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1、河北农业大学毕业论文题目：估价中交通因素对居住类房地产价格的影响分析学 院： 城乡建设学院专业班级：房地产经营与估价学 号：2008223040209学生姓名：XXX指导教师姓名：XX指导教师职称：教授二零一一年五月三十日估价中交通因素对居住类房地产价格的影响分析-基于北京轨道交通的实证分析摘要房地产行业在国民经济中占重要地位，是基础性和先导性的行业，推动着其他相关行 业的发展。房地产估价在房地产经济活动中扮演着重要的角色，做好估价工作是房地产市 场稳定的保证。而影响房地产价值的因素是多样的，本文从交通因素这一角度，通过对国 内外研究的总结，以轨道交通为例，分析了交通条件对居住类房地产价值的的
2、影响。所得 结论对估价工作中交通因素参数选择起指导作用。希望对完善房地产估价理论有所贡献。关键词：轨道交通、房地产估价、房地产价值ABSTRACTReal estate industry in the national economy occupies an important position ，is basic and being industry。It promotes the development of other related industries。Real estate appraisal plays an important role in Real estate activ
3、ities。Completes the appraisal work well is the assurance to make the real estate market stable。And the factors which influence the real estate values are diverse。This article from this Angle transportation factors，and through the summary of domestic and international research，On rail traffic for exa
4、mple, analyzed the influence of the traffic conditions that of the living real estate values。The conclusions lead how to choice the traffic conditions that used in appraisal work。Wish to improve the real estate appraisal theory。Key Words： Rail transit； Real estate appraisal； Real estate value目录摘要ABS
5、TRACT1绪论11.1研究背景11.2研究意义11.3研究内容22国内外研究情况22.1国内外房地产估价研究概况22.2.国内外关于轨道交通对房地产价值影响研究概况33影响房地产估价的交通因素概述43.1城市道路交通43.2城市轨道交通54北京地铁五号线对沿线房地产价格的影响实例分析54.1地铁五号线介绍54.2实例对比分析65结论85.1论文结论85.2不足及展望8参考文献9谢辞101绪论1.1研究背景我国城市化率已达49.7%,只用30年时间就赶上了西方200年的城市化历 程。城市化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。但如果不遵循城市发展 的客观规律，不循序渐进，城市化就难以健康发展
6、，甚至会带来严重的“城市 病”。北京市机动车保有量超过450万辆，并且每天还在以1900辆的速度增长。 有关部门预测，到2015年，北京机动车保有量将达到700万辆。伴随汽车数量 急剧增加的，是北京市多年来愈发拥堵不堪的交通史。交通问题不解决将抵消其 他领域取得的成绩。北京市要通过加大优先发展公共交通力度，鼓励市民绿色出 行，建设新一代智能交通系统。轨道交通具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等 特点。世界各国普遍认识到：解决城市的交通问题的根本出路在于优先发展以轨 道交通为骨干的城市轨道交通系统。评估房价的高低决定于该房屋的实物、权益、和区位。对于一个城市而言， 位于市区
7、黄金地段的物业，必然寸楼寸金。在城市这个有限的空间里，黄金地段 属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资 源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。然而，交通状况对房价的影响更加 不容忽视。就北京而言，堵车已经成为习惯，现在越来越多的上班族趋向于购买 交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷。轨道交通的速度快、安全、 准点的优点受到广大上班族的青睐。而如何评估轨道交通对房地产价值的影响成 为估价行业面临的问题，开展相关的课题研究十分必要。1.2研究意义房地产估价是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方 面：（1）、房地产估价可以预算出现有存量市场
8、中的房地产价值量，为新时期房 地产管理工作提供依据；（2）、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转 让提供基础价格；（3）、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵 押贷款的依据；（4）、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税 费流失；（5）、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿的根据；（6）、房地产估价也是 处理房地产纠纷的需要；（7）、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼 并等经营活动的需要；（8）、房地产估价也是企业破产进行清产估价的需要。鉴于房地产估价的重要性，如何做好估价工作是估计行业面临的问题，实际 估价中，影响房地产价值的因素是多样的，为了能评估出客观合理
