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1、2010上半年品牌企业财务风险和资金状况分析2010年4月以来的房地产新政对房地产市场产生了较大影响，体现在房地产销售面积、销售额增速不断下降，房地产企业获取贷款难度加大、再融资全面收紧。在此形势下，研究组选取135家上市公司企业作为样本对其财务风险和资金状况进行研究；并重点对中海地产、万科、保利地产、恒大地产、绿城、金地集团、金融街控股等10余家品牌企业的财务状况进行了分析。1. 房地产企业现金流较为充裕，短期偿债风险低图：2006年至今房地产企业现金及预收账款占总资产比率中值房地产企业现金占总资产比率中值整体处于上升趋势，2010年上半年，这一比率为13.2%，相比2009年底下降了1.4
2、个百分点；但同过去4年相比，仍处于较高水平，说明目前房地产企业的现金流较为充裕。预收账款占总资产的比率近5年也出于上升趋势中，2008年这一比率同比有所下降，但自2009年中期以来，这一比率上升较为明显，在2010年半年这一比率为11.4%，达到近5年最高点。预收账款的增长对房地产企业的未来业绩提供了较强的保障，同时也说明房地产企业短期偿债风险较低。2. 品牌企业现金流水平下降，但预收账款较高，业绩保障性强图：2006年至今代表品牌企业现金占总资产比率变化品牌企业的现金占总资产比率的走势与行业走势基本一致，但可以看到，品牌企业的这一比率跟行业中值相比优势并不突出。2009年，除了恒大地产与绿城
3、外，其他4个品牌企业的现金占总资产比率均高于行业中值，其中，万科这一比率达到20.9%，高出行业中值6.3个百分点；但到了2010年上半年，中海地产、万科、保利地产、恒大地产、绿城、金地集团这6个代表企业中，只有金地地产的现金与总资产比率为15.8%，略高于13.2%的行业中值，其他5个品牌企业均低于行业中值。2010年中期品牌企业的现金占总资产比率的明显下降，说明目前品牌企业的现金水平与行业平均水平相比略显紧张。然而，由于品牌企业的资金使用效率较高，所以无法根据这一个指标判定品牌企业的财务安全性，研究组进而对代表品牌企业的预收账款占总资产的比率进行了分析。图：2006年至今品牌企业预收账款占
4、总资产比率变化从图中可以看到，品牌企业的预收账款占总资产的比率与行业平均水平相比占有较大优势，万科、保利地产、北京城建近5年来均高出行业中值超过10个百分点。在2010年半年，保利地产的预收账款占总资产的比率从2009年起均为30%以上，万科的这一比率上升较为平稳，2010年中期达到28.3%，北京城建的这一比率自2009年以来也呈现明显的上升态势，到2010年中期达到34.6%。 品牌企业在预收账款的优势说明品牌企业在业绩保障性上胜于行业平均水平，对品牌企业的财务稳健性奠定了基础。3. 房地产企业资本结构合理，净借贷比率提升，仍需警惕中长期行业风险图：2006年至今房地产企业资产负债率与净借
5、贷比中值图：2006年至今房地产企业一年内到期借贷与总借贷比率中值房地产企业的资产负债率中值近5年变化不大，在60%65%之间波动。2010年中期达到64.3%，处于最近5年的高点，比2009年底高2.5个百分点，然而仍位于合理的范围之内。同时，从房地产企业一年内到期借贷与总借贷比率来看，这一指标近5年来持续下降，到2010年中期下降到36.5%，显示出房地产企业在债务结构上开始注重长期贷款的应用。鉴于房地产行业的资金密集性和羡慕开发的长周期性，中长期贷款臂短期贷款给企业更多的资金周转空间，在一定程度上增强了企业抵抗短期风险的能力，对企业的长期稳健发展有利。净借贷比率【（有息负债-现金）/股东
6、权益】变化幅度较大。在2007年和2009年，企业得益于销售业绩良好，这一比率相对较低。2010年中期这一指标达到46.6%，较2009年底上升22.2个百分点，上升明显。可以看到，2010年房地产企业再融资的困难对企业净借贷比的提升有明显影响。比如中海地产2010年上半年增加贷款130亿元，净借贷比从2009年底的22%上升到2010年的48%。目前房地产企业的资本结构处于合理范围且债务结构上渐趋中长期贷款，降低了企业的现金流风险，但房地产企业的资产负债率和净借贷比率均处于2007年以来的高点，说明目前房地产企业处于较为激进的发展模式下，在快速发展中仍需警惕中长期行业风险。4. 品牌企业资产
7、负债率持续高于行业平均，部分品牌企业净借贷比提升显著图：2006年至今品牌企业资产负债率中值品牌企业的资产负债率持续高于行业平均水平，一方面说明品牌企业在财务杠杆使用上胜于行业平均水平，但另一方面也对品牌企业的财务风险控制能力提出较高要求。中海地产的资产负债率近5年来与行业中值相近，在比较的品牌企业中最低，2010年中期为63.0%，低于行业中值，其他5个选取的品牌企业的资产负债率均高于行业中值。较高的财务杠杆支持了品牌企业快速发展，但随着房地产宏观调控的日渐深入，企业还需警惕财务风险。图：2006年至今品牌企业净借贷比率中值品牌企业在2006-2009年净借贷比率处于下降趋势，但到2010年
8、中期出现了提升，其中保利地产和中华企业上升最为明显。保利地产一年内到期的短期和长期贷款变化不大，但其长期贷款较2009年底增加196亿元，增幅96.9%，导致净借贷比从2009年底的52.9%增长到140.8%。中华企业的长期贷款在2010年中期较2009年底增长96.4%，促使净借贷比从2009年底的88.3%增长到188.7%，企业中长期财务风险值得警惕。招商地产经营谨慎，近5年来净借贷比稳步下降，2009年低到负值，2010年中期仅为14.4%。万科与金融街的净借贷比与行业中值相当，二者在2010年中期均显示出一定幅度的上升。目前房地产宏观调控尚在进行，行业发展形势不确定性增加，品牌企业
9、还需警惕中长期风险的控制。5. 信贷收紧，品牌企业拓宽融资渠道2010 年18 月，全国完成房地产开发投资额28355 亿元，同比增长36.7%；全国房屋新开工面积达10.5亿平方米，同比增长66.1%，较2009 年高出53.6个百分点。由此可见，房地产企业对未来房地产的发展形势较为看好。由于国家对房地产行业的调控以及货币政策的从紧，企业贷款难度较大，国内贷款在房地产开发投资额占比逐步下降，同期由于销售速度的下降，个人按揭、定金和预付款在开发商资金来源所占比重也在逐步降低。房地产企业为了自身的支撑快速发展，开始加速多元化投资途径，其中，债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。表：2010年部分品牌企业融资情况数据来源：CREIS 中指数据、2009年房地产企业销售良好使得企业的资金较为充足，同时，预收账款的提升也为企业的业绩提供了较强的保障，但近期银行信贷的收缩和股市再融资难度的加大，给企业带来一定的财务风险。2010年中期企业资产负债率、净借贷比均处于近3年的高位，值得房地产企业警惕中长期财务风险。目前市场形势尚不明朗，房地产企业需未雨绸缪，多方拓展融资渠道，同时量入为出，谨慎拿地，确保企业持续稳健发展。
