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1、精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-德国经验系列报告之七德国的保障房制度及对我国的启示摘要：住房问题是关系到国计民生的经济和社会重大问题 , 解决低收入者的住房问题是住房保障体系的主要内容 , 也是确保国家安定团结的重要因素之一目前很多国家都很重视保障房建设 , 但在具体做法上 , 德国的保障房制度值得借鉴包括 : 尽快建立健全我国住房保障法律体系； 强化政府在住房保障体系中的职责；充分发挥住房金融的作用。德国是城市化水平较高的国家 , 同时也是欧洲人口最密集的国家之一 , 一半人口居住在不足 l0%的国土区域内作为发达的市场经济国家 ,
2、 德国高度重视住房保障体系建设。德国的住房保障制度开始于 1847 年。当时住房合作社开始在德国城市出现合作社的运行方式是依靠社员人社资金 , 并从国家和银行获取一定的贷款 , 建房出租给社员居住。 2O世纪 , 德国政府在解决城市住房问题方面 , 主要采取补贴住房建设的间接参与方式这种方式 , 不仅较为明显地缓解了第二次世界大战以来普遍的城市房荒问题 , 还形成了针对城市低收人阶层住房问题的一套长期稳定的住房保障政策。一、德国住房保障体系经过多年的发展 , 德国住房保障市场形成了由福利性公共住宅制度、住房补贴制度住房储蓄制度购建房税收优惠等一系列内容构成的多层次住房保障体系。( 一) 福利性
3、公共住宅制度福利公共住宅是在政府资助下, 由个人非营利住宅公司自治团体建造, 向多子女家庭残疾人低收人者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅, 包括大中型企业用自有资金建造并在税收收人得到国家优惠的职工住宅公共福利住房的建造细分为两种情况 : 一种是运用联邦州行政区政府的住房建设基金建造的公共福利住房 , 另一种是房屋投资商或私人在自有资金达到项目投资的巧%以上时 , 向政府申请免息或低息 ( 利率仅为0.5%) 贷款 , 建造的公共福利住房联邦法律规定 , 对于因经济收人低 , 或某一民族信仰某一宗教, 或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭 , 政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责
4、。从 1949 一 1979 年的 30 年间 , 德国共建造公共福利性住宅 780 万套 , 占同期新建住宅总数的 49%。20 世纪 9O年代后 , 德国住房短缺的问题得到了根本解决 ,每年新建或政府购买的公共福利住宅数量已大大减少截至2005 年, 德国先后建- 精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-造近 1000 万套公共福利房承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收人申报凡收人超过规定标准的应退出福利住宅 , 否则将收取市场租金房租标准由政府核定 , 一般为市场平均租金的 50%一 60%。联邦住宅法对公共福利住宅的供应对
5、象 ( 租户 ) 租金及住房保障面积等做了详细规定例如申请租住公共福利住房 , 必须向行政区 ( 城市 ) 政府住房局提供家庭收人家庭人口现有住房状况房租在所在城市工作或居住的时间等资料一般来说 , 申请租住公共福利住房的家庭 , 家庭收人必须在国家规定的低收人线以下 , 没有自有产权住房 , 并在所在城市工作或居住一定的年限经审核符合条件的家庭取得租房资格后 , 可以参加排队轮候住房。此外 , 公共福利住房还有退租方面的规定承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收人申报凡收人超过规定标准的应退出福利住宅 , 否则将收取市场租金目前 , 德国约 14%的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象 ,
6、而是按照市场租金缴纳房租。( 二) 租房管制1. 租金管制或指导在房屋租赁市场中 , 德国政府对房租实行管制或指导租金制度 , 即各地政府按照不同区位不同结构和质量的房屋 , 分别提出相应的指导租金水平 , 作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准租金管制制度建立于第二次世界大战后住房短缺时期 , 由于住房出租价格大幅度上升 , 广大居民无力支付所承租住房的费用针对这种情况 , 政府采取了租户权益保障措施一般情况下 ,房租指导价由各个城市的住房管理机构租房者协会以及住房中介商协会等机构,在对住房情况进行综合评估后共同制定但是 , 随着住房供求矛盾的缓解 , 联邦政府于 1960 年提出了有
