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1、沈阳（暂名）项目口r 行 性 研 究 报 告二OO二年七月八日目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项目周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争
2、楼盘分析（五）项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWO分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析宏观分析篇I一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总
3、量进一步扩大2001 年实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%;第二产业实现增加值542.0 亿元，增长9.5%;第三产业实现增加值 619.4亿元，增长11.3%。一、 二、三产业占国内生产总值的比重分别为 6.2%、43.8%和50.0%。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元，增长23.8%。全年地方财政支出 达103.5亿元，增长17.7%。2002年前5个月国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%,增幅提高4.4个 百分点。第一产业实现增加值1
4、3.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第 三产业实现增加值240.38亿元，分别增长8.3%、9.0%和12.9%，增幅比 上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。（二）工业经济保持平稳增长2001 年2001年全市完成工业增加值482.0亿元，增长9.5%。其中全部国有和年 产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上 工业企业）完成工业增加值198.5亿元，增长9.5 %全年规模以上轻工 业企业实现增加值60.6亿元，增长9.3 %重工业企业实现增加值137.9 亿元，增长9.6%。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率 为
5、96.9%,比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额 55.8亿元， 比上年下降8.0%。全市工业经济效益综合指数为 89.34%,比上年下降3.93个百分点。2002年前 5 个月工业形势良好， 主要表现为生产增长速度逐步加快， 产销衔接水平不断提 高，工业产品出口形势明显好转， 工业利润降幅缩小， 工业经济运行质量 进一步改善。 5 月份，全市规模以上工业(下同)完成工业总产值 65.7 亿元，比上年同月增长 10.8%；1-5 月累计完成工业总产值 286.4 亿元， 比上年同期增长 10.4%，增速比上月末加快 0.1 个百分点。工业产品销售 率进一步提高， 1-5 月累计为 9
6、6.8%, 同比提高 2.3 个百分点，比前 4 个 月累计提高 0.2 个百分点。工业出口产品大幅增长， 5 月份实现出口交货 值 4.6 亿元，比上年同月增长 26.6%；累计实现出口交货值 26.4 亿元， 比上年同期增长 10.7%。工业经济效益水平趋于好转。 1-4 月份，规模以上工业累计实现利润 3.6 亿元，同比下降 22.3%；实现利税 15.2 亿元，同比下降 0.4%。两项指标 的降幅分别比一季度缩小了 9.8 个、 5.1 个百分点。亏损企业亏损额 6.8 亿元，增长 5%，增幅比一季度缩小了 6.2 个百分点。前 4 个月，规模以 上工业实现税金 11.6 亿元，同比增
7、长 9%，增幅比一季度提高了 5.7 个百 分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。三 ) 建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值 60.0 亿元，比上年增长 10.0%。房屋建筑施工面积 2160.4 万平方米，增长 12%；竣工面积 1016.1 万平方米，增长 11%。 2002年前 5 个月随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为 10.5 亿元，增 长 16.5%，增幅比上年同期提高 8.4 个百分点。四 ) 全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资 302.8 亿元，比上年增长 15.5%。其中国有 经济投资 126.1 亿元
8、，增长 8.5%；非国有经济投资 176.7 亿元，增长 21.0%。 投资结构发生变化。 全年城镇固定资产投资额达 283.6 亿元，比上年增长 14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投 资达 70.6 亿元，增长 35.6%；基本建设投资 122.5 亿元，增长 3.6%；房 地产投资继续增长， 全年房地产开发完成投资 78.1 亿元，比上年增长 22%。 房地产施工面积 888.9 万平方米，增长 7.3%，其中住宅 708.2 万平方米， 增长 11.5%。全年销售商品房 192.5 万平方米 (建筑面积 )，下降 8.6%。2002年前 5 个月5 月份，
9、 全市完成固定资产投资 58.6 亿元，同比增长 40.9%。从产业划分 看，第一产业完成投资 0.4 亿元，下降 48.4%；第二产业完成投资 18.2 亿元，增长 24.6%；第三产业完成投资 40.0 亿元，增长 52.9%。从投资管 理渠道看，基本建设完成投资 20.2 亿元，增长 78.6%；更新改造完成投 资 17.8 亿元，增长 20.8%；房地产开发投资 19.7 亿元，增长 37.1%。住 宅建设和销售市场繁荣。 1-5 月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比 上年同期增长 36.7% 和 2.9 倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期 增长 44.3%和 46.4%。住宅建
