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1、 基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析摘要近年来我国房地产产业开展迅速，并带动相关产业的开展，为国民经济的增长作出巨大奉献。经过短短三十年的开展，房地产现今已成为我国经济开展的支柱产业之一。但房地产产业同时也暴露了诸如房价过高等的一系列问题。本文运用西方产业组织理论的SCP范式对房地产市场的问题根源进行分析。通过对我国房地产的市场结构、市场行为以及市场绩效依次进行分析，综合运用理论分析以及实证分析的方法得出我国房地产区域垄断性明显，存在普遍的价格合谋以及并购行为，最后运用数据实证分析得出房地产市场总体偏低的市场绩效。在文章的最后，根据前文分析的根底，提出了相关的建议。关键词：房地产产业
2、产业组织 市场结构 市场行为 市场绩效AbstractThe real estate industry of china has been developing swiftly these years,and it contributes greatly to the growth of the national economy with promoting the development of related industries.It has became one of the pillar industries of china within a short span of thirty
3、 years.However,the real estate industry also revealed a series of problems which including the rapid inflation of the house price.In this thesis,the SCP of western industrial organization theroy is used to seek out the root causes behind these problems.The market structure,conduct and performance in
4、 this industry are analyzed step by step by comprehensively using the methods of theoretical and empirical analysis.The conclusion is that the regional monopoly in the real estate of china is evident and price collusion and M&a are even universal as well.Finally,through the empirical data analysing,
5、we conclude that the whole real estate industry is running with a lower performance.In the last part,based on the analysis above,some recommendations are supplied.Keywords:Real estate industry Industrial organization Market structure Market conduct Market performance第一章 绪论 我国房地产产业起步于20世纪80年代中期，到现在已有
6、接近三十年的历史。在改革开放以后的近20年里房地产产业经历了三次重大的开展，每次都呈现68年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，第二次高涨期起始于1988年?宪法?和?土地管理法?修改之后，并于1993年上半年落下帷幕。第三次高涨期起始于1998年国家住房制度改革，在市场需求的强烈拉动下，投资规模、竣工量和销售额都高速增长，市场上出现了供求两旺的好势头。而由于房地产本身具有相当大的联动性，其开展也给国民经济增长做出了巨大奉献。2021年房地产对GDP的奉献率在10%左右，拉动GDP增长1.5-2个百分点。 在我国房地产产业取得巨大成绩的同时，也暴露了许多问题。最明显的问题就是房价居高不
7、下，已经严重影响了普通百姓的生活质量；再者就是房地产市场供给不合理，长期以来适合中低收入人群购置能力的中小户型、中低价位的住房仍严重“缺位；法律法规不完善，尤其表现在土地市场上，企业寻租行为与官员受贿问题严重；炒房之风盛行等等。在这些问题的背景下，有很多人在研究房地产市场，也提出了许多珍贵的建议。本文希望通过产业组织的视角，考察我国目前房地产市场的市场结构、市场行为和市场绩效，来了解目前房地产市场的运行情况，存在的问题，并最终提出相应的政策建议。房地产作为我国国民经济的先导性和根底性的产业，具有行业链条厂，关联度高，带动强等特点，因此房地产关联性大，受诸多因素的影响，呈现出一定的波动性。一直以
8、来，已有许多学者对房地产产业进行研究分析。有学者从区域性的房地产角度进行分析，张鹏飞2021对济南市目前房地产市场价格现状进行了分析。然后从产业组织理论的角度，基于哈佛学派产业组织理论SCP范式，以济南市为例，对房地产业市场结构、价格行为和市场绩效进行了分析，并提出了改变目前市场失灵状态、加强政府住房保障措施的相关政策建议；张卫红，汪圣2021以2004- 2021 年郑州市房地产企业为样本，运用产业组织理论，在 Berger 模型的根底上，建立多元回归模型对郑州市房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证分析，结果说明：郑州市房地产业市场结构属于竞争型中的寡占市场；技术效率、纯技术效率与规模效率
