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1、南宁市高档商务写字楼全程策划报告1. 因素分析及市场发展预测1.1.南宁市房地产市场总体现状分析1.1.1.南宁市房地产快速增长，供销两旺 数据显示：近年来南宁市房地产健康、快速发展，具体表现在房地产开发投资额、销售量均呈快速增长态势，市场交投两旺，其中20002004年尤为明显。2004年，南宁市全市房地产开发投资66.04亿元，增长67.27%，销售额达94.53亿元，增长118.47，销售面积341.57万平方米，增长77.72。房价大幅度上涨，全年商品房均价达2768元/平方米，上涨22.91。（资料来源于南宁市统计局）南宁的二手房市场迅速驶入“快车道”，渐入佳境。2004年111月，
2、南宁市二手房交易量已达到7034套，同时创下了南宁市二手房交易量的历史新高。由此可推算，2004年全年成交总量7500套左右，成交面积近70万平方米。2004年全年房屋施工面积2130.83万平方米，同比增加32.67，其中住宅1445.16万平方米，同比增长29.09，全市房屋竣工面积1052.08万平方米，同比增长33.38，其中住宅836.31万平方米，同比增长30.65。全年房屋施工面积是竣工面积的2.03倍，但住宅的施工面积是竣工面积的1.73倍，说明房屋的供给是充分的，但住宅以外的物业供应量相对增加较多。（以上资料来源于南宁市房产局）1.1.2.市场发展前景预测根据本公司在广州及珠
3、三角地区10年运作方式的经验判断：南宁房地产将在2005-2006年达到高峰，2007年之后投资开发增长将会放缓，市场将进入“投资稳定”、“楼价稳定”、“销售稳定”的阶段（如广州，在98-99年到达顶峰后，楼价5年来稳中微降，而同期每年广州经济增长达1315%）。1.2.南宁市商务办公物业市场分析1.2.1.南宁商务办公物业市场外部经济环境分析办公楼物业的兴起主要是由第三产业的发展带动起来的，办公楼物业市场受到的影响主要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此，城市整体经济状况和第三产业的发展速度将对办公楼物业起到决定作用。从近10年来南宁经济发展的速度及其数据来看，南宁经济发展保持继续稳定
4、的发展态势。2004年，全市实现国民生产总值588.86亿元，同比去年增长13.2%，第三产业增长速度最快，达265.263亿元，同比增长11.60%。2004年，全市合同引进国内市外资金232.8亿元,同比增加125.64亿元，增长117.25%，其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都
5、有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场，特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。1.2.2.房地产行业环境分析房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决定了写字楼市场的起落。2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于商务办公物业市场的稳
6、定。1.2.3.商务办公物业市场现状分析1.2.3.1.分布情况写字楼一般集中在城市的CBD地带，拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱全，是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，从民族大道靠邕江地段到南湖桥头，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦等。如今，已延伸到了会展中心附近、琅东CBD及其辐射区，如广西投资大厦、广西发展大厦、新城国际、亚航财富中心、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦、世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、地王国际商会中心、航洋国际城、
7、中鼎万象空间等等。该区域所呈现的市场共性表现为：中小型企业比较多、商务经济发达、写字楼租金价格较高。这些中小公司由于受其经济能力限制，往往更乐意选择区域既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。1.2.3.2.供需求分析市场供给情况分析 2004年，办公楼投资额占房地产投资总额的12.11，销售面积占1.28，销售金额占1.52。批准预售面积为16.68万平方米，合同登记备案面积为4.38万平方米，实际成交金额约为1.44亿元，平均价格为3277元/平方米。根据上述数据，南宁市写字楼的投资额大幅度增长，而销售面积却维持在前几年的水平，由此可以判断：20052006年南宁市办公物业，特别
8、是高档写字楼及商务公寓供应量将会大幅度增长，市场激烈竞争将有所增加。南宁市在售或待售写字楼楼盘一览表销售情况项目名称位置均价（元/）供应量（）在售航洋国际城民族大道45005000160000太平洋世纪广场金浦路350037000东方曼哈顿金湖广场4200450032398地王国际商会中心金湖广场4500150000（总建面积）圣展独立公社金湖广场旁45004300新朝阳朝阳路430018973世纪商都金浦路385023519嘉和自由空间东葛路3800（精装修）33028环球时代民族大道4200（精装修）50000小计509218已售嘉和南湖之都民族大道350011440亚航财富中心金湖广场2
