《XXXX年度湖南省房地产市场形势分析(白皮》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年度湖南省房地产市场形势分析(白皮（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、湖南省房地产市场形势分析20100年度湖湖南省房房地产市市场形势势分析Anallytiicall Reeporrt oon RReall Esstatte MMarkket Sittuattionn off HuunannProovinnce省住房和和城乡建建设厅房房地产监监管处20099年122月以来来，国务务院、相相关部门门出台一一系列调调控措施施，坚决决抑制部部分城市市房价过过快上涨涨，政策策文件之之密集、调调控措施施之严厉厉前所未未有，市市场起伏伏震荡，政政策效应应逐步显显现。220100年，湖湖南省呈呈现开发发投资需需求和住住房需求求稳步增增长，市市场供销销两旺，房房价攀升升，涨幅幅
2、受到抑抑制，房房地产市市场平稳稳较快发发展。一、房地地产市场场运行基基本情况况1.开发发投资较较快增长长。全省省共完成成房地产产开发投投资14469.3亿元元，增长长35.5%，增增速比上上年同期期提高222个百百分点（见见图1），比比全社会会固定资资产投资资增速高高8.33个百分分点，比比全国平平均增速速高2.3个百百分点。投投资额居居中部第第4位、全全国第115位（见见图2），占全社会固定资产投资比重为15%。从单月完成投资量来看，经过4、5月的回落后，逐月稳步回升，12月高达185.3亿元，创单月投资新高，环比增长18.6%。其中长株潭地区完成开发投资890.5亿元，增长37.1%，比全
3、省平均增速高1.6个百分点，占全省的60.6%。郴州、衡阳、娄底的增速分别为61.5%、58.2%和45.5%（见图3），带动全省房地产开发投资增长。2.房地地产用地地需求强强劲反弹弹，出让让单价上上涨。全全省供应应房地图1. 全省单单月房地地产开发发投资图图图2. 全国国各地区区20110年房房地产开开发投资资图图3.全全省各市市州20010年年房地产产开发投投资图产用地551411.6公公顷(见见图4)，增长长77.8%，占占全省供供地总量量的388.7%。其中中商服用用地12251.4公顷顷，增长长78.3%；住宅用用地38890.2公顷顷，增长长77.6%。房房地产用用地需求求的回升升
4、带动了了土地出出让单价价上涨。房房地产用用地出让让单价8881.2元/平方米米(合558.77万元/亩)，同同比上涨涨 200.9%，其中中商服用用地9888.77元/平平方米(合655.9万万元/亩亩)，同同比上涨涨20.7%；住宅用用地8443.11元/平平方米(合566.2万万元/亩亩)，同同比上涨涨21.4%(见图55)。用地需需求反弹弹的主要要原因：一是商商品房销销售较好好，开发发企业积积极入市市拿地，地地产市场场活跃，流流拍流标标现象销销声匿迹迹，竞价价竞买取取而代之之；二是是20009年供供地萎缩缩5.11%，对对比基数数较小；三是保保障性住住房和棚棚户区改改造用地地明显增增加。
5、从从单月供供地来看看，4、55月出现现急剧萎萎缩，66、7、88月供地地回升，99、100、111月供地地较为平平稳，112月供供地激增增。图4. 全省单单月房地地产用地地供应量量图图55. 全全省房地地产用地地出让单单价图3.房地地产信贷贷快速增增长。截截止122月底，全全省金融融机构房房地产贷贷款余额额21337.66亿元，增增长399%，增增速高于于全省贷贷款平均均增速118个百百分点。房房地产贷贷款余额额占全省省贷款余余额比重重为188.6%，比重重提高00.3个个百分点点。全年年新增房房地产贷贷款6000.11亿元，增增长399.2%(见图图6)，占占全省新新增贷款款的299.9%。
