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5、三篇、项目定位分析36一、项目基本情况分析36二、重点竞争项目基本情况对照39三、项目SWOT分析及对策40四、项目营销推广定位42第四篇、项目营销执行策略51一、项目经营目标51二、营销战略与策略52三、入市时机与入市姿态57四、整体推售节奏建议58五、营销推广建议64六、现场包装建议68七、销售物料配合78第五篇、项目营销执行方案82一、营销推广进度安排82二、形象预热期推广策略及具体安排85三、公开强销期推广策略及具体安排94四、持续热销期推广策略及具体安排99五、尾盘消化期推广策略及具体安排105六、营销费用测算111第一篇、区域宏观经济走势分析一、2006年深圳市经济发展概要1、国民
6、经济健康平稳增长，四大支柱产业主导作用更加突出。2006年全年本市生产总值达5684亿元，增长15；规模以上工业增加值2723亿元，增长17.2；全社会固定资产投资1272亿元，增长7.7；社会消费品零售总额1671亿元，增长16.2；进出口总额2374亿美元，增长29.9，其中出口总额1361亿美元，增长34.1。四大支柱产业增加值占GDP的比重达54.4，提高4.6个百分点。2、固定资产投资适度增长，消费拉动和创新驱动作用不断增强。2006年全市固定资产投资增幅低于GDP增幅7.3个百分点；社会消费品零售总额增幅近10年来首次高于GDP增幅。实现高新技术产品产值6294亿元，其中具有自主知
7、识产权的占58.9。全社会研发投入占GDP的比例达3.4。专利申请量增长42，达到29728件，居全国第二。全市经济由消费拉动和创新拉动的迹象已经十分明显。3、整体经济效益稳步提升，资源能源消耗水平持续下降。效益深圳统计正式纳入统计体系，开始成为衡量经济增长模式转变的重要尺度。2006年效益深圳综合指数稳步提高。每平方公里土地产出GDP为2.91亿元，提高0.38亿元。全社会劳动生产率提高7.5。全市万元GDP能耗、水耗以及全年化学需氧量排放量、二氧化硫排放量分别有不同程度下降。地方财政一般预算收入500.88亿元，增长21.5，上划中央收入首次突破千亿，达1180亿元。4、社会更加文明和谐，
8、人民群众更多地享受到经济发展的成果。各项社会事业取得新进步，城市生活环境质量进一步提升，名列“2006中国城市生活质量排行榜”第一位。城市登记失业率控制在2.31的较低水平。人均GDP达到8619美元，居全国大中城市第一。居民人均可支配收入增长5。社会治安形势明显好转，全市刑事案件下降10.2，八类暴力性案件下降29.9。信访量、群体性事件明显下降。安全事故总起数下降33.1，死亡人数下降8.3，直接经济损失下降25.3。成功申办2011年第26届世界大学生运动会，成为历史上最年轻的主办城市。二、2006年各区经济发展横向分析2006年深圳市经济继续保持高速增长，但是各区结构性差异较大。其中龙
9、岗区总体经济仍旧处于相对落后状态，但是显示并逐渐发挥出较大的增长潜力。1、生产总值及经济增长率2006年全年深圳市实现生产总值5684亿元，比上年同比增长15%，其中宝安、龙岗、盐田三区经济增长率超过深圳市平均水平；各区生产总值在全区的排序依次是：宝安、南山、福田、龙岗、罗湖、盐田，宝安区保持着生产总值和经济增长率的双高增长态势，相比之下，龙岗区生产总值相对落后其他各区，但是较高的经济增长率成为龙岗区经济总产值追赶其他各区的动力。2、社会固定资产投资额2006年全市完成社会固定资产投资1272.26亿元，比上年同期增长7.7%，其中关内福田、罗湖两区投资额持续处于负增长状态，龙岗区以333.2
10、5亿元的投资额和16.8%的增长率居各区之首。3、社会商品零售总额2006年全市社会商品零售总额1671.29亿元，同比去年增长16.2%，全市各区消费能力排名依次如下：福田区、宝安区、罗湖区、南山区、龙岗区、盐田区。其中全年消费额落后且相近的龙岗区和南山区，同比增长率分列全市一二位，显示出较强的后劲增长力。4、居民收入水平2006年，全市人均可支配22567元，比上年同期增长5.0%。全市人均可收入水平其中排名依次是：福田区、南山区、宝安区、罗湖区、龙岗区、盐田区，增长率排名依次是：盐田区、福田区、南山区、罗湖区、宝安区、龙岗区，龙岗区人均可分配收入20116元，比上年同期增长4.1%。综合