9、0000佳和大厦金湖广场16000新城国际发展大厦对面40000华星时代广场七星路与新民路交叉45703第5第5大道华东路280012000文德大厦金湖广场南面8980金湖大厦汇春路7198皓月大厦东葛路延长线6837凯丰大厦东葛路3487迷你居东葛路2800两河流域民族大道与古城路交叉8190阳光100城市广场民族大道3800200000（含商业）小计382635待售现代国际金湖广场旁未售，预计5000左右预计：40000左右合计93185319972004年，南宁市商务办公物业销售面积为40.63万平方米，但是纯写字楼物业很少，以商务公寓形式出现的办公楼物业比较多。2005年在售的纯写字楼
10、项目总建筑面积超50万平方米（含地王国际商会中心的15万平方米）。据预测分析，凤岭区域特别是会展中心沿快速环道两旁还有四、五个纯写字楼在等待上马。市场供应量比去年大幅度增长，需要一段消化时期。南宁市供应量最大的纯写字楼物业为航洋国际城和地王国际商会中心，地王国际商会中心为58层的超高建筑，总建筑面积达到15万平方米，航洋国际城总建筑面积为40万平方米，其中酒店、商务公寓及写字楼面积为16万平方米市场需求预测u 随着南博会每年在南宁的举办，大量区外、境外企业、办公机构将会进驻南宁，由此大大增加南宁写字楼、酒店宾馆等物业的需求空间，供应量与消化量将呈快速上升趋势。据预测，商务办公的租赁市场每年将增
11、加50000平方米。目前南宁市会展经济初步效应已经显现，多数写字楼或商务公寓销售行情看涨，价格不断上扬，投资市场前景广阔。但“会展效应”的真正发挥还需相当一段时间，一定时期内南宁办公物业将很有可能出现供大于求的局面，激烈竞争不可避免。1.2.3.3.南宁市办公物业未来发展形态分析目前南宁市的办公物业主要有两种形式组成。但根据南宁市工商局部门的统计数字表明，注册在南宁市内的企业，超过30%的注册地址在住宅区内，尤其是一些正在创业的小型企业。与商务公寓相比，纯写字楼具有商务公寓无法企及的优越性：地段好、配套齐全、分布集中，容易形成良好的办公氛围，内部设计人性化、办公环境的纯粹性。纯写字楼层高一般都
12、在3.3米以上，大开间设计，入住企业可以随意分割，视野开阔，通风采光。配置中央空调，拥有宽阔的公共空间、充足的停车位，是人性化的智能商务空间。但商务公寓具有售价低、总价少，可以个人名义申请按揭贷款，投资风险小，可商可住，办公成本低的特点，适合南宁市的大部分中小型企业，这些足以成为商务公寓占领办公物业市场的“杀手锏”，使得商务公寓较为走俏，甚至成为南宁商务办公楼房产的开发主流。从一定程度上说，商业公寓的出现确实为中小企业的发展起到了推动作用，然而也存在不可逾越的瓶颈：1、商务能力差。按照住宅规范设计的商务公寓在通讯、网络、物业管理、公共交通、停车消防等都很难完全满足办公人员的要求。2、空间缺乏弹
13、性。大多数商务公寓在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受一定的限制。3、“商”和“住”的矛盾。“商”和“住”的矛盾是很明显的，无论是建筑本身、物业管理还是使用习惯上都存在根本冲突，进驻的公司多了，居住的人自然会减少，会逐渐变成一个实质性的办公楼，相反，住的人多了，所形成的居住氛围会抵触办公者的进入。4、政策上违规。目前商务公寓的土地用途普遍被列为“住宅”，这是因为“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电甚至后期销售上都占很大的便宜。随着市场经济的发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务式办公楼，更不是住宅楼充当办公楼的角色。商务公寓和写字楼的界限将逐渐清晰，纯粹的写字楼
14、将逐渐替代商务公寓走俏，但这一过程需要较长的一段时间。1.3.商业物业分析2004年南宁市商业批准预售面积达57.06万平方米，成交面积15.63万平方米，实际成交金额约16.8亿元，成交均价约为10789元/平方米。根据对国际和国内大城市的研究经验，一般来说，一个城市的商业物业销售金额占整个房地产市场销售额的1516，商业销售面积为房地产销售面积的67。现在国际通行的标准是一个中等城市的商业面积每人达到平方米达到相对饱和。南宁市2004年商业物业实现销售额为16.86亿元，占全市房地产小数总额的15.65，符合行业规律。按照城市商业物业与居住物业价格比为2.5的概率来计算，商业物业价格应为6
15、0006500元平方米，而2004年南宁市的商业物业平均价格为107888元/平方米，远远高于行业规律价格。据有关部门的数据，到2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，平均人均拥有面积高达3.5平方米以上。可见，目前南宁市商业物业严重的供大于求，供应量已超出城市发展规模。商业的支撑主要是依赖于城市产业经济和城市居民消费实力。中国东盟博览会落户南宁将会给南宁市带来巨大的契机，在一定程度上拉动南宁市经济的发展，旅游业、商业、建筑业等均会得到直接的体现，但它不可能改变南宁市商业地产竞争态势的实质，更加不可能在短期时间内就改变南宁市商业的格局。目前南宁本地产业和居民实际购买力对商业地产支撑较弱，现有的商业面积大大超出了市场所支撑的最大面积。可以预见，南宁市商业物业在竞争到一定程度将会进入一个冰河时期。从区域发展看，金湖商业圈极潜藏着极大的商机，但产品同质化现象严重，概念特多，造梦炫目。为了促进销售，开发商一般和业主签订了310年的返租协议，可是从我国其他城市商业地产的发展情况来看，关于商业地产的承诺兑现问题的纠纷日益增多。预计，20