10、设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一 步加大。前 5 个月共完成住宅投资 16 亿元，占房地产开发投资的比重由 上年同期的 70.4%提高到 81.4%。五 ) 市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长2001年年末全市已有各类市场 512 个。各类市场商品成交额达 728 亿元, 比上年 增长 3.8%。全市年成交额超过 10 亿元的市场 13个。 2001年，全市实现 社会消费品零售额 623.5 亿元，增长 10.2%。2002年前 5 个月5 月份全市社会消费品零售额达 57 亿元，比上年同期增加 6 亿元，增长 11%，比上月增幅提高 1 个百分点，是春节之后的最好销售水平。截
11、止 5 月末，全市社会消费品零售总额累计实现 276.1 亿元，同比增长 10.9%, 累计增幅与上年同期持平。六 ) 居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降2001年全年居民消费价格总指数为 100.0%，其中，服务项目价格指数 105.7%， 消费品价格指数 98.5%。在消费品价格指数中， 食品 102.1%，烟酒及用品 95.9%，衣着 98.8%，家庭设备用品及维修服务 94.3%，医疗保健和个人用 品 87.9%，交通和通讯 97.0%，娱乐教育文化用品及服务 104.2%，居住 106.8%。2002年前 5 个月由于受烟酒及用品、 衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品
12、类价 格的回升， 5 月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为 101.0%，与上月相比上升 1个百分点。但从前 5个月的情况看， 累计市场 价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为 99.5%。其中，服务项目价格 指数为 112.5%，消费品价格指数为 96.2%。分品种看，食品、家庭设备用 品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降， 烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（七 ） 人口2001年，全市人口出生率为6.40 %。，比上年下降1.97个千分点；死亡率 为5.55 %。，下降1.22个千分点；人口自然增长率为 0.85 %。
13、，下降0.75个千 分点。年末全市总人口达 689.3 万人（户籍人口），比上年增加 4.2 万人。在总 人口中，市区人口 487.7 万人；县（市）人口 201.6 万人。农业人口 253.6 万人， 非农业人口 435.7 万人。（八 ） 居民收入和储蓄2001 年全市职工平均工资为 8172 元，比上年增长 16.8%。据统计资料显示， 2001 年城市居民人均可支配性收入达 6386 元，增长 9.2 %。农民人均纯收入达到 3230 元，增长 3 %。城市居民人均消费性支出 5515元，增长 8.1%。农村居民人均生 活消费支出 1944 元，下降 2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款
14、达 15350元，比上 年增长 9.8%。2002 年前 5 个月截止 5月末，在岗职工平均工资为 5003元，比上年同期增加 978元，增 长 24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、 事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前 5 个月，全市城市 居民人均可支配收入累计为 2981.8 元，比上年同期增长 16.1%；城市居 民人均消费支出累计为 2281.4 元，增长 12.8%。从支出结构看，食品支 出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐 等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九 ） 城镇居民居住条件继续改善200
15、1年全年住宅建设投资 72.1 亿元，比上年增长 19.6%；竣工住宅面积 444.2 万平方米，增长 5.0%。城镇人均居住面积由上年的 8.37 平方米增至 8.79 平方米；农民人均住房面积达 22.8 平方米，比上年增加 1 平方米。二、房地产市场分析（一）房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001 年，沈阳市房地产开发投资快速增长， 全年完成投资 78.1 亿元，同比 增加 14.1 亿元，增长 22.0%；占全市固定资产投资的比重达 25.8%，同比提高了 1.4 个百分点。房屋施工面积 888.9 平方米, 同比增长 7.3%，已成为拉动固定资 产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001 年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资 59.9 亿元，同比增长 30.6%，增幅高于房地产开发总投资 8.6 个百分点，占房地产开发投资的比重由 71.7%上升到 76.7%；完成商品住宅施工面积 708.2 万平方米，同比增长 11.5%， 占房屋施工面积的比重由上年的 76.7%提高到 79.7%；商品住宅竣工面积 302.4 万平方米，占商品房竣工面积的 86.7%，较上年提高了 3.8 个百分点，成为主导 全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长200
