《商品房买卖合同纠纷典型案例剖析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同纠纷典型案例剖析（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商品房买卖合同纠纷典型案例剖析近日，记者从贵阳仲裁委获悉，201 0年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产得案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然就是2010 年商品房买卖合同纠纷得热点 .就以上热点问题 ,有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析,希望能对购房者有所警示。热点一：认购纠纷案例回放：2 010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房得房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购得房屋还处于开发初期,尚未取得预售许可
2、证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元得认购金。20 1 0年9月，张先生收到房开公司得书面通知 : “一期物业已取得预售许可证， 可以签订商品房买卖合同。 ” 与此同时,房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购得房屋房价也由之前约定得每套 20 万元左右 ,上调至 25 余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知得价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定得认购协议。对此，张先生表示不能接受 ,在双方协商未果情况下，张先生与其她多名购房者分别向法院提起诉讼。近日，法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则得开发商将向购房者们作出巨额赔偿。法院判决认为 ,订立合同得双
3、方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定得价格条件,违背了我国合同法所规定得诚实信用原则与公平原则，导致购房者缔约机会得丧失，应对此承担责任并作出赔偿.最后，法院参照房开公司向购房者发出得通知中得售价与原认购价得差额， 酌情确定了赔偿标准. 张先生获得了 2 万元经济损失赔偿，已支付得 2 万元认购款也如数返还。律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为, 根据现有法律规定,在违背认购协议得约定不履行签订商品房买卖合同义务得情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任得方式为损害赔偿,其中包括直接利益得减少与
4、失去与第三人订立合同机会得损失，并不包括强制签订商品房买卖合同得责任.热点二：逾期交房纠纷案例回放 :市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋得交房日期为当年8 月 31 日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。 为此 ,李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。 事后， 李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生得已付款利息、违约金、租房费等损失共5 万元。庭审中,房开公司辩称， 涉诉商品房并非李女士所说 ,其实已经符合了业主入住得条件， 已经取得竣工验收报告 .而且合同
5、中约定得交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外,房开公司对李女士提交得租赁协议等均不认可。法院认为,原、被告签订商品房买卖合同为双方得真实意思表示,合同中明确了双方得权利义务，对房开公司逾期交房所要承担得责任也有所规定， 故法院对房开公司得抗辩理由不予支持.此外, 依照 合同法规定，违约金与实际损失不能重复计算,在本案中，违约金数额不能弥补李女士得租房费损失，则违约金应以李女士得房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3、6万余元。律师点评 :对于商品房（建筑工程）得交付条件,我国多部法律、 法规以及地方性法规都做出了相应得规定.城市房
6、地产管理法第二十六条第二款规定： “房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用 ” 。城乡规划法第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程就是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件得，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门得验收作了强行性得规定,同时也表明规划部门得验收应在建设单位组织竣工验收之前。城市房地产开发经营管理条例第十七条第一款规定 : “建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用 ; 未经验收或者验收不合格得，不得交付使用 。根据上述法律、行政法规,房地产开发企业向买受人交付得商品房得强制性条件必须就是“经验收合格 ”得商品
7、房 .2 0 0 8年新修订得消防法对消防验收制度彳了重大修改，即只有对国务院公安部门规定得大型得人员 密集场所与其她特殊建设工程,才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其她得建设工程,实行消防备案制度.因此，住宅小区得消防验收合格不再就是法律规定得交付标准之一。就贵州省地方规定来瞧，自 2009年5月1日起施行得贵州省城镇房地产开发经营管理条例第三十九条规定 : “商品房交付使用 ,应当符合下列条件:一就是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具得认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案；二就是房地产开发项目得公共服务设施与水、电、道路、绿化等市
8、政公用基础设施具备国家规定得投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任 ;三就是法律、法规规定得其她条件。 ”综合上述法律法规得规定，不难瞧出，自2009年5月1日起，我省对于商品房得验收原则上实行得就是备案制 ,验收主体就是房地产开发企业。当然，交房条件除了上述得法律、法规、规章得规定外,还应当符合合同得约定。热点三：房贷难引发得逾期违约责任纠纷案例回放：2010 年 3 月， 市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。 合同约定,黄女士购买该公司位于某区得一套房屋，房屋总价为 40 万元。其中，黄女士计划贷款 28 万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了1
9、 2万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久J国十条”调控政策出台。国十条要求严格限制各种名目得炒房与投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张得地区 , 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款.在随后办理贷款过程中,银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款.在无法获得银行贷款得情况下,黄女士要求解除与房开公司签订得商品房买卖合同，并返还当初支付得 12 万元首付款。房开公司却认为,在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。 黄女士除一次性付清28 万元余款外， 还应按合同约定承担逾期付款得违约责任.至此，买卖双方因贷款问
10、题引发得纠纷开始不断升级。律师点评： 购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同得， 违约责任究竟该由谁承担？要具体 情况具体分析，不能一概而论。以黄女士买房纠纷为例 ,黄女士与房开公司签订得商品房买卖合同就是在房贷新政发布前签订得,合同成立后客观情况发生了改变,这就是黄女士在签订合同时无法预见得。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用中华人民共与国合同法若干问题得解释（二 ）第二十六条规定： “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见得、 非不可抗力造成得不属于商业风险得重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目
11、得，当事人请求人民法院变更或者解除合同得，人民法院应当根据公平原则，并结合案件得实际情况确定就是否变更或者解除。 ”如果案例纠纷中商品房买卖合同订立就是在新政施行后发生得 ,就不适用情势变更原则。在没有其她约定得情况下，购房者还可以依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释第二十三条之规定，行使解除合同得权利。该规定明确 : “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行得 , 对方当事人可以请求解除合同与赔偿损失。因不可归责于当事人双方得事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续
12、履行得,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受得购房款本金及其利息或者定金返还买受人 ” 。 虽然人民法院可根据实际情况确定就是否变更或解除合同， 但适用形式变更原则并非简单地豁 免债务人得义务而使债权人承受不利后果，而就是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中 ,人民法院一般采取得就是积极引导当事人重新协商， 改订合同； 重新协商不成得,争取调解解决.对买卖双方而言,不管就是主动还就是被动违约，都有可能要承担违约责任。那么，购房者如何防范此类纠纷得发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台得情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要得违约纠纷 律师提醒：从以上几个典型案例不难瞧出，商品房买卖双方对合同得重视不够或对合同内容约定不明就是造成纠纷得根源。因此，交易双方应充分意识到合同得重要性，从根源上规避纠纷得产生。尤其就是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同得时间、尽量多涉及商品房买卖合同得实质内容、商品房买卖 合同磋商不成得处理方式、违约责任等 ；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋得 接交方式及违约责任、产权证得办理时限及违约责任，以及约定得其她事项等，以防范纠纷得发生。（
