南控股集团房地产的价值观与使命远景。 二、进与退选择的逻辑框架1、进与退的选择逻辑架构首先对主要产品的进退做出选择，以BCG矩阵作为主要的分析工具，从产业的外部市场增长率和中南房地产业占的市场份额两个纬度进行分析，并在明星、金牛、问号和瘦狗四个象限中找到对应的位置，并根据公司的资源和能力进行分析，最终得出中南房地产未来发展的最佳业务组合。a: 明星产品群维持增长率或投资以增加份额；b:问题产品群增加市场份额或收获/放弃； c: 奶牛产品群维持或增加市场份额；d: 瘦狗产品群收获/放弃。
7、现状定位：在对于各产业板块的现状定位中，主要从市场环境、核心能力和提升动力三个要素进行阐述。变量研究：对所选取的中南未来发展的业务，从市场环境，内部资源和能力三个维度进行动态研究，确定中南各产业板块的发展潜力和提升的难易程度。发展定位：明确各产业板块市场领域，描述各产业板块在所选定的市场领域中的地位。三、房地产业务的战略定向 （一）、房地产产业发展概况1、全国房地产市场容量和市场平均增长率国家发改委宏观经济所资料显示：房地产销售增长率在20%30%之间。 “十一五”规划要求，到2010年人均住宅建筑面积达30平方米，为此将新建住宅67.89亿平方米。下图说明：我国房地产业从1998年住房改革以
8、来，一直处于快速发展之中，从投资的角度来看，过去8年，全国房地产开发投资年均增长超过了22%，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。2、相对市场份额2006年中国房地产百强企业在2005年实现销售额2384.07亿元，占全国市场份额13200亿总额的18.06。目前国内房地产业的集中度目前非常低，2006年中国市场份额最高的是万科，占有率却只有1.25%，美国第一名则是4.9%。事实上，中国内地前五大开发企业加起来的市场份额也不到5，但美国是17。2003年，中国香港前十大开发企业的市场占有率是80，前三名则超过了50。与国外房地产企业相比，中国房地产企业规模并不大。但行业集中度将进一步增加
9、。以行业标杆企业万科为例：2007年上半年万科实现销售面积231.2万平方米，同比增长幅度高达89.0%，销售金额174.7亿元，同比增幅高达136.4%。 从中南控股的市场份额数据来看，目前在国内市场所占的市场份额不超过0.2%,中南控股与万科相比,相对市场份额业不足8%.3、和君创业认为： 中南控股集团目前得绝对市场份额和相对市场份额均较小. 房地产市场份额与国内或者区域的房地产巨头差距大，中南房地产在南通本地尚且处于三甲之外，在全国房地产大盘中所占份额较低.（二）、中南房地产资源和能力分析 由于政策因素的变化，目前中国房地产行业核心竞争能力正在发生变化。由土地资源的获取能力为核心的竞争模
10、式将逐渐转向金融与资本能力、品牌能力、开发能力上。从中南控股的现状看，并没有完成围绕行业核心竞争能力的能力转化与提升。1、中南房地产资源相对短缺中南房地产产业从银行渠道获取资源能力有限，中南房地产业务资产负债率高（远远高于房地产开发行业的平均资产负债率约75%）。虽然经过几年的快速发展积累了一定数量的人才，但是专业房地产开发团队资源依然不足。中南近几年储备了300多万的土地，但是与业内房地产大鳄相比土地储备不够，差距巨大。2、中南房地产产业能力薄弱中南房地产业务集中为小地块（如青岛），虽然开发了南通CBD等大型项目，但是大盘管理能力并没有裂变，开发大地块的资金和技术实力，以及管理能力稍显欠缺。
11、中南控股目前初步具备的能力包括混业经营的能力，一定程度的收购兼并能力，准BOT的运作能力。3、目前准备上市的工作也遇到一定程度的困难。因此，在核心能力的培育上，已经成为中南控股的最大战略命题。4、结论：和君创业认为，未来在地产领域，资本为王的时代必将到来。中南房地产自身无法解决资金来源以支撑发展问题。在资金密集性的房地产业中，中南房地产依附集团资金支持，资金瓶颈越发明显。因此，构建以资本战略为导向的地产发展战略，是中南控股构造强大核心竞争力的主要方向。（三）、中南房地产的土地，资金和人才储备情况1、现有土地储备情况： “海门、南通、镇江、常熟、海南和山东青岛三地总开发体量为300多万平方米，预
12、计实现销售收款130多亿元。”2、中南房地产开发的合理性分析：普通商品住宅开发为政府鼓励支持的重点：较为合理。发展空间更多地是将从大城市转二三线城市：较为合理。规模化跨区域经营：尚待扩张。3、集团资金支撑中南房地产业务发展“房地产产业集团现金流已经为正，可以支撑企业发展”访谈记录“目前公司经营和现有土地储备所需的资金全部来自中南控股集团公司，企业自身的融资能力还很薄弱，公司将着力打造融资平台，力争多渠道筹措企业发展所需的资金。”4、形成房地产开发团队具备一定的房地产开发能力。例证：中南南通CBD项目开发成功。团队整体素质不高，缺乏资本经营理念和能力，设计、策划能力不足，公司激励机制不完善，房地
13、产业务人才流失较严重。5、分析结论： 和君创业认为：中南房地产1998年成立以来，一定的土地储备，集团给予的资金支持和房地产开发团队的引进和培育推动中南房地产逐步成长，2004年后发展较快，综合实力有待提升。（四）、中南房地产发展途径规范研究 和君创业认为：根据中南目前的业务结构和规模类别，将中南房地产定义为了开发对象为综合房地产开发商，同时兼顾混业经营和小冷偏烂品质开发商。下图说明：和君创业基于服务于房地产业地经验，将房地产开发商分成四种类别，进而分述了每种类别得房地产开放商的运作条件和运作方式。（五）、房地产业发展的三大趋势1、融资渠道受限，融资多元化政府和央行一系列政策的出台，国外资金目
14、前严格限制进入国内地产行业，国内房地产业基金也未能完全满足地产投资的需要，银行信贷最近也适度紧缩，房地产业国内IPO限制条件和竞争程度逐渐加剧，造成国内企业融资渠道受到很大限制，成为众多地产开发企业发展的主要瓶径。未来地产行业的融资应密切关注上市融资、基金、股权置换、合作合资、BOT等多种融资模式。2、业态多元化，管理专业化 房地产行业各企业的发展思路也不尽相同。走专业化发展的路子的典型代表是万科，万达定位于综合商业综合体开发，而碧桂圆走大盘和大地块开发的路子均取得成功。但上述公司有一个共性特点是管理专业化。3、竞争手段多样化趋势 从竞争手段分析，依靠资金驱动、土地驱动的粗放式发展阶段已经过去，全方位的资源整合能力、环境竞争、品牌竞争、资金链整合能力日益成为竞争的新的主要手段。4、结论和君认为中南房地产业务依托三大资源，成长为资源问题产业。但中南房地产需要适应产业发展的三大趋势，必须从市场、资源、能力等方面进行系统提升！（六）、三大能力提升的方向下图说明：红圈表示中南房地产能力主要体现在图示三块业务上。