7、条件地取消租金管制制度。2. 租房法对承租人的保护德国最新修订的租房法对租赁合同的签订期限解除以及出租人和承租人权利义务等进行全面规定 , 核心侧重于对承租人权利的保护一般来说 , 租房的合同期限没有限制 , 租赁合同一旦签订即为无限期合同同时 ,房屋租赁合同蕴含着社会保障的意义, 出租人除法定条件外不得解除合同。( 三) 房租补贴随着房租管制制度的逐步取消以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金等措施的实施 , 给一部分享受社会保险的人和低收人者造成了很大的负担20 世纪 60 年代 , 房租为平均每月每平方米 1.5 欧元 ,70 年代已经涨到 4.5 欧元以上因此 , 德国从 195
8、6 年开始在部分地区推行房屋补贴制度 ,1970 年立法实行全国范围的住房补贴。房租补贴制度是目前德国对家庭收人不足以租赁适当住房的低收人居民( 在- 精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-德国城市居民中 ,48%的家庭拥有自有产权住房 ,52%的家庭租房居住 , 约有 1%的家庭 , 租金全部靠政府公共财政租金补贴 ) 住房保障的主要方式德国新的住宅补贴法规定 , 德国公民凡家庭收人不足以租赁适当住房者 , 有权享受住房补贴其实际缴纳租金与可以承受租金的差额 , 由政府负担其中 , 居民实际缴纳租金要与家庭住房需要相结合 ,
9、可以承受的租金一般按照家庭收人的25%确定 , 房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担5o%补贴期限为巧年 , 巧年以后随着家庭收人的增加 , 相应地逐年减少租金补贴。( 四) 住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系德国的住宅储蓄制度起源于英国 1775 年的住房信贷合作社制度 1924 年, 德国科隆成立了第一家住宅储蓄银行 1931 年, 德国把住房储蓄制度纳人国家监管之下 , 并制定了专门的法律 20 世纪 5O年代以来 , 随着住宅建设的持续增长 , 住宅储蓄制度得到了快速发展到目前为止 , 德国已经形成了非常完善成熟的住房储蓄制度德国的住房融资约 4O%来
10、自于住房储蓄体系 , 住房储蓄体系累计为住房建设提供资金超过l 万亿欧元德国近 40( 刃万套住房中 , 有约 170万套是通过住房储蓄体系的融资实现的 , 几乎每 3 个德国人中就有 1 个与住房储蓄银行签有住房储蓄合同住房储蓄制度成为解决中低收人阶层住房问题的重要手段。德国住房储蓄主要有以下特点 :一是先储蓄后贷款。 即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力 , 与住房储蓄银行签订储贷合同 , 储户每月按合同约定存钱 , 当存满储贷金额的一定比例后 , 即可取得贷款权德国住房储蓄银行住宅互助储金信贷社住宅信贷协会私人建筑协会和公营建筑协会都是在吸收个人存款的基础上 , 发放房地产贷款 , 为个
11、人买房建房筹集资金其中 , 住房储蓄银行属于国家银行 , 安全性高 , 吸收了德国一半以上的居民存款；住宅互助储金信贷社是一种民间住宅金融机构 , 凡人社居民 , 只有当储蓄额达到所需贷款额的 40%一 5o%时, 才有资格获得所需贷款。二是利率固定低息互助。 住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统 , 独立于德国资本市场 , 存贷款利率不受资本市场供求关系不受通货膨胀等利率变动因素的影响多年来 , 住宅储蓄利率保持在 6%以下 , 住宅储蓄的存贷款利率差保持在 2个百分点 , 且贷款实行固定利率 , 居民还贷额固定明确 , 因而对居民有相当大的吸引力。三是用途唯一专款专用。 住房储蓄法对住房储
12、蓄银行的业务范围和经营原则作了规定 , 住房储蓄银行所吸纳的资金及储户的还款必须专款专用 , 不得用于风险交易 , 以保证住房储蓄银行安全运营 , 提高中低收人群体抵抗宏观经济风险的- 精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-能力。四是政府的储蓄奖励。对低收人居民来说 , 参加住宅储蓄可以得到政府的奖励 , 是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因住宅储蓄奖励又分为两种 : 一种是储蓄奖励 , 不同家庭状况和收人状况的储户 , 其住房储蓄基础部分每月可获得最高 lo%的储蓄奖励例如任何 16 周岁以上、年收人 5 万欧元以下的单身家庭
