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1、某市高星级酒店项目商业计划书保 密 须 知本商业计划书属商业机密，所有权属于A公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址，尽快将本计划书完整退回；2.在没有取得A公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应该像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。委 托 方：A公司（盖章）项目编制人员项 目 指 导：XX项 目 负 责 人：XX
2、技术经济组组长：XX 商 务 组 组 长：XX 翻 译 组 组 长：XX项目编制单位：XX投资顾问有限公司（盖章）编 制 日 期：*年*月*日目 录一、执行概要3二、项目情况介绍5（一）项目概述5（二）项目背景介绍7（三）项目产品介绍13（四）地域情况介绍16（五）项目的进展情况20三、组织与管理21（一）集团企业介绍21（二）合作方企业介绍24（三）管理层介绍28（四）项目公司组织结构33（五）项目公司管理35四、SWOT分析35（一）优势（Strengths）35（二）劣势（Weaknesses）38（三）机会（Opportunities）38（四）威胁（Threats）39五、竞争和风险
3、分析41（一）竞争分析41（二）竞争策略43（三）风险及对策44六、市场分析46（一）市场简介46（二）市场需求分析50七、营销方案51（一）营销策略和计划51（二）品牌策略57（三）促销策略60（四）销售渠道和方式62八、项目财务计划64（一）项目计算期64（二）项目投资估算和资金筹措64（三）销售收入预测66（四）总成本费用估算69（五）*商厦及*大厦营业收入增长统计71（六）销售税金及附加及损益表72（七）净现金流量的预测77九、还款计划82十、不确定性分析85（一）*商厦敏感性分析86（二）*大厦敏感性分析86十一、风险退出87（一）IPO（Initial Public Offerin
4、g）首次公开发行88（二）股份转让89（三）股权回购89（四）清算或破产89（五）本企业风险退出方式选择90十二、结论92附件93一、执行概要本项目拟在*市最繁华地段*区和*广场附近修建两座高星级酒店及配套商务房产，以大大提升该地区的国际形象和知名度。现在全球范围内征寻产业合作伙伴，共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特色的高星级国际商务酒店，以填补该市高档次特色酒店的空白。本项目的发起人A公司，拥有成熟的技术，先进的设备，且经验丰富，具备项目实施能力。*，古称*，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市，先后13个王朝在这里建都，是*省会城市，现属副省级城市。*地处中国中、西两大经济地域
5、结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使*居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，是*经济最发达的城市，是世界著名的旅游中心城市。目前，在*进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到*地区发展，*是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下*市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南
6、文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。本项目拟兴建的两座大厦：*商厦和*大厦，其中*商厦建成后将作为*独具闽南文化特色的四星级涉外酒店，项目总投资1.9亿元人民币，总建筑面积2.8万平方米，设有高档客房200间，并设有能同时容纳400人的多功能会议厅及宴会厅。*大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成*地区第一家*百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。该项目总投资5亿元人民币，计划总建筑面积约12万平方米，酒店设有豪华客房448间，餐位5000个，设有高级西餐厅、独立封闭式酒吧，更有可容纳人以上
7、的宴会厅。本项目已被*市政府列为市重点工程项目。本项目中*商厦项目位于*市*区*路，紧邻明代古城墙文昌门、*博物馆、*历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而*大厦项目位于*市的政治、文化、经济、旅游中心的中心*广场的西南角，西大街的入口处，更是*市黄金地段的黄金位置。本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势显著。本项目所处地理位置优越，外部环境一流，所处行业市场前景广阔，自身特点出众，经营管理科学先进，品位高，利润空间大，项目的经济效益可观。经对本项目投资
8、分析详见测算：*商厦项目税后财务净现值为13951.53万元；税后内部收益率为25%；税后投资回收期：5.23年。*大厦项目税后财务净现值为53351.20万元，内部收益率为27%，均大于行业基准收益率11.30%，税后投资回收期：4.90年。经济效益显著（详见项目经济评价指标）。综上所述，我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策，市场需求明显；项目实施后，其前景广阔，市场容量大，产业化实施的条件具备，将产生显著的经济效益和社会效益，商业价值明显。因此本项目具有较高投资价值，不失为一个有生命力的项目。二、项目情况介绍（一）项目概述A公司前身是*房地产开发公司，始建于1993年，注册地
9、在*市*路，企业注册资金2620万元人民币，公司现已形成以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域的综合性集团总公司，下属五家分公司。集团拥有多年大型房地产开发经验，曾出色完成多个大规模工程项目，实力雄厚，在地方上享有很高的声誉和信誉。本项目拟在*市繁华地段兴建两座大厦：*商厦和*大厦，其中*商厦建成后将作为*独具闽南文化特色的四星级涉外酒店；*大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成*地区第一家*百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。本项目已被*市政府列为市重点工程项目。*位于较发达的东南
10、地区与正在发展的*地区的中枢地段，是东南与*的桥梁和中转站，是*发展的龙头，要发展西部，*的发展首当其冲，具有举足轻重的作用。绝妙的地理位置给*带来无限的商机。*是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之*市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。目前，在*进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到*地区发展，*是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下*市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化
11、习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。*商厦项目位于*市*区*路，紧邻明代古城墙文昌门、*博物馆、*历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，是各国宾客商务洽谈、住宿旅游、开会学习的理想场所。目前，仅文艺北路有一家三星级酒店，无论从规模、档次，还是从功能上都远远不能满足市场需要，因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店。四星级的闽南国际商务酒店环境高雅、豪华，设施超前，功能完备，服务水准一流，满足了客户各方面的需求，弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白。*市的政治、文化、经济、旅游的中心在四方的明代古城内，而古城的中心就是*广场，95%的游客是从*开始*之旅
12、的。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的*最具代表性商业街、唐人街。现西大街道路拓宽已基本完成，建成后的西大街将是集商贸、办公、娱乐、餐饮为一体的仿古建筑一条街，街道两侧红砖碧瓦，雕梁画栋，充分体现古城*的现代风貌和民族风格。*大厦项目位于*广场西南角，西大街的入口处，是*市黄金地段的黄金位置。目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店，白金五星级的本酒店建成后将是处在*市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店，是西大街的门面，其外部的仿古风格与西大街遥相呼应，相得益彰，完全体现了*古城中心恢宏博大的气魄，成为*广场的一个亮点。本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理；*大厦购物中心由
13、集团与B公司合作经营。这两座星级酒店的建成，将有利于提高整个*市的住宿、餐饮、娱乐、购物水平，完善*市的旅游、商务接待条件。本项目均地处*市繁华商业区，区内水、电、汽、通讯等配套设施齐全，企业计价使用，供应有保障。本建设项目符合国家产业政策，企业拥有雄厚的人力资源，采用国际先进的设施设备和科学的管理方法，加之定位得当，具有完善的企业战略与行销方式，企业资源配置合理，市场前景广阔，相信定能获得良好的经济效益和社会效益。（二）项目背景介绍1、关于我国五星级大酒店标准简介 我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建
14、筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： A 酒店总体基本要求 l 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。l 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。l 酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。l 有中央空调系统。l 有背景音响系统。l 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。B 酒店接待大厅基本要求 l 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 l 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设
15、置接待、问讯、结账、24小时有工作人员在岗。 l 提供留言服务、一次性总账单结账服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。 l 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 l 可8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 l 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 l 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 C 客房基本要求 l 至少有 40 间（套）可供出租的客房
