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1、第一篇：市场背景分析一、2005年写字楼市场回顾（一）总体体评价1、市场供供应持续续增长2005年年市场供供应持续续增长,全年写写字楼新新批预售售面积约约33.69万万平方米米，同比比增长111.004%。中中心区依依旧是写写字楼市市场最主主要的供供应区域，20005年新批预预售面积积约277.800万平方方米，同同比增长长33.46%，占全全市总量量的822.522%。 2、市场需需求基本本平稳2005年年深圳写写字楼市市场整体体需求基基本保持持平稳，全全年写字字楼销售售面积为为28.48万万平方米米，比220044年上升升了约55%。得益于片区区所聚集集的大量量电子、外外贸、建建筑等快快速
2、发展展的行业业，车公公庙片区区推出的的物业销销售见好好；而南南山文化化中心区区受惠于于良好的的片区规规划、西西部通道道即将开开通等利利好因素素,强大大需求逐逐步形成成，这使使得深圳圳写字楼楼局部片片区市场场供应略略显不足足。 【深圳市历历年写字字楼销售售面积图图】 数据来来源：深深圳市房房地产年年鉴3、甲级写写字楼空空置率继继续下降降由于深圳经经济的快快速发展展，同时时甲级写写字楼物物业因其其所在片片区成熟熟、自身身品质优优越、具具备专业业完善的的硬件设设施，不不断吸引引国内外外大中型型企业入入驻，因因此，从从20003年开开始到220055年底，甲甲级写字字楼空置置率已连连续111个季度度保
3、持下下降的趋趋势。 【深圳市历历年甲级级写字楼楼空置率率走势图图】4、售价稳稳中有升升，租金金坚挺2005年年1110月,深圳写写字楼成成交均价价为111,8006元/平方米米，较220044年同期期的9,3722元/平平方米增增长255.988%。【深圳市历历年甲级级写字楼楼租金及及售价走走势图】2005年年写字楼楼市场主主要分布布在中心心区和华华强北一一带，基基本上都都是走大大开间高高档写字字楼路线线，目标标客户为为具有较较强实力力的国际际国内大大企业及及投资客客。在租赁市场场上，蔡蔡屋围、中中心区及及周边的的甲级写写字楼都都处于高高入住水水平，不不单成为为国内外外大中型型企业入入住的首首
4、选，而而且很多多中小企企业也纷纷纷进驻驻，使入入住率不不断提高高，创造造了新高高。写字字楼的租租金均价价比20004年年上升了了5.55%，总总体均价价在755855元/月之之间；甲甲级写字字平均租租金上涨涨较快，达达8.22%，为为1155元/月。小结：n 2005年年深圳国国民经济济总体上上呈现平平稳增长长的态势势，工业业生产、国国内贸易易、对外外经济、港港口、财财政等主主要经济济指标均均实现稳稳步增长长，直接接带动了了写字楼楼需求的的增长。本本年度写写字楼市市场在供供应增长长的情况况下，写写字楼租租赁、投投资市场场活跃。区区域市场场呈中心心强化、两两翼增强强之势。n 由于写字楼楼的供应应
5、明显失失衡，多多数产品品成本、价价格和目目标客户户的定位位基本一一致，造造成高端端物业竞竞争烈。n 2005年年写字楼楼租赁保保持在稳稳定上升升状态，但但租金越越来越呈呈现两级级分化：甲级物物业受到到市场追追捧，租租金不断断上涨；中低档档物业越越来越举举步唯艰艰，难以以持续经经营。（二）区域域评判深圳写字楼楼大多数数分布在在罗湖和和福田区区，而且且大部分分又集中中在深南南大道两两旁的区区域商业业圈内，形形成商业业与写字字楼互相相发展的的现状。目目前的写写字楼热热点区域域我们称称之为“一线五五珠”，它们们分别是是：人民民南路国国贸圈、蔡蔡屋围地地王圈、华华强北赛赛格圈、福福田中心心区圈、车车公庙
