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1、国家级开发区介绍8中关村科技园8电子城科技园8海淀园10丰台园11昌平园12亦庄园13德胜园14雍和园15大兴园17北京经济技术开发区18隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园 18北京天竺空港加工区19市级开发区介绍19北京天竺空港工业区 19北京通州工业开发区23北京兴谷经济开发区24北京雁栖经济开发区24北京永乐经济开发区25北京八达岭经济开发区25延庆开发区26北京林河工业开发区26金桥科技产业基地27物流仓储28北京外运陆运公司28中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库28北京海盛方宇仓储有限公司 30北京中储金隅物流有限公司30北京空港物流基地30西南四环国有仓储基地31北京
2、城建集团材料公司31北京市昕日物流有限公司32通州物流产业园区33北京工业地产调研才艮告2006年，北京实现工业增加值1848.5亿元，同比增长12.1%，约占地区生 产总值的24%，是北京经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确 定以及供地方式的改变，使得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关 注。一、工业用地出让情况分析(1) 工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大据统计，自1992年以来，北京共出让工业用地约为5919公顷。其中，2000 年以前，工业用地出让总面积约为2219公顷，占出让总量的37%; 20012006 年工业用地出让总面积约为3700公顷，占出让总量
3、的63%。自2001年以来，工 业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006年更是达到历史最高值，工 业用地出让面积约为1259公顷，同比增长81%。受加入WTO、经济平稳快速增长 及2008年奥运会的举办等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名 企业及高新技术企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市 场的活跃。(2) 远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的70%从区域分布来看，北京工业用地遍布18个区县。其中，远郊区是工业用地 出让的主要区域，共853宗，出让面积约为4121公顷，占工业用地出让总面积 的69.7%;其次是近郊区，出让面积约为1781公顷
4、，所占比重为30.1%;城区内 基本没有工业用地出让。其主要原因在于：为了减少工业企业的污染扰民，提高 城市容量及满足2008年奥运会举办的环境要求，北京鼓励城区内的工业企业外 迁，而且不再受理四环内工业用地的出让；远郊区的工业用地价格相对较低，而 且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是通州区，出让面积约为814 公顷，占工业用地出让总面积的13.8%。通州区之所以能成为工业用地出让最活 跃的区域，主要是因为：通州区有众多的工业园区，产业集聚度较好，带动了区 域的工业用地需求；其次，通州区地理位置较为优越，距离市中心近。再次是朝 阳区，出让面积约
5、为755公顷，所占比重为12.8%。朝阳区不仅地域广阔，基础 设施条件较好，而且原来就有众多老牌工业企业，如北化集团，工业用地出让面 积约为108公顷，华能热电用地99公顷，城市排水集团用地55公顷等。这些工 业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让， 活跃了区域工业用地市场。还有是大兴区和昌平区，出让面积分别为624公顷和 609公顷，所占比重均在10%以上。主要是受工业园区的影响，拥有众多经济开 发区的区县，工业用地出让较为活跃。如大兴拥有北京经济技术开发区、大兴经 济开发区及生物医药基地等。昌平则有昌平园区和小汤山工业园区。(3) 工业园区是工业用地出让的重要
6、区域，约31%的工业用地来自工业园 区工业园区不仅是北京经济快速发展的源泉，也是工业用地出让的重要区域。 截至2006年，北京工业园区出让的用地面积约1816公顷，占工业用地出让总面 积的31%。其中，国家级开发区出让面积约为852公顷，约占工业园区出让总面 积的47%;市级开发区出让面积约为964公顷，约占53%。其中，出让面积较大 的开发区有：中关村科技园区，出让面积最大，约为759公顷，占园区总出让面 积的42%;北京雁栖经济开发区，出让面积约为232公顷，占园区总出让面积的 13%,北京通州经济开发区，出让面积约为187公顷，占园区总出、让面积的10% 等。工业园区内的基础设施配套齐全
7、、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以 享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场 的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。二、工业园区土地市场分析土地是工业发展的必备要素之一。为了集约利用土地，北京市土地供应计划 提出，工业用地应向开发区(园区)集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发区（园区）外单独选址，并鼓励其按产业类别和技术层次向各类开发区（园区）集 中。（1）园区土地供应分析在2004年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的470个缩减为 28个，开发区规划土地面积则由87609公顷减少到40532公顷，2006年这28个 园
