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1、 .房地产抵押报告- -日期： / 房地产抵押估价报告估价项目名称：*房地产经营开发所属位于*中路*15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产抵押价值估价估价委托人：*房地产经营开发房地产估价机构：*房产评估注册房地产估价师：*（注册号*） *（注册号*）估价报告出具日期：2014年6月29日估价报告编号：*致估价委托人函*房地产经营开发：*房产评估受贵方委托，根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民国国家标准GB/T502912015房地产估价规的操作程序，认真地查验了贵方提交的估价对象产权证明和相关资料，并进行了实地查勘鉴定工作，分析考虑了
2、影响房地产估价的诸多因素，遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最正确使用原则、谨慎原则，运用科学、合理的房地产估价机构法，对贵方用于抵押贷款的坐落于*中路*15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产（建筑总面积为*m2与相应分摊的土地面积为257.52m2）进行了估价，利用比较法、收益法进行测算，确定该估价对象在二O一五年六月二十三日的抵押价值（含国有出让土地使用权价值）为￥*万元，大写人民币*元整。表1 估价对象估价结果一览表房屋所有权人房屋坐落房产面积()房产证号土地证号结构楼层用途单价（元/）总价（万元）*房地产经营
3、开发中路*15#-1-10263.74*字第11634号*（2004）第16835号钢混1商业25941165.34中路*15#-1-10354.63*字第11635号*（2004）第16836号钢混1商业25941141.71中路*15#-1-10457.84*字第11636号*（2004）第16837号钢混1商业25941150.04中路*15#-1-11265.34*字第107294号*（2004）第24116号钢混1商业25421166.1中路*15#-1-203695.98*字第107298号*（2004）第24119号钢混2商业168611173.49中路*15#-1-250110
4、9.66*字第114971号*（2007）第07218号钢混25办公14145155.11中路*15#-1-2502101.25*字第114972号*（2007）第07217号钢混25办公14145143.22中路*15#-1-2503109.29*字第114973号*（2007）第07219号钢混25办公14145154.59中路*15#-1-2504102.28*字第114974号*（2007）第07216号钢混25办公14145144.68中路*15#-1-2505109.66*字第114975号*（2007）第07213号钢混25办公14145155.11中路*15#-1-250611
5、3.55*字第114976号*（2007）第07215号钢混25办公14145160.62中路*15#-1-2507113.55*字第114977号*（2007）第03276号钢混25办公14145160.62中路*15#-1-2508106.34*字第114978号*（2007）第07212号钢混25办公14145150.42中路*15#-1-250980.47*字第114979号*（2007）第07211号钢混25办公14145113.82中路*15#-1-251081.49*字第114980号*（2007）第07210号钢混25办公14145115.27中路*15#-1-251181.4
6、*字第114981号*（2007）第07338号钢混25办公14145115.14中路*15#-1-2512106.34*字第114982号*（2007）第07337号钢混25办公14145150.42合计*说明：1假定未设立法定优先受偿权下的市场价值确定：根据上述分析和测算过程，结合估价经验，确定该估价对象在价值时点2014年6月23日的市场价值为：￥*万元，大写人民币*元整。2法定优先受偿款确定：在价值时点，估价对象已设定抵押权，经咨询估价委托人，抵押权注销与再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。3抵押价值确定：房地产抵押价值是抵押房地产在价值时点的
7、市场价值，等于假定估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。综合以上因素，确定估价对象在价值时点2014年6月23日的抵押价值为：￥*万元，大写人民币*元整。法定代表人：*房产评估二O一五年六月二十八日目录估价师声明5估价假设和限制条件6估价结果报告10一、估价委托人10二、房地产估价机构10三、估价目的11四、估价对象11五、价值时点15六、价值类型15七、估价原则16八、估价依据17九、估价方法18十、估价结果20十一、注册房地产估价师21十二、实地查勘期21十三、估价作业期21十四、估价报告有限期限21十五、变现能力分析21十六、风险提示23估价技术报告2
8、5一、估价对象区位状况描述与分析25二、估价对象实物状况描述与分析27三、估价对象权益状况描述与分析28四、市场背景描述与分析30五、最高最正确使用分析34六、估价方法选用35七、估价测算过程37八、估价结果确定74附件75估价师声明我们重声明：1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民国国家标准房地产估价规以与建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的
9、房地产抵押估价指导意见进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。5.估价人员*、*已于二O一五年六月二十三日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象实地查勘的真实性承当责任，但估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，估价人员不承当对估价对象的结构质量进行调查的责任，对其他被遮盖，未暴露与难以接触到的部分进行检视的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册号签名签名日期*年月日*年月日估价假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受以下与本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：（一）本次估价
10、的假设前提1.一般假设（1）估价委托人提供了房屋所有权证与国有土地使用证，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。（2）我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露与难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行估价。设定估价对象不存在建筑物隐蔽性质量问题和地基质量问题。（3）我们未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与房屋所有权证记载建筑面积大体相当。（4）本报告对估价对象于价值时点二O一五年六月二十三日的市场价值，基于以下假设:1）具有一个公开的、比较
11、活跃、发达的房地产市场；2）估价对象能够自由地在市场上租售；3）为使交易完成以与达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期；在这个周期，市场状况、物理状态等是相对静止不变。（5）不考虑特殊性质买家的附加叫价；（6）估价师实地查勘未能取得估价对象地上建筑物的工程质量报告，亦未对建筑物的质量进行检测，本次估价是假定其建筑物质量达到合格。（7）本报告估价对象的公共配套设施、水、电与交通与整体物业为不可分割的整体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电与部交通的使用权益为前提。估价结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气等相关配套辅助设施和装修等。（8）本次估价对象市场价值
12、是指估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下，现状利用条件和正常房地产市场条件下合法交易的供需价格。2.未定事项假设估价对象房屋所有权证未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为2005年左右，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。3.背离事实假设（1）本次估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行公开市场价值，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如强制拍卖）对该估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以与遇有自然力和其它不可抗力对估价值的影响。不考虑国家宏观经济政策发生变化以与遇有不可抗力对房地产价值的影响。（2）依据估价委托人提供的共十七册房屋所有权证，至价值时点2014年6月23日，估价对象已设定抵押权，权利人为*股份，权利种类为抵押，20000000.00元，设定日期为2012年6月25日，约定期限为2012年6月23日至2014年7月22日。经咨询估价委托人，抵押权注销与再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。上述条件发生变化时，估价结果应作相应调整。（二）估价报告使用的限制条件1.本房地产估价报告仅限于