6、商商务圈。人民南国贸圈蔡屋围地王圈华强北赛格圈福田中心区圈车公庙商务圈深南大道【深圳写字字楼区域域圈“一线五五珠”示意图图】1、人民南南路国贸贸圈代表性写字字楼：国国贸大厦厦周边组团写写字楼：深房广广场、天天安大厦厦、嘉里里中心、佳佳宁娜广广场等主流客户构构成：（11）在深深圳有较较长发展展历史的的专业公公司（2）规模模较大的的外资、港港资企业业出租价格：50-1000元平平方米（不不含管理理费）区域特点：此区域域商业气气氛浓烈烈，具有有一定的的历史代代表性。国国贸大厦厦始建于于80年年代，是是深圳市市标志性性建筑物物之一，以以其为代代表的写写字楼是是8090年年代最高高档次的的。该地地区的写
7、写字楼以以商业氛氛围较浓浓、距口口岸较近近、交通通便捷，但但智能化化程度较较低、单单位面积积较小为为特点，是是深圳早早期最具具规模的的写字楼楼群体。根根据深圳圳法定图图则，此此圈将不不会有新新的写字字楼出现现，因此此租赁市市场活跃跃，较受受外资尤尤其是港港资企业业欢迎。区域现状：由于早早期规划划的局限限，区域域办公已已经面临临着困惑惑，同时时由于罗罗湖区人人民南路路改造，道道路反反反复复的的修建、再再加之其其他区域域写字楼楼市场的的升级，人人民南国国贸圈的的写字楼楼呈现一一种“夕阳西西下”的感觉觉，早期期进驻的的大型公公司有“悄然撤撤离”之势。2、蔡屋围围地王圈圈代表性写字字楼：地地王大厦厦、
8、华润润大厦周边组团写写字楼：国际金金融中心心、金丰丰城、金金山大厦厦、发展展银行、振振业大厦厦等主流客户构构成：（11）国际际知名的的外资公公司（金金融为主主）（2）国内内较有实实力的公公司（证证券等）出租价格：70-1355元平平方米（不不含管理理费用）区域特点：以地王王大厦为为标志性性建筑的的蔡屋围围写字楼楼圈一直直被人们们认为是是深圳的的金融中中心区域域。去年年华润大大厦的落落成，引引进了众众多的国国际性知知名的公公司，带带动租金金上浮的的同时，更更加夯实实了金融融中心区区域的地地位。该该区域写写字楼高高档次、高高价位、以以租为主主是其显显要特点点，客户户群多以以跨国公公司、国国内著名名
9、企业、大大财团、证证券金融融类为主主。区域现状：该区域域未来市市场基本本上不会会有新的的写字楼楼开发，加加之政府府有意打打造福田田中心区区CBDD之势，将将“证券交交易中心心”迁移至至高交会会馆所在在地，势势必动摇摇蔡屋围围“深圳金金融中心心”的地位位，租赁赁客户群群也将面面临被分分流的局局面。3、华强北北赛格圈圈代表性写字字楼：赛赛格广场场、世贸贸广场、鼎鼎诚国际际周边组团写写字楼：电子科科技大厦厦、国际际科技大大厦、佳佳和华强强大厦、华华能大厦厦、航都都大厦、东东风大厦厦、现代代之窗等等。主流客户群群体：（11）国内内、国际际高科技技公司 （2）新兴兴产业公公司（3）部分分港资公公司 （4
10、）电子子配套产产品公司司等出租价格：60-1000元平平方米（不不含管理理费用）区域特点：华强北北商业区区拥有全全国最大大的电子子器材市市场，同同时又是是深圳著著名的商商业中心心区，周周边写字字楼大厦厦众多。进进驻此区区域写字字楼的公公司多以以通讯、电电子、及贸贸易行业业的中小小型公司司为主。区域现状：在政府府对整个个商圈进进改造指指引之下下，华强强北写字字楼面临临的是“规划改改造与物物业升级级”，写字字楼规模模受到限限制，新新开发力力度较为为有限；此圈客客户群主主要来自自通讯、电电子、及贸贸易产业业链上的的中小型型公司，大大公司引引进受到到限制。4、车公庙庙商务圈圈代表性写字字楼：招招商银行