8、区上报国土资源部审核时，通过整顿及合并，形成了 3个国家级开发区（其中， 中关村科技园区包括七个园区和一个基地）及16个市级开发区，开发区规划土地 面积进一步减少到34584公顷。现有开发区规划土地面积仅为原有规划面积的 39%。其中，国家级开发区现规划土地面积约为27506公顷，约占总规划面积的 80%；市级开发区现有规划面积约为7079公顷，约占总规划面积的20%。从现有 开发区来看，呈现以下特点： 进行重新规划与整合，园区设立更加合理化。北京通过对开发区归属和定位的重新整合与规划，使得园区设立更 加合理化。整合后，北京只保留了 19个市级以上开发区（3个国家级和 16个市级），区县级的开
9、发区已经合并或取消。如将大兴生物医药产业 基地、光机电一体化产业基地、国家环保产业园等专业园区并入中关村 科技园区；对于远郊区县的开发区进行合并，如将怀柔区的三个开发区， 合并成了北京雁栖经济开发区；将平谷的两个开发区合并成北京兴谷经 济开发区，通州的两个开发区合并成北京通州经济开发区等。 开发区的开发程度较高，基础设施较完善。经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设 施较为完善。从北京现保留的19个开发区来看，其中一、二期的土地 开发状况都完成了 “六通一平”。其中，完成“七通一平”以上的园区 共有13个，约占总园区数量的70%左右。 国家级开发区规划土地面积基本不变，市级
10、开发区规划土地面积大幅减 少。从新批准规划园区的土地面积来看，国家级开发区的规划面积变化 不大，仅比原规划面积减少了 3%；而市级开发区的新规划面积则呈现 大幅减少，比原规划面积减少了约42%。其中，除了合并的开发区外，大多数开发区规划面积缩减了一半以上。(2) 园区需求情况分析 经济平稳快速发展吸引了众多企业落户京城，带动了工业园区的用地需 求北京经济平稳快速增长及首都效应，吸引了众多企业来京投资。基 础设施完善、投资环境较好的开发区，成为工业企业落户京城的首选之 地。据统计显示，2006年末，北京19个开发区累计入区企业35218个， 其中投产开业企业27982个，开发区实现总收入8349
11、.5亿元，应缴税 金364.4亿元。其中，国家级开发区对经济发展的带动尤为明显，中关 村科技园区投产开业企业23869个，实现总收入6448亿元，出口创汇 124.8亿美元，应缴税金208.4亿元；北京经济技术开发区投产开业企 业1031个，实现总收入2000亿元，应缴税金90亿元。 电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等高新技术产业、制造业 成为工业园区用地需求的主要群体2006年；北京规模以上工业企业完成增加值1767.4亿元，其中通 信设备、计算机及其他电子设备制造业完成增加值330.2亿元，约占规 模以上工业企业增加值总量的20%；医药制造业完成增加值54.9亿元， 约占规模以上工
12、业企业增加值总量的3%。中关村科技园区、北京经济 技术开发区、北京天竺出口加工区这三个国家级开发区主要是以电子信 息、光机电一体化等产业的入驻企业为主；在北京一个开发园区中，约 40%以上的园区是以电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等产 业为主。因此，这些产业的工业企业是工业园区用地需求的主要群体。(3) 园区价格水平分析 园区工业用地的出让金水平相对平穗，一般在50-100元/平方米之间从出让金价格水平来看，工业园区的出让金保持相对平稳，价格水 平没有太大的涨幅。园区工业用地的出让金水平大约分为三个档次：50元/平方米以下：如位于延庆、怀柔、平谷、密云等偏远区县 的园区，这些园区距离市
13、中心较远、交通便捷度及区位条件相对较差， 所以出让金水平最低；50-100元/平方米之间：如位于通州、大兴、昌平、顺义等邻近 市区的园区，约有60%以上的园区出让金水平在这一区间；100元/平方米以上：如位于海淀、朝阳、丰台等近郊区的园区， 这些园区临近市中心、交通便利、区位条件好，配套设施齐全，所以出 让金水平最高。园区的工业熟地价（报价）上涨。较快，一般在30万元50万元/亩之 间2005年以前的工业园区熟地价一般在30万元/亩以下，目前大部 分开发区的熟地价水平已超过30万元/亩，工业熟地价水平上涨较快。 如中关村科技园区的海淀园、丰台园熟地价已超过100万元/亩，呈现 大幅上涨，而顺义
14、、通卅、大兴以及门头沟等邻近市区的园区熟地价水 平也有较快上涨。园区的工业熟地价上涨较快，其主要在于以下几方面： 早期工业园区不成熟，基础设施配套不全，再加上各区县为了招商引资， 实行低地价策略，使得以前园区的工业熟地价保持在较低水平。随着园 区开发程度的提高，基础设施配套建设的完善，入区企业的增加，产业 集聚度在不断提高，促使园区土地价值在不断提高；通过前期的开发及 转让，许多园区一、二期工业用地已出让完毕，各园区可供出让的用地 在不断减少，受市场供求关系影响，使得园区土地价格进一步上升；工 业园区后期征地补偿费在不断提高，增加了土地开发成本，也促进了园 区土地价格的提升。从20052006
15、年工业园区熟地价水平来看，园区的工业熟地价水 平差别较大，从20万元150万元/亩不等。其中，约有32%的园区工 业熟地价在30万元/亩以下，熟地价较低的园区一般分布在偏远郊区 县，如延庆县，其园区的工业熟地价格约为20万元/亩；约有52%的 园区工业熟地价在30万元50万元/亩之间，如大兴、通州、顺义等 区县的工业园区；工业熟地价在50万元/亩以上的园区较少，约占16%, 仅有中关村科技园的海淀园、健翔园等少数园区才能达到这个水平。 相对于工业熟地价而言，工业园区标准厂房租金水平（报价）较为平稳， 约为0.51.5元/平方米天从园区的标准厂房租金水平看，大部分开发区的标准厂房租金都较 为平稳。其租金水平也差别不大，约有90%的工业园区标准厂房租金在 0.51.5元/平方米天之间。其中，标准厂房租金在1元/平方米天 以下的工业园区，所占比重约37.5%;标准厂房租金在11.5元/平 方米天之间的，所占比重约为50%;仅有中关村科技园内少数工业园 区的标准厂房租金在1.5元/平方米天之上。由于标准厂房租赁的市 场需求相对较少，所以其租金保持相对稳定。三、工业地产发展预测(1) 远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注从行政区域看，远郊区依然是工业供应的重点区域，根据北京城市总体规 划20042020，城八区承担着更多的社会行政功能，工业用地只能往远郊区发 展。另外