9、的价格，就需 要估价人员对影响房地产价值的所有因素系统起来，而通过轨道交通对房地产价 值的影响研究，可以为估价工作中确定交通因素参数提供参考。为估价行业的发展做点贡献，让估价行业更好的为国民经济的发展服务。1.3研究内容本文在对国内外关于轨道交通对沿线房地产价格的影响分析所得的结论归 纳与总结的基础上，以北京地铁5号线为例，借助实际案例对比分析，反映了地 铁5号线的建成通车对沿线房价的影响情况。2国内外研究情况2.1国内外房地产估价研究概况我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的土地经 济学出版；1935年，张辉出版了上海地价研究，同年高信出版了南京市 之地价与地价税；1
10、938年，王丙勋出版了天津市地价概况；1944年出版了 伊利和魏万尔合著的土地经济中译本，以及张丕介的土地经济学导论， 王季深上海之房地产等一系列著作。这个时期主要在介绍国外房地产经济学 理论的基础上，对房地产价格做了初步研究。新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建立起社会主义公有制。由于“左” 的思想干扰，受前苏联产品经济思想的影响，认为社会主义不存在地租，城市住 宅不是商品，因此房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。因而我国的真正房地产估价是在1978年以后改革开放的大潮中开始，随着 土地制度的改革和推行房屋商品化政策，使房地产成为商品进入市场流通。中国 的房地产估价起步虽晚
11、，但发展较快，并且得到了政府和社会的重视。1994年7 月5日公布的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房 地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制 度”。1993年和1994年，建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共 346名。从1995年起取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价 师职业资格考试。1994年9月12日成立了全国性的房地产估价师专业团体- 中国房地产估价师协会。目前无论是房地产的买卖交换，租赁，入股，抵押，典当，保险，课税，征 用补偿拆迁，析产，纠纷处理，还是企业的合资，合作，租赁经营，承包经营， 股份制改造
12、，买卖，合并，兼并，分设，破产清算，结业清算，清产合资，以及 房地产的投资决策，管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产估价也 是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济的不断发 展，房地产估价的领域将越来越广。现代房地产估价的发源地英国，早在1884年就出版了房地产估价的专 著，详细论述了收益法。20世纪20年代以来西方国家进入城市化高速发展时期， 房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展。英国主要采用五种房 地产估价方法：市场比较法、投资法、剩余法、利润法和成本法。1959年，Ellwood 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益价值并发表了 E
13、llwood表， 将收益法发展到了一个新时期。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将 房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局 和课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线 价法则。如慎格尔（J.A.Zangerle）在其所著的房地产估价原则一书中提到， 最先使用的深度价值表是4321法则。应用4321法则估价，简明易记，但因深度 的划分过分粗略，所以会有估价不准确或不公平的现象；对于各种深度的宗地估 价，最先被承认的法则是1866年纽约市法官霍夫曼（Hoffman）创立的霍夫曼法 则。此后尼尔（Neil）修正
14、了霍夫曼法则，由此创立了众所周知的霍夫曼-尼尔 法则。2.2.国内外关于轨道交通对房地产价值影响研究概况Bowes和Ihlanfeldt对加拿大多伦多地区的研究发现：一方面，接近城市 轨道交通,提高了交通可达性，进而提高了城市土地价格；另一方面，由于会产生 噪声、附近犯罪率高等负面影响,城市轨道交通对提高居住用地价格的影响也很 有限。而Haider和Miller的研究发现，在美国的辛辛那提市，位于地铁线附近 居住用地的价格比其他区域居住用地的价格高很多。美国北德克萨斯州大学经 济发展研究中心的 Bernard L. Weinstein 和 Terry L.Clower 等（2002），应用 交
15、通成本模型（TCM）进行实证研究。研究结果表明:德克萨斯州（Texas）东北部的 达拉斯市轻轨系统（Dallas Area Rapid Transit Light Rail，即 DARTLRT）对居 住房地产价值的提升有很大的促进作用。从1997-2001年，市区轻轨车站周围的 住宅增值了 32.1%，而非轻轨车站影响区只增值19.5%，轻轨车站影响区的住宅 价格多增长12.6%。达拉斯市郊区轻轨线，在23个车站约400米范围内的3924 宗物业价值与非车站范围的4898宗物业比较，车站影响区的住宅价值提高了 39%。Al-Mosaind等（1994）研究发现，在美国俄勒冈州波特兰市的MAX开
16、通两年 后，距车站50Om范围的住房价格比其他地区高10.6%，而且越接近车站，住房 价格越高，但在紧靠车站附近，由于噪声和拥挤等原因，土地的潜在价值有所下 降。Kim-C（1995）把韩国汉城（首尔）轨道交通对土地价值的影响区域划分3部 分：（l）在地铁站影响最主要的区域（小于200m范围内）土地价格上升9-10倍；（2） 在地铁站影响第二重要的区域（200-500m） 土地价格上升11-12倍；（3）在地铁站 间接影响的区域（500-l000m） 土地价格上升9-28倍。国内学者叶霞飞等（2002）重点探讨了基于资产价值法的城市近郊轨道交通 沿线开发利益的计算方法，初步建立了相应的定量计算模型。并分别以日本玉新 线和上海地铁1号线作为研究对象，以沿线各
