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1、工程管理方案目 录第一部分：管理架构及岗位职责11.工程管理架构12.岗位职责及任职资格22.1设备运行部职责：22.2强电维修部职责32.3弱电维修部职责42.4空调暧通、给排水维修部职责5第二部分：管理制度71.值班室管理制度72.值班制度163.交接班制度164.装修管理制度175.操作间管理制度206.周巡检制度217.调设备房管理制度228.热力站管理制度229.发电机房管理制度2310.水泵房管理制度2411.配电房管理制度2412.用水供水管理制度2513.用电管理制度2614.设备房管理制度26第三部分：设备管理规程27第四部分：设备报修流程41第五部分：设备保养及检修规程44
2、1.水泵保养及检修规程检修规程442.排污泵保养及检修规程453.冷却塔保养及检修规程474.电控柜保养及检修规程485.变频控制柜保养及检修规程506.低压配电柜保养及检修规程517.空调末端保养及检修规程538.风机保养及检修规程549.风机、消防泵控制柜保养规程5510.自动喷淋系统保养规程5611.防盗监视系统保养规程5712.周界防范系统保养规程5813.公用天线保养规程5914.停车场系统保养规程6015.疏散出口指示灯保养规程6116.消火栓保养规程6217.气体灭火控制系统保养规程6318.防火卷帘门系统保养规程6419.中央空调系统接管验收规程65第六部分：设备管理标准671
3、.门禁系统管理标准672.监控录像系统管理标准683.防火卷帘门管理标准704.干粉灭火器管理标准715.火灾报警联动控制系统管理标准726.气体自动灭火控制系统管理标准757.疏散出口指示灯管理标准768.停车场管理系统管理标准769.巡更系统管理标准7810.变压器管理标准7811.低压电气柜管理标准7912.变频器管理标准8213.柴油发电机管理标准8614.水泵管理标准8715.中央空调管理标准88第一部分： 管理架构及岗位职责1. 工程管理架构经理副经理综合维修主任强电维修 弱电维修 主任1人空调暧通维修 主任1人综合维修强电维修运行弱电维修工 空调维修工 2. 岗位职责及任职资格2
4、.1 设备运行部职责： 设备运行操作 24小时巡查值班 设备运行数据记录、分析 能源统计分析2.1.1 运行主任职责 全面负责设备运行部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作； 接收由客服中心提交的租户室内或公共设施的报修工作，并分专业安排相应维修部门落实处理； 负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理，实时填写维修材料出入库单据，每月定期编制维修材料盘存表； 负责审核各维修部门月维修材料采购计划，汇总后编制采购计划审批表报公司领导审批； 每日须对主要设备机房至少进行一次巡视，检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正； 严格周例会制度与培训制度，定期总结运行部工作情况，及时纠正部门内不当事
5、宜并定期向上级领导述职； 负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。 2.1.2 运行主任任职资格： 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验； 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。2.1.3 设备运行工职责： 负责每4个小时对高低压配电房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、发电机房、热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查；每2个小时对空调主机房设备设
6、施进行一次全面巡查。 班次：早班8：0016：00 中班16：0024：00 晚班24：00次日8：00 设备运行巡查流程图2.1.4 设备运行工任职资格： 技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验； 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有高压电工进网作业许可证或电工操作证。2.2 强电维修部职责 供配电系统设备、公共设施(土建部分)维修 租户室内强电设备及土建设施维修 高低压配电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度
7、保养 供配电系统设备改造 供配电系统末端及公共设施巡视 电梯分包质量的监督和管理 2.2.1 强电维修主任职责： 全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作； 接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理； 根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养； 每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视，填写分析巡视记录； 不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正； 严格周例会制度与培训制度，定期总结强电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职； 负责
8、公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。 2.2.2 强电维修主任任职资格： 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验； 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。2.2.3 强电维修工职责： 负责对高低压配电设备、公共土建设施、发电机的维修和技术改造； 每天对公共土建设施及供配电系统运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查； 负责租户室内强电设备及土建设施的报修；
9、 每周对空置房配套设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。 强电巡查流程图2.2.4 强电维修工任职资格： 技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验； 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有电工操作证。2.3 弱电维修部职责 弱电系统设备维修 租户室内弱电部分维修 弱电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养 弱电系统设备改造 弱电系统设备巡视 网络通信系统维保监管2.3.1 弱电维修主任职责： 全面负责弱电维修
10、部的日常管理及安全生产工作； 接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理； 根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对弱电系统进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养； 每周须对弱电系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录； 不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正； 严格周例会制度与培训制度，定期总结弱电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职； 负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。 2.3.2 弱电维修主任任职资格： 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具
11、有三年以上物业工程管理经验； 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有电工操作证弱电操作证。2.3.3 弱电维修工职责： 负责对楼宇自控系统设备、消防系统设备、停车场系统设备、防盗监视系统设备及信息发布系统设备的维修和技术改造； 每天对弱电系统设备设施进行一次全面巡查； 负责租户室内弱电设备的报修； 网络通信系统维修服务人员的监管。 弱电维修及巡查流程图2.3.4 弱电维修工任职资格： 技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物
12、业工程维修经验； 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有电工操作证弱电操作证。2.4 空调暧通、给排水维修部职责 空调暧通、给排水系统设备维修 租户室内空调暧通及给排水部分维修 空调暧通、给排水系统设备及管路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养 空调暧通、给排水系统设备改造 空调暧通、给排水系统末端设备巡视 空调主机分包质量的监督和管理2.4.1 空调暧通维修主任职责： 全面负责空调暧通维修部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作； 接收由运行主任
13、提交的租户室内或公共区域空调暧通部分的报修工作，安排相应维修人员落实处理； 根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养； 每周须对空调暧通系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录； 不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正； 严格周例会制度与培训制度，定期总结空调暧通维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职； 负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。 2.4.2 空调暧通维修主任任职资格： 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以
14、上物业工程管理经验； 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调暧通专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有空调操作证。2.4.3 空调暧通维修工职责： 负责对空调制冷系统设备、热力系统设备、给排水系统设备的维修和技术改造； 每天对空调暧通系统设备、给排水系统设备运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查； 负责租户室内空调暧通系统设备、给排水系统设备的报修； 每周对空置房空调设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。 空调维修巡查流程图2.4.4 空调暧通维修工任职资格： 技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验； 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调专业知识； 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良、工作勤奋、有空调操作证。第二部分： 管理制度1. 值班室管理制度1.0 值班室管理要点2.1 资料管理2.1.1 保养与巡视巡查的记录表格、公司的下发文件以及上墙资料的管理。2.1.2 设备房巡查记录、设备、设施的保养记录和
