《房地产营销报告 成都远大华阳项目策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销报告 成都远大华阳项目策划报告（105页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、成都远大华阳工程筹划报告第一局部 成都市宏观经济及房地产总体市场状况一、城市概况 历史文化成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府，又有“锦官城、“锦城、“芙蓉城、“蓉城、“花城等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 地理位置和自然资源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市总面积12390平方公里，至2000年城区建成区面积208
2、平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4左右，晴天少，日照率在2432%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 生活特色成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、效劳俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市，大局部原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 行政区划目前，成都市辖8区4市县级市7县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、新都县、大
3、邑县、蒲江县、新津县。二、城市规划1、成都市都市区总体规划： 都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。 都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点开展区域；都市区以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、根底设施和城市功能在2021年以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地承当所在区域的中心职能，又分别承当中心城的局部功能。 另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都的概念，即从成都市
4、中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。2、区域定位：随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点开展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点开展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。3、城市开展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向开展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同开展为经济圈的角度来说
5、，城市业应该向东、南方向开展。 向东开展：根据成都市政府审议通过的?成都市向东向南开展规划?，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。 向南开展：根据?成都市总体规划19952021年?、?成都市向东向南开展规划?，成都市南部副中心是以人民南路南延线火车南站外环路周边为核心的34平方公里地区，重点以开展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术开展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区
6、与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。4、城市开展热点区域 城东区域改造热点区城东片区2000年以来市场开展迅速，?东郊工业区结构调整规划?、?成都市中心城市向东开展规划?、?成都市沙河综合整治工程规划?三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的开展。成都市向东开展城市设计 城南城市副中心区域建设热点区城市向南开展方向确实定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区城南，使得城市副中心规划开展地带更加令人向往。成都市向南开展城市设计 周边卫星城辐射热点区城市向南开展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星
7、城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的开展将持续升温。成都市华阳卫星城城市总体规划三、宏观经济1、开展目标： 开展总目标：21世纪前10年，成都加快开展的总体目标是：构建西部战略高地，根本实现现代化。“十五期间，要为实现这一总体目标奠定根底，加快进程。 经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值到达2500美元。经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度。2002年成都市国内生产总值奋斗目标为增长13%。 结构调整目标：2005年一、二、三产业增加值比例调
8、整为7：45.5：47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重到达15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平到达38%以上。 人口就业目标：人口自然增长率控制在4以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业人员比重到达60%，城镇登记失业率控制在4%以内。 城市建设目标：加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，根底设施配套完善，城市管理科学标准有序，形成现代化城市的根本框架；建设成以中心城区为核心、卫星城市镇为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为根底的城镇体系。 居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配
9、收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%。 社会开展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%。成都市统计局?成都2001统计手册?从上述开展总目标和各分项开展目标来看，大力开展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会开展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快城市副中心建设尤其值得我们注意。这说明不仅从国民经济开展自然带动卫星城的开展，更加从城市宏观开展目标方面对卫星城的开展提出了明确的规划和目标。工程位于成都最近的卫星城镇之一的华阳，必将是城市化开展的最大受惠者和卫星城开展的重点区域。2、人
10、口： 2000年末成都市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县市人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县市为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。 中国统计出版社?2001成都统计年鉴? ；全市方案生育率96.2%。成都市统计局?成都2001统计手册?，远低于“十五人口开展目标中4的指标，成都市的人口数量开展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数
11、大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围开展势在必行，卫星城将成为最正确的人口疏散地。同欧美大城市一样，城中上班、卫星城居住将成为大城市解决人口不断增多、土地日渐稀少问题的根本方式。3、GDP、人均可支配收入及一二三产业开展状况：成都历年GDP、人均可支配收入及一二三产业开展状况一览表年度GDP亿元第一产业亿元第二产业亿元第三产业亿元人均GDP元人均可支配收入元19902123199125651992322519934444199458801995738819968906199710224199811103199
12、9118972000130202001146658128中国统计出版社?2001成都统计年鉴?34页，2001年资料来自成都市统计局?成都2001统计手册?,2000年及以前年份人均可支配收入资料来自中国统计出版社?2001成都统计年鉴?146页GDP及一、二、三产业增长趋势图从上图可以直观地看出，第二产业和第三产业增长趋势齐头并进，第一产业增长缓慢。一、二、三产业比例从1990年的20.90：39.71：39.39调整为2001年的8.89：45.35：45.76，从1999年开始第三产业首次超过第二产业。今后，第一产业将持续低速增长，所占比例进一步萎缩；第二产业将保持稳定增长，第三产业将高
13、速增长，进一步增大在国民经济中所占的比重。在第二产业和第三产业良好增长势头下成都市的国内生产总值将保持稳定高速的增长，能够完成“十五相关目标。而第二、第三产业的增长势必带动成都市房地产业的的开展。人均GDP、人均可支配收入随GDP增长关系图从上图可以看出，GDP、人均GDP根本是按相同轨迹开展的，说明城市经济和人口的开展速度是同步的；与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购置力，而住房消费作为居民消费重要组成局部的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定开展并不断壮大。4、房地产相关政策 国家计委、建设
14、部通知降费：2002年1月30日，国家计委、建设部联合发布?关于标准住房交易手续费的通知?，统一标准了住房交易手续费名称、效劳内容及计费方式，并制定了最高收费标准。 中国人民银行降低金融机构人民币贷款利率：2002年2月21日，中国人民银行第8次降低了金融机构人民币贷款利率。相应的，个人住房商业贷款的利率也随即下调。根据央行文件规定：五年以上住房按揭贷款利率将由5.58%下调为5.04%，五年以内下调为4.77%。 成都降低住房交易手续费：成都市七委局发布正式通知，根据国家计委、建设部精神，使成都市交易税费收取工作进一步公开化、标准化。 土地交易“阳光工程：7月1日起，成都将实行?招标拍卖挂牌
15、出让国有土地使用权规定?，土地交易将公开化、透明化，暗箱操作将不复存在。国家和成都市房地产相关政策法规的不断出台，使成都市房地产业的开展更加标准化、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透明、标准的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益；在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰局部实力弱、运作不标准的开发商，从而十分有利于房地产业朝健康的方向开展。同时，房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调，更将进一步刺激居民的购房欲望，扩大了购房的根本消费群体数量，保证了房地产需求市场持续繁荣。四、房地产总体市场状况1、房地产总体供需情况房地产总体供需情况一览表房地产开发面积情况商品