11、行、金润润大厦周边组团写写字楼：大庆大大厦、喜喜年中心心、中国国有色大大厦、财财富广场场、天安安数码广广场等等等。主流客户群群体：（11）部分分颇具实实力的新新兴产业业公司（2）创业业型中小小公司（3）已经经成熟的的咨询中中介公司司（4）装潢潢装饰、家家具建材材制造和和销售企企业出租价格：45-80-1200元平平方米（不不含管理理费用）区域特点：多个写写字楼与与泰然工工贸工业业园组成成民营企企业的办办公、研研发基地地，位置置临近中中心区，虽虽不如CCBD有有利，租租售价格格与中心心区有较较大差距距，但作作为中心心区的一一级辐射射区，依依托中心心区同样样具一定定市场优优势。该该区域配配套虽然然
12、不是很很完善，但但有良好好的社区区氛围，且且有一定定数量的的可开发发写字楼楼地块，展展望后市市，应可可形成中中档写字字楼开发发另一热热点。区域现状：车公庙庙泰然工工贸工业业园区的的属性决决定了写写字楼的的档次不不会太高高，同时时也决定定了其客客户群的的层面；另外，由由于区域域内许多多厂房改改建的办办公写字字楼制约约了市场场租金的的上扬。5、福田中中心区圈圈代表性写字字楼：荣荣超、大大中华、金金中环、新新世界、卓卓越、凤凤凰、地地铁大厦厦、星河河世纪等等等周边组团写写字楼：江苏大大厦、国国际商会会大厦、投投资大厦厦、联合合广场、中中银大厦厦、特区区报业大大厦等等等（早期期），新新华保险险大厦（原
13、原九州创创展）、诺诺德、安安联、华华融、航航天、联联通等等等（近期期）主流客户群群体：（11）国内内大规模模集团公公司（2）国际际性跨国国公司（3）金融融、证券券公司（4）个人人创业较较小规模模的公司司出租价格：60-80-1155元平平方米（不不含管理理费用）区域特点：作为深深圳CBBD发展展之地，福福田中心心区写字字楼基本本上代言言了未来来的深圳圳写字楼楼市场。新新批准项项目市场场份额占占据八成成以上，规规划、设设计等各各方面都都相当超超前，适适合现代代化办公公要求，是是写字楼楼热点片片区；高高档次、大大规模、超超前规划划都是其其他区域域望尘莫莫及，同同时也将将形成“众星拱拱月”和“一线五
14、五珠领头头珠”之势。区域现状：中心区区写字楼楼可开发发的地块块总面积积不超过过5万平平米，不不考虑自自用为主主的写字字楼项目目，区内内九成以以上已经经开发完完毕或已已达到预预售标准准，中心心区内写写字楼分分布格局局已经基基本成形形，未来来新增的的项目数数量相当当有限。写字楼聚集，商业配套正在建设中，但至少需要2年时间才能满足需求。二、2006年发展趋势判断2006年年，深圳经经济仍将将保持健健康、协协调的快快速发展展，产业业结构进进一步优优化，除除金融贸贸易、高高新技术术、物流流业将继继续发挥挥重要作作用外，文文化资讯讯、电子子信息、专专业服务务等行业业也将获获得更多多发展良良机。这这些行业业
15、在带动动深圳经经济发展展的同时时，也将将成为支支撑写字字楼市场场需求的的巨大动动力。n 写字楼区域域市场呈呈“中心强强化、两两翼增强强”之势日日趋明显显。中心心区蓬勃勃发展，同同时，“两翼”市场的的巨大潜潜力逐渐渐呈现。n 近期，政府府以“保持现现有商业业街总体体格局，重重点改善善交通和和优化环环境，尽尽量减小小对现有有商业的的影响”为原则则对整个个华强北北商圈进进行改造造。在规规划改造造与物业业升级的的共同作作用下，华华强北片片区写字字楼市场场的竞争争力将借借此大幅幅提升。西西部通道道20006年底底的开通通，南山山作为连连通深港港、辐射射内地的的重要咽咽喉通道道，其战战略枢纽纽地位日日益突出出。因此此，未来来华强北北片区与与南山文文化中心心区将是是写字楼楼市场的的另两个个热点片片区。n 中心区依旧旧是写字字楼市场场激烈竞竞争的主主战场，众众多高品品质物业业高度聚聚集，市市场供应应掀起一一番高潮潮。如何何在激烈烈的竞争争中争夺夺有限的的高端客客户资源源，将是是发展商商们急待待攻克的的难题。n 地铁一号线线、四号号线的全全面开通通及后续续工程
