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1、第一章房地产业大纲要求1.熟悉房地产业的基本概念；2.熟悉房地产业的作用；3.熟悉房地产业的细分；4.了解房地产业的历史沿革；5.了解城镇住房制度改革；6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架；7.掌握土地所有制；8.掌握土地管理的基本制度；9.了解城镇土地使用制度改革；10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；11.掌握我国房地产法律体系；12.掌握房地产相关法律；13.掌握房地产行政法规；14.掌握房地产部门规章。历年考情：节名2003200420052006200720082009201020112012第一节房地产业概述0.50.50.5第二节住房制度概述0.53.53.532.50.5第三
2、节土地制度概述1223.541123.5第四节房地产法制建设0.50.50.5合计1.56.55.56.571.501.53.03.5第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念（考点）1.房地产业的含义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系：业务对
3、象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。3.两个基本概念城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让
4、的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。二、房地产业的作用（考点）（1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。更多内容请与QQ：67460666索取（5
5、）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。（6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。（7）可以增加政府财政收入。三、房地产业的细分（考点）房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。【2010年真题】房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房
6、地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（）【答案】【解析】房地产中介服务业可以分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。参见教材P2。【2008年真题】物业管理业不属于房地产中介服务业。【答案】【解析】房地产中介服务业可以分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。参见教材P2。房地产开发经营业：房地产开发商主要是组织者和决策者，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。房地产咨询业：主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。房地产估价业：房地产估价活动主要由房地产估价师来完
7、成。房地产估价业是知识密集型行业。更多内容请与QQ：67460666索取房地产经纪业：是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。物业管理业：是劳动密集和知识密集的行业。四、房地产业的历史沿革房地产业在中国是一个既古老又新兴的产业，其发展大体上可以分为下列五个时期：（1）1949年以前。以土地和房产的私有制为基础的。（2）19491955年。（3）
8、19561965年。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。（4）19661978年。住房问题成为严重的社会问题之一。（5）1978年以后。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。2003年8月12日，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
9、（国发2003 18号），指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。【例题】在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场、确立房地产市场地位，宣告中国社会主义房地产市场诞生的文件是（）。A.中共十三大沿着有中国特色社会主义道路前进报告B.中共十四大加快改革开放和现代化建设步伐，夺取有中国特色社会主义事业的更大胜利报告C.中共十五大高举邓小平理论伟大旗帜，把建设有中国特色社会主义事业全面推向二十一世纪报告D.中共十六大全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面报告【答案】A【解析】中共十三大沿着有中国特色社会主义道路前进报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建
10、立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。参见教材P4。更多内容请与QQ：67460666索取第二节城镇住房制度概述我国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。一、城镇住房制度改革（考点、难点、重点）我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年6月，中共中央、国务院批转了全国
11、基本建设工作会议汇报提纲，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1979年开始实行向居民全价售房的试点。1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案（国发1988 11号）。标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质
12、性进展，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年6月，国务院颁发了关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（国发1991 30号），其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的，重申了城镇住房制度改革的有关政策，提出了部分产权理论。1991年11月，国务院办公厅下发了关于全面进行城镇住房制度改革的意见，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，这标志着城镇住房制度改革进入全面推进和综合配套改革的新阶段。更多内容请与QQ：67460666索取1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，上海市住房制度改革实施方案正式出台实施，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，
13、具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。【例题】在全国率先建立住房公积金的城市是（）。A.北京市B.天津市C.上海市D.重庆市【答案】C【解析】上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。参见教材P6。（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定（国发1994 43号，以下简称决定）。决定确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住
14、房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险
15、，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。决定要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与决定的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。更多内容请与QQ：67460666索取1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发1998 23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，
