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1、宁波大榭开发区国家税务局房地产业营改增政策二O一六年四月二十五日房地产业营改增政策第一部分 纳税人一、在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。注释：自2016年5月1日起，在我国境内房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,都是房地产业的纳税人，应当缴纳增值税。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的
2、纳税人为小规模纳税人。注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。第二部分 征税范围一、根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；（二）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。二、不征收增值税项目（一）房地产主管部门或者其指定
3、机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。（二）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。第三部分 税率和征收率一、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用的税率均为11%二、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业务，征收率为5%。三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。从税制适用而言，一般纳税人适用增
4、值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。第四部分 计税方法 (一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生的应税行为适用一般计税方法。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。注释：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以区分不同的房地产项目，选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计税方法。房地产老项目，是指：1.建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;2.建
5、筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生的应税行为适用简易计税方法。(二)一般计税方法的应纳税额应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。注释：一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额(1+税率)例：某房地产企业为一般纳税人，2016年6月销售自行开发的商品房，取得含税销售额11100万元，当月外购材料、服务等取得的增值税专用发票上注明的进项
6、税额合计1000万元，若不考虑支付的土地价款，则，该房地产企业当月应缴纳增值税如何计算?当月不含税销售额=11100(1+11%)=10000万元当月应纳税额=1000011%-1000=100万元(三)简易计税方法的应纳税额简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率销售额=含税销售额(1+征收率)注释：简易计税方法的销售额不包括应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额(1+征收率)例：某房地产企业为小规模纳税人，2016年6月销售自行开发的商品房，取得含税
7、销售额105万元，则，该房地产企业当月应缴纳增值税如何计算?当月不含税销售额=105(1+5%)=100万元当月应纳税额=1005%=5万元第五部分 销售额的确定一、基本规定销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。二、具体规定（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支
8、付的土地价款后的余额为销售额。销售额的计算公式如下：不含税销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)(1+11%)注释：当期允许扣除的土地价款按照当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例计算，计算公式如下：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款
9、的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。例：某房地产企业为一般纳税人，适用一般计税方法，该房地产项目向政府及土地管理部门共支付土地价款50000万元。2016年6月，该企业销售自行开发的商品房建筑面积2000平方米，取得含税销售额13100万元，该房地产项目可供出售建筑面积共50000平方米，则，该房地产企业当月销售额如何计算?当期允许扣除的土地价款=(200050000)50000=2000万元当期不含税销售额=(13100-2000)(1+11%)=10000万元（二）房地产开发企业中的一般纳税人，
10、销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。三、试点前发生的业务（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳
11、入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。四、销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。五、
12、视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）六、兼营行为的处理 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销
13、售额；未分别核算的，从高适用税率。七、混合销售的处理一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。第六部分 增值税进项税额抵扣一、增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进
14、项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。二、准予从销项税额中抵扣的进项税额（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式
15、为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（五）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。（六）按照试点实施办法（财税201636号公告）第二十七条第（一）项规定：不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适