9、较低；平均利润率较高；郑州市房地产市场一定程度上具有效率结构假说的特点并针对上述分析提出了优化产业结构的政策建议。 也有学者从全国性的范围进行分析，吴刚2021用SCP分析框架分析了房地产业的市场结构、企业行为与企业市场绩效之间的关系，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征；张巍，赵彦辉、陈伟2021用多元回归分析模型对房地产市场集中度进行了定量的分析：市场集中度与期初集中度之间存在正相关关系，与生产扩张能力之间存在负相关关系，与行业进入壁垒正相关；林瑶2021通过对我国房地产业的市场结构进行分析，对房地产市场的市场集中度、产品差异化以及市场进入壁垒进行逐一的梳理，指
10、出我国房地产市场是一个区域性寡头垄断市场。 除绪论外，本文主要分为5个局部。第2章就我国房地产产业的一些根本概念进行描述，为其后的产业组织分析奠定根底；第3章运用实证分析方法对我国房地产市场的市场集中度、进入壁垒、产品差异化进行分析，以此得出我国房地产市场的结构类型；第4章运用案例分析法研究我国房地产企业的定价行为、广告行为和购并行为；第5章运用实证分析与标准分析相结合的方法通过一系列的指标来分析我国房地产产业市场绩效的现状；第6章根据前几章的研究分析提出相关的政策建议。第二章 我国房地产产业概述第三章 我国房地产产业市场结构 市场结构是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征，包括市场供给
11、者之间、需求者之间、供给和需求者之间以及市场上现有的供给者、需求者与正在进入该市场的供给者、需求者之间的关系。本章将从市场集中度CRn、产品差异化以及进入壁垒的角度来分析我国近年房地产产业的市场结构。市场集中度CRn是指行业内规模最大的前n 家企业的有关数值X(可以是产值、产量、销售额、销售量、职工数、资产总额等)占整个市场的份额。计算公式如下:房地产业的产品有其特性, 即在空间上具有固定性, 即不同的房地产工程具有不同的市场区域，并非具有竞争性。房产由于不像一般商品可以进行流动交易，即使消费者可以在整个市场里面选择，也无法确保房产的流动性。因而计算区域集中度, 也会因为区域划分的困难和区域内
12、部的不均衡而无法进行。本文按照主要城市来进行市场划分，收集了10个城市2005年至2021年的房地产数据，展开计算了CR4.。见图3-1 10个大中城市市场集中度2005年2006年2007年2021年2021年2021年全国总计9.97%10.72%9.26%10.54%9.99%10.96%北京13.50%16.47%25.26%20.77%27.45%31.39%上海6.41%8.09%5.59%6.35%2.49%1.83%南京16.17%14.31%9.16%13.11%14.97%15.29%杭州10.28%8.78%9.77%7.88%7.26%4.53%厦门8.39%1.47%
13、3.20%7.28%2.09%35.51%合肥4.10%3.41%4.46%1.49%1.42%4.96%武汉15.39%14.76%12.78%11.32%20.56%25.08%广州20.51%17.45%20.11%19.66%23.80%15.56%长沙5.10%0.85%1.63%1.30%0.46%1.77%大连12.27%25.52%11.42%13.87%17.76%12.28% 图3-1从图3-1观察，除了2021年厦门房地产市场集中度较高，从2005年至2021年我国大多数城市的房地产市场集中度都小于30%，根据贝恩市场结构划分，小于30%的市场集中度的市场属于竞争型市场。
14、从2005年至2021年的集中度开展变化来看，大多数城市的集中度呈现逐年上升的现象，假设干的城市根本持平，甚至出现下降的趋势，这说明2005年至2021年我国房地产市场的竞争性总体趋势上升。 根据2021年的局部数据观察，包括万科、保利、招商、金地、恒大、绿地等一大批品牌房企迅速成长为行业领军企业，大企业所占的市场份额也得到显著提升。相关机构数据显示，百强房企市场占有率增长至2021年的28.05%。行业集中度有明显的提升，我国房地产市场有出现垄断以及获得规模经济的趋势。 产品差异化是指企业以某种方式改变那些根本相同的产品，以使消费者相信这些产品存在差异而产生不同的偏好。按照产业组织理论，产品
15、差异是市场结构的一个主要要素，企业控制市场的程度取决于它们使自己的产品差异化的成功程度。除了完全竞争市场产品同质和寡头垄断市场产品单一以外，通常产品差异是普遍存在的。 近年来，随着国民经济的开展和住房制度改革的深化，我国房地产业取得了较大的开展，房地产市场逐步标准和完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也日趋剧烈。而要想做出与众不同的产品，房地产开发企业就要在营销中实施差异化战略。各地的房地产市场都存在大小不一的差距，具体表现在产品形态差异、建筑风格差异、户型差异、景观差异等方面。例如，从不同的地区来看，武汉房地产市场高层住宅建筑只占这个市场开发量的10%，并且高层住宅主要定位在高档楼盘；而深圳住宅建筑不管是高档楼盘还是中低档楼盘都有一定数量的高层住宅建筑，高层住宅建筑占市场开发量的30%。从不同的房产公司角度，行业领头企业万科提倡“与环境共生，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。另一个龙头企业碧桂园推出了天麓山的别墅，为西班牙设计风格，充满居家的温情味道。而华润置地也推出了