6、从贷贷款投向向来看，开开发贷款款余额5550.7亿元元，占房房地产贷贷款的比比重为225.88%；购购房贷款款余额112800.8亿亿元，占占房地产产贷款的的比重为为59.9%；政策性性住房贷贷款余额额3066.1亿亿元，占占房地产产贷款的的比重为为14.3%(见图77)。从从单月信信贷投放放来看，11-4月月较大，55-8月月收紧，99月回升升，100-122月重新新收紧，112月份份，新增增房地产产贷款442.55亿元，比比1月减减少500%。图6. 全省单单月房地地产信贷贷图图7. 全省房房地产信信贷结构构图4.商品品房供应应量有效效增加。全省商品房施工面积1.68亿平方米，增长22.5
7、%，增速比上年同期回落5.7个百分点，其中住宅1.38亿平方米，增长22.0%。商品房新开工面积6460.9万平方米，增长21.6%(见图8)，增速比上年同期回落4个百分点，新开工量居全国第10位(见图9)，其中住宅5383.3万平方米，增长22.0%。从单月新开工面积看，在4、5和7、8月出现回调，9-12月逐步回升。商品房竣工面积3350.5万平方米，增长13.0%(见图10)，其中住宅2831.4万平方米，增长13.2%。图8. 全省商商品房单单月新开开工面积积图图99. 全全国各地地区20010年年商品房房新开工工面积图图图10. 全省省商品房房单月竣竣工面积积图5.住房房消费稳稳步增
8、长长。全省省商品房房累计销销售面积积44773.00万平方方米，增增长277.3% (见见图111)，增增速比上上年同期期回落55个百分分点，销销售面积积在全国国排第99位，增增速比全全国高117个百百分点（见见图122）；完完成销售售额14406.5亿元元，增长长49.4%(见图113)，占全社会商品零售总额24.4%，占比提高5.2个百分点。其中商品住宅销售面积4143.1万平方米，增长27%；完成销售额1247.9亿元，增长51.1%。从单月销售面积看，受调控措施影响，4、7、10月份销售萎缩，其它月份销售比较平稳，12月份受契税上调的传闻影响，销售猛增至915.7万平方米，环比增加12
9、5.5%。图11. 全省省商品房房单月销销售面积积图图12. 全国国各地区区20110年月月商品房房销售面面积图图13. 全省省商品房房单月销销售额图图图14. 全省省各市州州20110年商商品房销销售面积积图图15. 全省省各市州州20110年商商品房销销售额图图6.供求求结构基基本合理理，中套套型住宅宅占市场场主体。从住房供应结构看，小套型占比上升，中套型和大套型占比有所下降。全省商品住宅竣工23.85万套，其中90平方米以下套型6.70万套，占28.1%，占比提高3.7个百分点；90-140平方米套型11.83万套，占49.6%，占比下降1.8个百分点；140平方米以上套型5.32万套，
10、占22.3%，占比下降1.9个百分点(见图16)。从住房需求结构看，小套型占比上升，中套型和大套型占比下降。全省商品住宅销售35.17万套，其中90平方米以下套型8.95万套，占25.4%，占比提高1.1个百分点；90-140平方米套型18.91万套，占53.8%，占比下降1个百分点；140平方米以上套型7.31万套，占20.8%，占比下降0.1个百分点(见图17)。对照供应结构与需求结构，中户型供求偏紧，小户型、大户型供应偏多。图16. 全省省商品房房供应结结构图图图17. 全省省商品房房需求结结构图7.房价价上涨较较快，待待售面积积增速回落落。全省省商品住住宅均价价为30012元元/平方方
11、米，同同比上涨涨10.7%(见图118)，比一季度回落10.5个百分点,房价在全国排第23位（见图19）。长沙市内五区商品住宅均价为5230元/平方米，同比上涨9.6%，比一季度回落9.1个百分点。商品房待售面积731.0万平方米，增长59.4%，增速环比11月回落25.8个百分点，其中住宅473.7万平方米，增长56.7%，增速环比11月回落27.9个百分点。综上所述述，我省省房地产产市场持持续健康康发展，呈呈现出开开发投资资、房地地产信贷贷、商品品房供应应、住房房消费稳稳步增长长，土地地供应增增势强劲劲，市场场总体供供求基本本平衡。但仍然存在一些突出问题：一是房价上涨较快，全省涨幅比全国高
