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1、目录摘要11 绪论21.1 选题背景和研究意义21.2文献综述21.3本文的研究思路与方法31.4主要容与结构32 特征价格概念及理论分析32.1特征价格概念32.2研究的理论基础42.2.1新消费者决策理论42.2.2市场均衡理论42.2.3生产者决策理论42.4 特征价格模型应用中的优势及不足53 基于特征价格模型的住宅特征价格模型的构建53.1模型变量的选择53.2 模型的函数形式83.3模型的检验93.3.1 经济意义上的检验93.3.2统计检验94 市住宅特征价格模型的实证分析94.1研究区域的选取94.1.1 数据采集94.2研究数据量化114.2.1 挂牌价格和成交价格转化114
2、.2.2 住宅特征量的量化114.3特征价格模型的构建124.3.1 三种模型函数的初步检验124.3.2半对数模型的估计检验134.3.3 模型的经济意义165 总结及有待研究的问题165.1总结165.2有待进一步研究的问题17参考文献18附表18致23作者简介23声明23 / 基于特征价格模型的市城市住宅特征价格研究土地资源管理专业 黄春华摘 要本文旨在探讨房地产特征因素与房价之间相互关系,并对西乡塘区做出实证分析,为下一步市提出征收个人房产征税税基出估价参考。本文将收集到数据与特征价格模型中的线性函数、半对数函数、对数函数回归分析,结果表明：在特征价格模型三个函数中,半对数函数最符合市
3、住宅特征价格价格模型。这将为提高征税效率性、公正性和防止阴阳合同作出了一定的现实意义。 关键词：住宅价格；特征价格模型；住宅特征The hedonic price model based on the characteristics of Nanning city residential price researchLand Resources Management HUANG Chun-HuaAbstract :this paper aims to explore the relationship between real estate characteristic factors and
4、housing price, and Empirical Analysis on the Nanning XiXiangTang District, for the next step of Nanning City proposed levying personal property tax base make the valuation reference. The collected data and the hedonic price model of linear function, semi logarithmic function, logarithmic function re
5、gression analysis. The results show that: in the hedonic price model function, semi logarithmic function with Nanning City Housing hedonic price model. This will improve the tax efficiency, fairness and prevent the Yin and yang contract has made certain practical significance.Key words: housing pric
6、e; hedonic price model; housing characteristic1 绪论1.1 选题背景和研究意义20XX以来,房产税一直是业外热议的焦点,先是4月17日新国十条公布后,接着5月31日,国务院批转国家发改委关于20XX深化经济体制改革重点工作意见的通知明确提出逐步推进房产税改革1,之后,、率先先后成为征收个人房产税试点城市,同时各省市地税部门为开征存量房房产税做准备。到了2015年3月市成为全国首批不动产登记试点城市,由此看来市在不久的将来也将实行个人房地产征税改革,而对于房产征税税基标准与依据一直是人们的关注,同时在征税过程很多时候人们为了偷税避税产生阴阳合同。因
7、此,关于城市住宅房价的讨论是政府、居民关注的热门。本文在前人的理论基础下应用到市实践中,主要有以下研究意义：第一,当前没有学者对市房地产市场以特征价格模型为基础的实证研究,因此当作个尝试补充。第二,为税基评估方法做参考。一方面可以应用到存量房批量评估方面,防止阴阳合同,另一方面可以假设当前市落实不动产统一登记后,在今后也像和一样实行缴纳个人房产税,所以在房地产税基方面可以做参考。1.2文献综述我国较早利用特征价格模型的是一军、 袭江辉中房地产价格指数与Hedonic模型指出房地产因自然经济特征导致异质性,在价格指数上将和一般商品计算不一样,从而提出了特征价格模型计算房产价格指数的新思路,其假设
8、房地产是由是否有保安服务、楼层和朝向这三种品质决定,对这三种参数进行多元回归,最后还提出了建立价格指数的建议2；对于特征价格模型研究得比较深入的有王旭育2006年基于Hedonic模型的住宅特征价格研究,文章将市住宅市场细分,收集了250个小区数据,将特征分类为住宅总价、区位、建筑结构、邻里环境和使用成本,建立了市特征价格模型2。国外学者在很久以前就已经开始了特征价格模型研究,特征价格模型最早产生可以追溯到1920年-1930年,并在多方面实证取得了丰厚的成果,有在汽车产业、环境、资源、房地产业等多方面实证。其中最早的是Waugh研究了蔬菜特征和价格之间的函数关系,接着Court又将特征价格模
