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1、合川区“江城天天下”经济评价报报告目录第一章 项目整整体经济效益益及阶段性预预期效益分析析一、项目概况1、项目名称2、项目建设单单位3、项目建设地地点二、项目功能及及建设规模1、项目功能2、建设规模三、项目投资四、项目投资估估算1、投资估算表表2、开发期税费费估算表五、资金筹措计计划1、项目投资计计划表2、借还款计划划及利息测算算表六、销售收入测测算1、销售总收入入预测表2、销售收入分分期按比例测测算表第二章 项目盈盈利能力分析析一、损益表与静静态盈利分析析1、损益表2、评价指标3、可运用资金金估算表二、现金流量表表与动态盈利利分析1、全部投资现现金流量表2、评价指标3、自有资金流流量表4、评
2、价指标5、动态盈利分分析第三章 风险规规避一、盈亏平衡分分析1、基础数据2、盈亏平衡计计算二、结论和建议议1、结论2、建议第一章 项目整整体经经济效效益及阶段性性预期效益分分析1、项目名称“江城天下”。合川区旧城改造造项目。总用用地面积4885亩，拆迁迁房屋11万万平方米，新新建房屋600万平方米，估估算总投资33.5亿元。2005年主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。计划投资6000万元。3、项目建设单单位成都华联商厦置置业有限责任任公司4、项目建设地地点重庆合川市内一、项目功能及及建设规模1、项目功能根据地块的环境境特点，拟在在该地块兴建建一个合川市市内较为高档档的花园住宅
3、宅小区。小区区内配套设施施齐全，购物物、康乐、休休闲运动等各各类相应设施施一应俱全。2、建设规模江城天下项目计计划经济技术术指标一览表表（暂定值）序号项目计量单位数值比重（）1用地面积平方米331668（4498亩）1.1建筑占地面积平方米82917255（约）2总建筑面积平方米597000（余余）2.1住宅建筑面积平方米488060（约约）88（约）2.1.1多层住宅建筑面面积（以47层为主）平方米4148518852.1.2高层住宅建筑面面积（以12218层为主主）平方米732091552.2商业建筑面积（其其中3万平方方米自用）平方米97000（约约）16.2（约）2.3公建建筑面积平方
4、米11940（约约）2（约）3容积率%1.8（约）4覆盖率%35（约）5绿地率%42（约）6总户数（平均每每户约1200平方米）户4067（约）7居住总人口（平平均每户3.5人）人14234.55 8停车位（每2户户约1个车位位）个2033三、项目开发建建设计划本项目计划20003年年底底开工，整个个工程为期55年，分4到到5期建设，其其中应大桥以以北的地块进进行首期开工工（拆迁量少少）。若前期期资金投入量量足够可在首首期开发时带带动大桥南侧侧的50米地区的的开发，使其其在第一期开开发中形成一一个区域形象象整体化，以以利于项目的的全盘销售，以以期获得最大大利润化。四、项目投资估估算1、投资估算
5、表表 单单位：万元序号项目总投资估算说明1.1土地费用9960.00020万/亩，包包括征地相关关费用及拆迁迁费用（约）2工程费2140.0002.1地质勘察费及设设计费700.00多层12元/平平方米，高层层15元/平平方米2.2场地平整费用（土土石方）1440.00012元/立方米米（预计1220万立方米米）3建筑安装工程费费用22359.000多层350元/平方米，高高层550元元/平方米4其它费用1667.3774.1小区道路150.003公里（预计550万元/公公里）4.2小区绿化费用621.87每平方米25元元(未除消防防通道)4.3小区智能化895.5015元/平方米米5不可预见
6、费670.773%6开发期规费166.00见下表7财务费用480.00估计贷款总额为为4000万万8销售费用964.421.5%，包括括广告推广及及营销相关费费用项目开发总成本本总计38407.556折算为每平方米米成本为6443.34元元/平方米2、开发期税费费估算表序号项目金额估算说明1综合价金00元/平方米2工程监理费571.6%4工程质量监督费费591元/平方米5其他50暂估合计166五、资金筹措计计划本项目开发投资资的资金来源源有三个渠道道，一是企业业自有资金，二二是银行贷款款，三是预售售房收入用于于投资部分。本本项目开发商商投入自有资资金15000万元作为启启动资金。需需贷款400
7、00万元。总总投资为388407.556万元。1、项目投资计计划表 单位位：万元序号项目名称合计建设期20032004200520062007200820091建设投资38407.5565500（拆、土土）6000（122）8000（188）8000（155）5000（100）5907.566（5）2资金筹措38407.556550060008000800050006907.5662.1自有150015002.2借贷40004000-4480（本本息）2.3预售收入再投入入1315008500（100）15000（115）16500（115）18000（115）6295（5）尾盘销售2、借还款
8、计划划及利息测算算表 单单位：万元借款次数借款计划还款计划应付利息时间12003.892004.89金额40004000480合计40004000480六、销售收入测测算1、销售总收入入预测表(以以5年的计划划销售额度为为指标）分类可售面积（平方米）保守销售均价（元/平方米）销售收入（万元）住宅488060（约约）90043925商业67000（自自留300000）300020370合计5970001076.966642952、销售收入分分期（按比例例测算表）销售计划项目名称合计销售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商业100%80%20%二期住宅100%5
9、0%50%商业100%50%50%三期住宅100%50%50%商业100%50%50%四期住宅100%50%50%商业100%50%50%合计100%第二章 项目盈盈利能力分析析一、损益表与静静态盈利分析析(以5年的的计划销售额额度为指标)1、损益表 单位：万元元序号项目名称计算依据合计1销售收入如上表64295.000 2总成本费用59.7万方643.334元/平方方米38407.556 3销售税金及附加加销售收入6.25%4018.433 4土地增值税暂估为3%1928.855 5利润总额1-2-3-4419940.116 6所得税533%6580.255 7税后利润5-613359.99
10、1 2、评价指标A、全部利润的的投资利润率率利润总额额总投资额100=199400.16384077.56100=51.911%B、全部利润的的投产利润率率利税总额额总投资额100=（199440.16+4018.43+19928.855）384077.56100=67.400%C、自有资金投投资利润率利润总额自有资金总总额100=133599.907225500100=242.990%3、可运用资金金估算表 单位：万万元序号项目名称合计建设期200420052006200720081销售收入64295850015000165001800062952销售税金及附加加4018.433531.25
11、937.51031.2551125393.433土地增值税1928.855255450495540188.854所得税6580.2555001200140018001680.2555项目可运用资金金（1-2-3-4）51767.4467213.75512412.5513573.755145354032.477结论：本项目以以上三个静态态评价指标与与房地产同行行行为相应指指标比较，完完全可以接受受。二、现金流量表表与动态盈利利分析(以四四年的计划销销售额度为指指标）1、全部投资现现金流量表 单位：万元元序号项目名称建设经营期2003200420052006200720081现金流入5500850015000165001800062951.1销售收入0850015000165001800062951.2自有资金15001.3借贷40002现金流出550011176.22510587.5510926.22584659170.0992.1建设投资550060008000800050006907.5662.2销售税金及附加加 0531.25937.51031.2551125393.432.3土地增值税0255450495540188.852.4所得税05001200140018001680.2552.5还贷（加息） 44803净现金流量（11-2）
