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1、【企业主要缴纳的税种】房地产开发企业经营过程所应缴纳的费用和税种以及税率一、简介房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。车船使用税等企业常规性税种没有考虑。增值税等该行业偶发性税种不作考虑。二、各税种介绍1、营业税：按营业收入5%缴纳，当月取得的营业收入，不论是不是房价的全款都要计入应纳税所得额; 税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率都是5%。 特殊规定转让不动产有限产权或
2、永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。(营业税暂行条例实施细则第四条)在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地
3、所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原
4、价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。(财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号)一、营业税1、销售不动产的计税依据(1)、纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。(2)、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。(3)、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：a按纳税人当月提供的同类应税劳
5、务或者销售的同类不动产的平均价格核定;b按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;c按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本(1+成本利润率)(1-营业税税率)上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。2、其他具体规定如下：(1)、在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按服务业代理业征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按销售不动产征收营业税;包销商将房产再次销售，对包 本文对房地产开发企业
6、经营过程所应缴纳的费用和税种以及税率 等相关内容进行了详细的介绍。并提供专业律师进行免费法律咨询。推荐阅读： 销商也应按销售不动产征收营业税。 (2)、对合作建房行为应如何征收营业税合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互 。具体的 方式也有以下两种：a土地使用权和房屋所有权相互 ，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为
7、代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税;对乙方应按销售不动产税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。b以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过
8、程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按服务业租赁业征营业税;乙方发生了销售不动产的行为，对其按销售不动产税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：a房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用
9、权，视为投资入股，对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。b房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依销售不动产税目征收营业税。c如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按转让无形资产征税，
10、其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按销售不动产征税。(3)、对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。(4)、以还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还
11、本支出。(5)、中外合作开发房地产征收营业税问题a关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定、因此，应按转让无形资产税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按销售不动产征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按销
12、售不动产征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按销售不动产征营业税。 b关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。c对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业额5%(6)合法取得土地使用权的纳税义务人，在
13、其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自己名义立项建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。二、城市维护建设税城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%;纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%;纳税义务人所在地不在项范围内的，税率为1%;2、城市维护建设税
14、城建税：按缴纳的营业税7%缴纳;计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。3、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额费率。4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。计算公式：应交土地增值税=增值额费率-速算扣除数-预缴税金税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并
15、取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据中华人民共和国土地管理法的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。2、转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。3、附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。4、取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为