9、型研究了汽车的特征,如速度、重量、尺寸、等特征和汽车价格的函数关系。特征价格模型产生之处因计算机技术等原因并没有得到广泛应用,直到了60年代至70年代才被引入房地产领域。1.3本文的研究思路与方法本文借鉴特征价格的有关理论研究成果,在国外学者对有关房地产因素实证研究中所用特征价格模型的函数形式基础上,结合市情况,对市住宅特征模型进行了分析,得出了在线性函数、对数函数和半对数函数三种函数中,半对数函数最切近市房地产特征价格模型,并解释了函数的经济意义。文章主要采用理论分析与实证研究种两方法展开探讨研究。其中实证研究主要是通过前人通常选取的特征变量和函数形式基础下,进行适应性的修改变量特征,首先小
10、量数据采集,利用spss进行分析回归,确定模型的可行性,在小数量的样本通过检验后,进一步收集更多的数据,对收集到的变量数据进行筛选出完整数据,然后对筛选出的数据量化回归,最后对模型做出分析。1.4主要容与结构文章首先提出论文的选题背景和研究意义,接着对特征价格理论分析,并基于特征价格模型的住宅特征价格模型的构建,在以上基础上对市西乡塘区住宅实证研究,最后做出总结及有待研究的地方。2 特征价格概念及理论分析2.1特征价格概念特征价格来自希腊词hedoniklos,即享乐意思,是消费者通过对消费品的各特征的效用中得到的愉乐,因此国学者称之为特征价格。在住宅中,特征价格中主要包括配套设施、部环境、交
11、通环境、建筑面积、装修程度等,特征价格与一般价格的区别在于：特征价格将房地产商品不同特征所产生的效用大小分别估值,以此来确定其价格,而一般价格是对房地产商品整体效用的估值；特征价格侧重于考察和评估品质因素如何决定住宅价格,而一般价格侧重于考察和评估市场因素如何决定住宅价格。对房产开发商而言,更理智地给购买者提供住宅特征。因为房地产是由各种特征组成,因此可以通过收集数据,建立特征价格模型。2.2研究的理论基础2.2.1新消费者决策理论 新消费者决策理论是由美国学者兰开斯特提出的,他认为每种产品的价钱是由该产品的各种特征价格组成的,对于住宅而言,则主要是由住宅的区位特征、建筑特征和邻里特征组成,每
12、一种特征对应着一种价格。住宅使用者可以根据个人喜好选择楼层、装修程度、建筑面积、房间数、部环境等特征边际价格的组合。然后再在组合中调整每个住宅特征的边际价格,从而在实现效用的最大化。当住宅供求处于平衡状态下,购房者情愿对某住宅特征的边际支付刚好是该宅特征的边际价格2。2.2.2市场均衡理论市场均衡理论则由是美国学者卢森提出,他从个人效用最大化和厂商利润最大化作为出发点,从理论上分析了差异产品市场的短期均衡和长期均衡,为特征价格理论的建模、特征价格函数的估计奠定了基础3。由该理论,我们可以通过多元回归把住宅的区位特征、建筑特征、邻里特征等特征中隐含的特征价格分离出来,分析住宅特征的需求。2.2.
13、3生产者决策理论对住宅市场的房地产商来说,住宅的建筑成本由住宅的建筑面积、容积率、装修程度、区位等各种特征。如果住宅的特征不同,则其生产成本也不同,所以不同的住宅的价格模型结果也不一样。那么厂商的利润=特征价格特征成本*数量,当一切处于均衡状态的厂商来说,所有住宅生产者的供给函数曲线都一定相切于住宅特征价格曲线,在切点处,每个住宅特征的边际成本与住宅特征价格均相等3。2.4 特征价格模型应用中的优势及不足 特征价格模型最大优势不言而喻就是具有效率性,能将区域房价通过将房地产的特征输入模型自动评估出来,避免品质相同或相似的房地产因单独评估带来繁琐乃至于误差；其次就是模型将房子的总价划分为多个特征
14、价,比如建筑特征价格、区位特征价格、邻里特征价格等如建筑特征价格又细分到房间数价格、房龄价格、车位价格等,而不是含糊的一个总价,让大众清晰明了房子的价格是由哪些部分组成,使得评估结果透明化；最后特征价格模型评估出的价格比较客观,可以避免了一些评估师主观不良行为给出来欠失客观的过低或者过高的报告。 特征价格的不足之处是当特征量选取不当或者获取数据不真实时会影响最终结果出现偏差,且需要极大的样本数据量,另外特征模型只能针对在特定的区域具有普遍特征的房子做评估,一旦有独特的房子时按模型评估将产生严重偏差,需要做出及时调整。3 基于特征价格模型的住宅特征价格模型的构建3.1模型变量的选择根据王旭育20
15、06、王娟2008关于特征价格的研究成果,特征价格模型选取主要有建筑特征、区位特征和邻里特征这三个主要特征。1建筑特征 建筑特征也就是用于区别不同的建筑的记号,从宏观的角度看则是区位特征,从微观的角度看则是建筑特征,其主要包括建筑面积、建筑结构、建筑类型、楼层、房间数、电梯、房龄、装修程度、朝向、车位等。楼层。大多学者都选取了楼层作为特征变量,且不同的学者有不同的量化方法,一种是直接表示住宅所在楼层,一种是将住宅楼层分为三段,即将楼层分为低中高三部分,然后低高部分赋予分值相等且小于中层部分。对于这两种量化方法笔者认为都是欠妥的,因为不同的类型建筑人们会喜爱不同的楼层,另外不同的人群会有不同的需求,还有一个就是人们认为9-12层是浮沉层,但也有人说这几层是最好的,故本文舍弃了楼层这主流特征变量。朝向。对于朝向我国南北理想方向不一样,且不同的学者有不同的量化方法,低层、中高层、高层量化方法也尽不同,故本文也舍弃该特征变量。2区位特征 在住宅中,区位是指某住宅所在位置和其他住宅或者事物在空间方位和距离上的联系。住宅房地产区位的条件,直接影响到住宅所有者或者使用者的经济收益、生活方式或者社会影响。所以,不同的区位房地产价格将不同,例如是位于
