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1、解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式医养地产养老地产的必经模式医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。一、全龄社区医养结合的系统配套杭州万科随园嘉树全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女
2、住一套、老人住一套，相邻而建。万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70一居室介护间和85二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。产品定位健康楼活力长者自理老人护理楼全生命周期的连续性照护配套集约化小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套服务统筹化培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源规划布局：四大亮点“金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心“无障碍”：设计体现无障碍
3、布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求“宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计“全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。二、传统社区嵌入式医养结合模块保利和熹会“和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所
4、以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。服务类型：健康自理型自我参与，老人完全能够独立进行日常生活活动健康促进型主动参与，老人日常生活大部分能自理健康介助型主动配合，老人日常生活部分能自理健康照护型被动配合，老人大部分不能自理日常生活活动，大部分日常活动均养老服务：生活照护服务、营养配餐服务、综合娱乐服务、康体健身服务、文化养生服务、建立健康档案、健康管理服务三、CCRC持续照料大型养老社区泰康人寿CCRC养老社区（北京燕园）CCRC社区（ContinuingCareRetirementCommunity，简称CCRC），即持续照料退休社区，提供从活力老人一直到最后的全
5、养老生命周期的照料护理，在美国已经有100年的历史。让客户进入一个生命周期，所以必须要有从医疗方面的保障，提供有急诊、全科医疗、康复、健康管理中心的多个体系保障。泰康人寿北京燕园位于莽山脚下，近邻万亩湿地公园之滨，是国内领先的CCRC持续照料大型养老社区。由于此类养老社区严格限制入住人群的年龄，所以该模式的选址非常重要，且需要周边有多种配套设施。专业护理记忆小镇经营模式：第一种为以押金形式进行销售，老人可自理房间押金为60万-180万，押金可退，每月另支付生活管理费用1万元左右。半自理与非自理房间押金10万元，押金可退，每月另支付生活管理费用3-5万元左右。第二种为预付制，为保险销售。以31岁
6、为例，每年缴纳20万元保费，连续缴纳10年即可。投保人在享受保险利益的同时，在65岁时，可随时入住养老社区，不再另行支付押金。该项目同时属于将“保险产品与养老住区相衔接”的模式，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。四、都市型医养结合综合体香港彩颐居老人公寓这类模式包含有车库、商场会所、有老人公寓，和普通的商品房，位于香港东九龙佐敦谷。盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理用地性质：商服养老配套：提供介助和介护养老服务目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护此类模式属于城市内部地段的开发，在竖向上结构区分健康老人和失能、半失能老人，这是一个很重要的发展方向模式，可以
7、满足入住的老人仍然充分接触城市生活，其对应的医疗配套设施以小型为主。五、康复养生养老主题地产泰国齐瓦颂 Chiva-son Resort（国际健康度假目的地疗养管理模式）齐瓦颂在泰语中的意思是：生命的避风港，位于泰国湾以西华欣海滩，著名的泰国滨海度假区，是-世界前三名的Spa健康度假圣地，-融合了欧美先进医疗和东方古老养生。成果最显著的是减重和体内净化，还有针对高压力族群的减压、抗衰老，以养生度假为主题的养老开发模式。该项目的入住人群中-欧洲人占51%，亚洲人占26%，是很多名流指定的养生度假中心。项目医疗支持：传统东方医学、高科技体检设备、健康咨询师和中医师。齐瓦颂会对每一个来访者进行全面的
8、健康问诊。问诊师通过设计量身定制的治疗和服务以更好的达到客人的目标。问诊内容包括：食物，健身，活动，休息和放松，身体的疾病，情感问题和内心感受。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不
9、单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法
10、就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适
11、当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