11、以上数据分析，作为深圳市面积最大的市辖区，龙岗区的经济发展情况并没与其面积地位相匹配，与深圳市各区相比，存在经济总量规模偏小，经济增长仍旧以工业发展为导向，人均可分配收入偏低，社会商品消费力低下，外向型经济有待进一步扩大等问题。不过包括经济增长率、社会固定资产投资额、社会商品零售额增长率、出口额增长率等数据显示，龙岗区正保持以较快的速度实现跨越式增长，地区生产总值、工业总产值、增加值、社会固定资产投资额、财政收入等项目有望列全市前二名，但经济数据全面赶超宝安区并实现经济增长方式的转变，还需要一段时间的努力。三、龙岗区经济发展纵向分析2006年，龙岗区经济继续在高位上保持快速增长，大部分指标增速
12、快于全市平均水平。值得一提的是，地区生产总值突破千亿元大关，达到1053.9亿元，同比增长18.0%，比全市高3个百分点；实现规模以上工业增加值625.3亿元，增长22.4%，比全市高5.2个百分点；固定资产投资333.2亿元，增长16.8%，比全市高9.1个百分点；社会消费品零售总额210.2亿元，增长22.0%，比全市高5.8个百分点；外贸出口总额169.5亿美元，增长22.6%；一般预算收入44.2亿元，增长15.5%；国、地两税工商税总收入158.3亿元，增长44.2%。1、经济发展保持良好态势，综合经济实力不断增强十五期间，龙岗区经济增长始终保持在20%左右的速度，实现了四年翻一番的
13、跨越式发展。2006年龙岗区生产总值突破千亿元大关，达到1053.9亿元，占深圳市2006年生产总值的18.5%，所占比重持续提升。进入2007年，受申办大运会成功利好影响，奥体新城项目启动，地铁三号线和深惠路改造也相继动工，一季度实现地区生产总值249亿元，比上年同期增长17，同时增长率也比上年提高4个百分点。2、经济结构调整缓慢，后续调整空间较大2006年龙岗区三产比例为0.2：65.9：33.9，第一、二产业比重分别下降了0.2和0.9个百分点，第三产业比重提高了1.3个百分点，第三产业所占比例超过南山、宝安，位列福田、罗湖之后。第三产业产值位列福田区之后，居全市第二位。第三产业所占比例
14、不断提升，工业产值比例不断下降，这是近10年来龙岗区产业结构调整的基本方向，主要得益于发达的软件业、大批发业、港口服务业产业。与关内区域以贸易、商业、金融服务业、房地产业为依托的第三产业构成有一定的区别。龙岗区1998/2006三产业结构比较图：2007年第一季度，龙岗区农业生产总值继续下降，工业生产总值和第三产业生产总值持续上涨，并且第二产业增加值增幅超过第三产业增幅，显示龙岗区由以工业为主向以第三产业为主转变的步伐相对缓慢。2.1、制造业规模工业持续增长龙岗规模以上工业增加值625.35亿元，占全市的比重达到23.0%，比上年提高4.5个百分点。其中，横岗、南湾、平湖和坂田等区域工业增加值
15、增速均超过20%，坂田、横岗、平湖和工业增加值占全区的54.4%，对全区经济增长的贡献率为75.2%。特别是横岗，增速达到36.2%，成为龙岗工业增加值增长之冠。2.2会消费品零售总额持续增长，总量偏小 2006年底，龙岗区社会消费品零售总额累计为210.24元，比上年增长22.0%，高于同期国内生产总值增速4个百分点。全年社会消费品零售总额累计占全市的比重为12.6%，比上年提高0.64个百分点，但是仍位列全市倒数第二。其中批发零售业实现消费品零售额183.50亿元，占87.3%，餐饮业实现零售额26.74亿元，增长25.7%。这充分说明了龙岗区现有商业零售业的落后。 3、社会固定资产投资2006年，龙岗固定资产投资总额为333.25亿元，比上年增长16.8%，比全市同期水平高出9.1个百分点。在企业自筹资金占全社会固定资产投资中48.2%，企业投资的内生增长机制正在逐步形成。在投资结构中，房地产投资速度增长较快，增速高于基本建设和更新改造投资增长。房地产开发投资完成63.78亿元，增长速度为38.1%，远高于基本建设9.4%和更新改造投资19.9%的增长速度。4、金融机构存贷款余额截止至2006年底，年末金融机构本外
