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1、房地产合作开发合同的主要条款:（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；(2）项目概况(包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状。（4）合作方式；A、共同组建项目公司方式需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运 作程序、利润分配等;B、合作建房协议方式;需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等.(5)项目公司成立前后的权利义务的转移(包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办
2、理等)；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异)的投入方式；（7)项目合作建设计划(规模、进度等）；（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任；（10）解决争议的方法；（11）合作当事人约定的其它事项.制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题1、制作房地产合作开发合同应注意的问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式,其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的,要
3、明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任;(4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6)合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务,投资回报系约定分房的,应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利
4、润的，应约定利润的计取方式；(9)合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式;(10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。合作开发房地产的合同要求（一）合同的形式如果将房地产项目开发分为三个阶段：开发前期阶段、开发建设销售阶段、开发后期阶段，那么针对三个不同的项目开发阶段对应的法律关系的特点也就不同。开发前期阶段-实质是：开发商与政府的博弈合同关系的特点是：主体单一、内容简单、法律关系清晰、争议较少开发建设阶段实质是：开发商与施工单位的博弈-合同关系的特点是：主体单一、内容较多、
5、法律关系清晰、争议有但可调和开发后期阶段实质是：开发商与购房人的博弈物业公司与业主的博弈-合同关系的特点是：主体较多、内容庞杂、法律关系混乱、争议过多难以协调 相应的，这三个不同的项目开发阶段对应着不同的合同类型合同类型分述如下:开发前的获地阶段常见的项目开发获地，主要有五种基本方式；相应涉及五种不同形式的国有土地使用权获取合同:1、划拨获地（一般是开发建设经济适用房）与政府的土地主管部门国有土地使用权划拨合同;2、出让获地-与政府的土地主管部门国有土地使用权出让合同；出让一般又分三种形式(也即三种合同）：协议出让；招标出让;拍卖出让。3、转让获地-与土地使用权人国有土地使用权转让合同；4、合
6、作共建的获地（一方出地、另一方出资金）与合作另方合作开发合同(通常认为是土地使用权转让的特殊形式）；5、公司股权变更的获地与股权受让人-股权转让合同(通常认为是土地使用权转让的特殊形式).获地后的准备阶段：1、拆迁与安置与被拆迁人拆迁与安置合同（产权调换合同/作价补偿合同）；2、通水通电-与供水、电单位水电供应合同；3、项目策划-与策划专业机构-项目策划合同；4、工程勘察、设计-与勘察、设计单位-工程勘察、设计合同；5、场地整理、平整-与施工单位委托拆建、平整施工合同；6、环境评价、地震、人防、防雷、测绘等与相关单位-委托服务合同。获地后融资阶段1、与银行或其他金融机构的借款合同；2、借款担保
7、合同或土地使用权抵押合同。项目开发建设销售阶段一般所要涉及的合同开发建设阶段1、项目施工实行招投标的与招投标机构委托招投标合同；2、项目施工实行发承包的-与工程施工单位的建设工程施工合同（包括土建施工合同、水电暖安装合同、装饰装修合同、园林绿化合同等）；3、项目施工实行监理的与工程监理单位的工程监理合同；4、建筑材料采购-与出卖人建筑材料买卖合同;5、以在建项目融资的与银行或其他金融机构、个人借款合同、借款担保合同或在建项目抵押合同；6、在建项目转让的与受让方-在建项目转让合同(包括合作共建合同、合资共建合同（通常认为是在建项目转让的特殊形式）。开发销售阶段7、商品房预售的-与买受人商品房买卖
8、（预售）合同；8、商品房现售的与买受人-商品房买卖（现房)合同；9、委托中介机构代理销售商品房的-与中介机构-委托销售合同；10、商品房广告-与广告发布机构广告发布合同(电影、电视广告、报纸杂志广告、广播电台广告、户外平面或立体广告、彩叶传单广告等）；11、开发企业应选聘前期物业企业与物管企业前期物管委托合同/与购房人前期物管合同；12、开发企业应制定临时管理规约13、商品房两书制度开发企业向购买人提供-商品房质保书、住宅使用说明书；14、项目竣工与施工单位-工程质量保修合同；15、商品房出租-与承租人房屋租赁合同;16、开发企业代办房产证的与买房人委托办证合同；17、开发企业代收费的(如水、
9、电、暖、气、通讯的开户费或使用费）与收费单位的代理收缴费协议/与购房人的代理收缴费协议。项目开发的后期阶段一般所要涉及的合同1、对已售出但未交付的房屋，开发公司移交物业企业管理的与物业公司-房屋移交协议；2、开发建设资料移交物管企业或业主大会的与物管企业或业主大会资料移交协议；3、物业专项维修资金移交业主大会与业主大会-资金移交协议；4、其他法定或者约定的服务、义务相关明示、规范的合同.（二）、合作开发房地产合同是约束合作各方的宪法规定法性文件，因此合作开发房地产合同条款中应注意以下几方面的内容：1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发,还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司,是各方联
10、名开发，还是有一方或数方隐名参与开发.2)成立项目公司合作开发的,要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；4)以筹建处或其它名义合作开发的,须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务;5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续,并明确有关费用的承担方式和责任人；6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回
11、报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式;10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法.11）应对项目的工期进行明确的规定。12)应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。最高人民法院关于合作开发房地产合同纠纷的司法解释三、合作开发房地产合同纠纷第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的
12、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例,当事
13、人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：(一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;（三）擅自变更建
14、设工程规划.因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。第二十二条合
15、作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。房地产项目合作开发协议书目 录第一章、总则：第二章、机构的设置和职责分工第三章、费用的分担第四章、会计财务制度第五章、房屋的分配第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式第七
