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1、 总复习物业管理概论1、什么是物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、简述物业管理的起源和发展（机考）1）物业管理的起源：19世纪60年代的英国。非赢利性权威行业组织英国皇家特许屋宇经理学会 2）物业管理的发展：第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会3、简述直线制组织结构的特点及优缺点（机考）特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。缺点：横向协调配
2、合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。4、简述直线职能制的优缺点优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。5、如何按需设置机构？管理对象：规模、复杂的程度；管理要求：专业化水平、管理水平；管理原则：统一领导、分权管理、精干高效。6、物业管理分哪几个阶段？包含内容有哪些?1）前期物业管理阶段获取项目早期介入-前期物业管理2）物业管理阶段正常期物业管理3）项目管理退出物业管理的内容前期介入接管验收入住档案建立基础服务达标创优（达标、市优、国优）关系维护招投标7、论述题：试
3、述物业管理项目组织机构的组建步骤？1）根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；2）确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位；3）确定人员、职责、权限；4）由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解；5）组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度； 内外部制度的建立1、物业管理制度制定的原则：依法守约、以人为本、严肃稳定、创新改进。（机考）多选）2、简述物业管理制度依法守约的原则：多选1）依法：遵循物权法、天津市物业管理条例、天津市商品住宅维修基金使用办法、发改委物业服务定价成本监审办法（试行）、劳动合同法等法律、法规；2）守约：开发商与物业服务企业签订的前期物业服务
4、合同和业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同。3、简述物业管理内外部制度的内容：（项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？）内部管理制度包括：1）人力资源；2）财务管理；3）物资采购供应；4）档案管理外部管理制度包括：1）临时管理规约、管理规约2）物业承接查验管理规定：3）综合服务管理制度4）共用部位房屋、外檐、道路等维修养护制度5）共用设施设备维修养护制度：6）公共秩序维护管理制度7）公共区域环境卫生清洁制度8）公共区域绿化养护管理制度9）各类应急预案4、项目应该建立的各类应急预案有哪些？1）消防灭火处置预案； 2）防汛抢险处置预案；3）紧急停电事故处置预案； 4）紧急跑水、漏水事故处置预
5、案；5）电梯故障（困人）紧急处置预案；6）气体燃料泄露处置预案；7）公共卫生突发事件处置预案； 8）地震紧急处置预案5、如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用： 1）物业管理制度的研讨制定者：学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同；理解项目物业管理服务方案；了解业主、物业使用人和物业员工、物业分包服务商的情况；关注各部门工作的衔接，推行内部客户的理念2）用物业管理制度做事、管人的监督执行者：物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实；项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范；从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧；项目分包服务商的监控管理 3）持续改进物业管理制度的完善修
6、订者：加深对物业管理制度稳定性和动态性的管理理解；建立物业管理制度修订程序、公开公平、严肃认真。 公共法和风险规避简答题：1、简述侵权行为的构成要件？多选侵权行为的构成要件（必须同时具备）1)侵权行为（要有侵权行为的发生）2)损害事实（既损害结果）3)侵权行为与损害事实存在因果关系4)过错：故意或过失。2、简述保管合同的法律特征？多选1)实践性合同2)原则上无偿合同3)不要式、双务合同4)保管合同仅转移标的物的占有，而非由保管人取得所有权或使用权。3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。（列举五种以上）多选侵权责任法所称民事权益包括生命权、健康权、姓名权、名誉
7、权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？共有权的界定-根据物权法的规定，共有部分应当由三部分构成：1)区分所有建筑物专有部分以外的其余部分2)不属专有部分的建筑物附属物及附属设施3)经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。5、简述治安管理处罚种类？多选治安管理处罚种类：1)警告 2)罚款 3)行政拘留 4)吊销公安机关发放的许可证。5)对违反治安管理的外国人，可以附加适用限期出境
8、或者驱逐出境。6)因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛，违反规定进入体育馆的，强行带离现场。7)办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理。8)违反治安管理所得的财物，追缴退还被侵害人；没有被侵害人的登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？在保安服务中，为履行保安职责，保安员可以采取下列措施：1)查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；2)
9、在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；3)在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；4)执行武装守护押运任务时，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。论述题：、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？多选车位的分类：物业管理区域内的车位可分为规划内、规划外两大类车位，其中规划内的车位可分为地下车位（库）、地上车位（库）2类，地上车位（库）可分为露天的车位、专用停车楼（所）等类别。车位的所有权：
10、依据物权法的相关规定，规划外车位是指占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，所有权归物业管理区域内的全体业主共有；依据物权法的相关规定，规划内车位首先满足业主的需要，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定规划内车位的所有权或使用权。车位费的归属：1)地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列支“车位管理成本”？2)地下：属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴纳管理费。3楼梯建筑的一层后楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。（1、规划外的车位根据天津市物业管理条例的规定应收取场地占用费，归全体业主共有，用于修复道路、场地等共有设施设备，无车位
11、费，谈不上车位费的归属问题。2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？保管人义务：1)给付保管凭证义务2)妥善保管义务3)亲自保管义务4)不得使用或允许他人使用保管物5)危险通知义务6)返还保管义务。寄存人义务：1)支付保管费（有偿保管合同）或偿还必要费用2)告知义务3声明义务。案例分析题：王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。年月，物业公司准备维护自身权益。问：、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？答：根据天津市物业管
12、理条例的有关规定，按照物业服务合同的约定按时缴纳物业管理服务费是业主应履行的业务之一，如果无正当理由业主应当按时缴纳物业管理服务费。如果业主以服务不到位为由拒不缴纳物业管理服务费，首先业主要有相关证据，可采取由业委会、街道办事处协调或采取诉讼的方式进行解决，不应采用拒交物业费的方式处理，因此物业公司能够起诉要求王某支付物业费。、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？答：1、如果从业主拒交物业费之日起，物业公司未下达过催缴通知书给业主，于2008年8月起诉，按照民法诉讼时效的规定，可要求业主缴纳2年内的物业费欠费。2、如果物业公司下达过催缴通知书给业主，应由法院根据相关证据判定业主的欠费时间。、
13、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？答：因业主拒交物业费的，物业公司不应当停运电梯，因为：1电梯运营费用应含在机电设施设备运行养护费中，2、电梯属于共有设施，为全体业主服务，不能因为个别业主拒交物业费而停运电梯，对业主拒交物业费的问题应采取其它方式解决。、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？答：物业费追缴通知单律师函（均需业主签收）物业管理专业法规3、简述新修订的天津市物业管理条例中有哪8项新制度？物业管理联席会议制度；从业人员持证上岗和继续教育制度；对物业管理共用部位、共用设施设备前期查验和日常检查制度；中介机构和外阜来津企业备案制度；物
14、业服务企业退出项目管理预警报告制度；场地占用费的收取和使用情况公示制度；物业管理用房登记和公示制度；建立了物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度。 5、天津市物业管理条例进一步完善原来6项基本制度：业主大会制度；招投标制度；前期备案制度；双确认制度；专项维修资金制度；物业承接验收制度。论述1.街道办事处的十项监管职责1）负责组织、协调成立首次业主大会。2）受理业主大会备案。3）在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作。4）在业主大会作出决定后30日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届
15、和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。5）监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。6）负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。7）对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。8）接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新条例行为的投诉和举报。9）接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。10）对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。2、国家物业管理条例的新变化：1街道办新增为成立业主大会指导和备案部门；2将第十一条修改为下列事项由业主共同决定；3改
