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1、#真理惟一可靠的标准就是永远自相符合-土地估价师考试：土地估价方法应用基本估价方法适土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。合宗地价格评估， 取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、 经济的区域估价方法， 即在基本估价方法的基础上， 对整个城市或某一区域的地价、 地价影响因素、地价变化规律进行分析， 建立起的一套地块价格评估标准， 从而在需要时可以快速、 经济地评估出城市或区域内的地块价格。 此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估 价法、模型（数理统计）估
2、价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。 一、市场比较法?市场比较法是在同一市场条件下， 根据替代原则， 以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较， 在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。 这种方法体现了市场的供求关系， 具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大， 要求估价者有丰富的估价知识和经验。 适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修
3、正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。 使用年期修正。 1 我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。例如， 国家规定工业用地使用年年， 待估宗地年， 剩余年期为 40 年，可比实例用地交易时已使用了限为 5010 50 年。为新出让工业用地，使用年期为容积率修正。 容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市2 不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。 容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。 关于容积率的修正目前有两种方法： 一种是把容积率作为个别因素的一个子因素
4、， 只进行个别因素修正； 另分别对容积率和个别因素一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来， 进行修正。这两种方法本质上是一致的，这里我们采用后一种修正方法。在欧美及日本， 由于市场竞争和城市规划的原因， 在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念， 在同一区域内的容积率相差悬殊。 许多城市制定了容积率修正系数表，我们采用后一种修正方法。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因， 在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划
5、以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相 差悬殊。 二、收益法?3 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合-收益法， 也叫地租资本化法， 是以土地还原率将土地在将来所能产生 之期待永续性，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、纯收益折算现值的总和， 所以纯收益的资本化可以使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，作为土地价格。适用干有收益(如出 租、商业、工业用地)或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率两块、 BN 公 司以 A 的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。例8 3：某市xxxxT限公司，现评估土
6、地在土地租用价出资入股，与另外两家公 司组成XXX两块土地按实际交付时间，分块分期起租计B日的价值作 价入股。A、年8月31日止。月311日至XXX炸8年，即从算，合 同总租期25XXX炸9月 具体情况A场地分三种情况：1.1日投入；年一 9月32593m (1)现有熟地，XXXX月投入；XXXW 3 (2) 正在回填土的土地3084m, 8月投入。XXXX计划待港口开发地 16464m,年3 (日投入。月10年场地情况：面积为 2. B85100m, XXXX处司该项评估是土地租价入股，合营后利润分成，.确定评估 结果。因N3发挥经济效益，以及土地从投入到形成目标生产力、据 土地分期投入的时
7、期效应， 最终确定本金化作用计算。 故拟采用前 两年各与股东各方都是密切相关的， 50（万美） = 1127% +B两场地评估值如下：评估值1181X（ IX500 909lX50A、元） 三、剩余法 ?是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正剩余法又称假设开发法，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利息，常建造成本、正常利润、税金、利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地利用方式。 在具体应应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用中， 用。 ? 四、 成本法 成本法的基本思路是把对土地的所成本法在土地估价上的运用就是成本法。 ，加上基“基本成本”有
8、投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要， 加上土地所有权应得收益 （即土地出让土地取得费十土地开发费十税费十利金） ，从而求得土地价格。即：土地价格= 息十利润十土地所有权收益（即土地出让金） 五、基准地价修正法 ?根据影响各种类型用地的宗地地价基准地价修正法是在基准地价的基础上，的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。 基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价5真理惟一可靠的标准就是永远自相符合-评估基础上编制的各因素
9、修正系数表和因素条件说明表， 是比较的标准。 在宗地发生出让、 转让、 出租、 抵押时， 评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析， 对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正， 从而快速方便地得到宗地价格。具体评估程序 如下： 1 确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。 调查影响宗地地价因素的宗地指标。 按照宗地所在区域和用途对应的修2 正系数表内容， 充分利用已收集的资料和土地登记资料， 并进行实地调查，整理 宗地地价因素指标数据。 确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域， 以及与修正系 3 数表内容相
10、对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值。 对出让或使用年期不一致的宗地， 要进行年期修正。 5 对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的， 还应进行6 期日修正。 对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进7 行评估目的修正。 对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也8 应进行修正。6真理惟一可靠的标准就是永远自相符合-9 确定宗地地价。 六、各种估价方法的比较与综合运用?估价人员在估价过程中应根据估价目的、 估价对象的特点、 所收集到的资料状况， 选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用， 评估土地价格。各种收益法、在上述多种方法中，不同的特点。市场比较法、方法有不同的适用范围、 成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。
