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1、房地产项目开发程序和业务流程、我国现行的房地产建设程序 （四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注提出项目建设的必要性和依据、发改委（计划局）拟建规模和地点、资源、条件、项目建议书（申请报告）以计划管理为主；投资估算和资金筹措、建设进度规划、土地、环保、项目安排、效应分析。水利、林业、旅游前期项目选址方案项目核准或备案资料:阶段等部门参与选址；设计任务书、投资计划申请报告、城市规划意见、用地经济、计划、建设预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步初步设计（建设方案）保持方案、占用林地审核、矿藏设计和方案审批。压覆评估等+营业执照。办土地使用证：土地出让合同、施工图设计、图纸审
2、查交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改 委批文、用地规划许可证、土地建委（建设局）项目 准备证、已审批规划图和建筑设计土地、环保、阶段图；消防、人防、项目征地、报建、招标办施工许可证：土地证、规划许规划、建设等可证、招标确定施工队、施工图行政管理部门帯木H 口口曰E且子人【冷叔二p皋；申查证明、质量安全监督于续等。项目 施工 阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）建设局工程质检报告、录等。隐蔽工程验收记验收备案资料:验收备案表、竣建设、规划、工验收报告、验收原始文件、质验收、结算、备案量检测证明，规划、消防、环保消防、环保等行政管理部门项目验收证明、质量保修书。竣工 验收资
3、料整理归档建设档案馆内部资料室阶段办产权证资料:土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工产权登记、物业管理房地产管理局验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。、房地产公司项目开发的内部工作流程节占八、工作 阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件项目部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交 通等情况项目部了解未来发展规划了解地块所属区域的规划
4、， 对以后项目开发的影响和支撑项目部研发部土地 价值 初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土 地出让方式和土地款，以及能否 调整项目部了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费 项目和具体情况项目部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排项目部销售部土地 价值 深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市场调 查，进行地块周边及 辐射范围内的客户 分析、产品分析、市 场竞争分析等； 研发部：负责协助进 行区域市场调研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边项 目成交客户分析和 产品分析等，对项目 定位、客户定位、产 品定位等，提出
5、策略 性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方 案设计和成本测算。研发部成本 控制部项目部销售部 工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根 据土地的开工条件、 市场情况，共同制定 开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节占八、工作 阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段寻找 合作 资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻 找合作方式（招商阶段）项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部合作伙伴确定制定
6、合作方式、投资 回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协议行政办：协议盖章， 存档。财务总监项目部上报Lionful公司合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务部：协助办理股 权、增资等相关财务 问题；行政办：工商局办理 公司注册。副总经理项目部财务部行政办投标rF.rrr 摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定岀价战术获取 土地签订土地 出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等行政办
7、法务：合同条 款的草拟和完善； 财务部：提供资金。总经理项目部财务部用地规划 许可证准备材料，办证提交土地岀让合同和土地岀让金、交易费等交费证明行政办：提供土地岀 让合同；财务部：提供资金缴 纳岀让金、交易费。项目部财务部行政办土地 确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制项目申请报告研发部：协助提供相 关项目资料项目部研发部向项目备案机关提交申请报告项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登 报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地岀让合同资料室：提供土地岀 让合同、付款凭证及 相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、 规划地界坐标
8、图交费证明缴纳土地费用1: 500现状地形图需准备3份详规研发：委托设计详规节占八、工作 阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段办理 土地证土地岀让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政部：提供企业相 关证明资料。规 划 设 计 阶 段区域 市场 调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等对项目区域内及周 边进行市场分析、客 户需求分析、产品分 析、已成交客户分 析、竞争楼盘分析等研发部
9、销售部项目部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临 近商圈现状调研项目周边商圈主要商业业态分 布状况、经营状况、经营特点、针对重点商家，进行 专向访谈，同时组织 相关专业人士进行商业运营部研发部销售部（商业部分）预期发展方向等专业论证。项目部同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、 操作方式、开发周期等；提取数 据库相关数据进行重点分析、竞 争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点 商家对竞争项目的 相关看法、同时了解 投资客户对竞争项 目的投资意向。项目 定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分 析，确定可开发公建
10、部分业态种 类。结合市场相关类型物业供求 状况，确定所选业态开发数量商业运营部：配合完 成公建部分业态选 择与数量确定研发部商业 运营部销售部市场定位 客户定位 产品定位 价格定位依据控规指标，提岀产品类型建 议，完成项目定位工作商业运营部：配合完成公建类配套定位总经理各部门经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务总监各部门项目发展报告开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款 要求，初步制定土地开发计划和销售计划；研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发 不同业态产品开发顺序建议；工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开
11、发排期和总体经济指 标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划； 项目：制订配套费及土地款支付计划。节占八、工作 阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明规 划 设 计 阶 段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析，对户 型设计、户型配比、面积区间、 景观规划、建筑风格、配套标准 等规划设计提岀改善性意见。研发部销售部成本 控制部工程部商业 运营部设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相 关设计院的价格行情。必要时，对设计单位 进行实地考察制定设计组织计划万案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订法务：合同文本审核 成本：设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设 计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订研发：依据建筑规 划、景观规划及交工 标准初步确定建安、 环境等成本指标； 工程