12、3.1个百分点，长沙比全国高2个百分点；二是信贷风险上升，开发贷款不良率上升，个人购房贷款违约客户增加；三是在建规模过大，商品房潜在供应量较大，一旦住房需求下滑将出现许多半拉子工程。当前房价上涨较快的主要原因是：第一，投放货币较多造成流动性过剩，资金供应充足，大量资金流向楼市，推高不动产价格；第二，CPI连续6个月超过3%，通胀预期明显，居民存款实际利率处于负利率状态，居民缺乏有效的保值、增值途径，造成住房需求非正常膨胀；第三，开发成本直线上升，地价加速上涨，钢材上涨8.3%，机械上涨4.9%，人工上涨9.7%，长沙市精装楼盘激增，也推高成本；第四，房地产交易涉及土地增值税、所得税、契税的调整
13、，增加了交易成本。图18. 全省省20110年商商品住宅宅销售均均价图图19. 全国国各地区区20110年商商品住宅宅销售均均价图图20.全省各各市州220100年商品品住宅销销售均价价图二、20011年年房地产产市场走走势20111年国家家宏观经经济政策策的基本本取向是是积极稳稳健、审审慎灵活活，实行行积极财财政政策策和稳健健货币政政策，既既要保持持经济平平稳较快快发展，又又要调整整经济结结构、管管理通胀胀预期，既既要扩大大内需，又又要防止止住房需需求膨胀胀，抑制制房价过过快上涨涨。今年年国家依依然实行行严厉的的房地产产调控措措施，房房地产市市场高速速发展存存在一定定困难，但但也存在在一些有
14、有利因素素：一是是省委省省政府推推行“四四化两型型”战略略，湖南南省经济济社会进进入发展展快车道道，居民民收入明明显增加加，住房房需求将将保持旺旺盛的势势头；二二是城市市化进程程加快，城城市进一一步扩容容提质，加加大基础础设施和和基本民民生的投投入，开开展大规规模棚户户区改造造，将产产生大量量的刚性性需求；三是开开发企业业、消费费者普遍遍认为湖湖南房价价相对合合理，泡泡沫成分分较少，房房地产市市场发展展潜力较较大。220111年湖南南省房地地产市场场形势将将比较复复杂，总总体仍将将持续平平稳发展展，呈现现以下特特点：1.房地地产开发发投资增增速放缓缓。开发发企业资资金量相相对充足足，20010
15、年年开发企企业到位位资金223666.5亿亿元，增增长466.6%，后续续投资有有充分保保障。同同时我省省住房刚刚性需求求强劲，随随着投资资环境继继续优化化，外来来投资增增加，投投资将保保持增长长态势。但但受调控控政策影影响，开开发企业业投资信信心下挫挫，投资资增速会会出现一一定程度度的回落落。2.房地地产用地地供应保保持增长长。20011年年，国家家将加大大土地有有效供应应，增加加中小套套型住房房和保障障住房的的土地供供应，对对保障性性住房应应保尽保保，棚户户区改造造用地将将大幅度度增加，用用地政策策比较宽宽松，房房地产用用地供应应依然保保持增势势。3.房地地产信贷贷增长放放缓。在在稳健的的
16、货币政政策下，流流动性过过剩的问问题将有有所缓解解，房地地产信贷贷政策总总体趋紧紧。金融融管理部部门将加加大房地地产贷款款领域风风险提示示和预警警，商业业银行提提高开发发贷款审审批门槛槛，严格格实施差差别化住住房信贷贷政策。预计房地产贷款政策不会出现松动，房地产信贷增速会明显回落。4.保障障性住房房需求持持续增长长。城市市化进程程的快速速发展推推动了住住房刚性性需求的的增长。220111年，政政府将加加大经济济适用房房、公共共租赁、廉廉租房、棚棚户区改改造等保保障性住住房的建建设力度度，湖南南省保障障性住房房供应量量将大幅幅度增加加，保障障面迅速速扩大，城城市中低低收入家家庭的住住房需求求将会从从中得到到有效满满足。5.商品品房需求求将有所所减少。二套房贷首付比例提至60%、禁止发放三套房贷将
