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1、某地商品城调查报告浙江商品城市调报告一、调查目的通过对位于南京市江宁科学园内的浙江商品城的市场调研， 进一步掌握江宁地区的商业地产的基础现状及未来有可能的发展 方向，以利于我公司中南汽车港项目开发中借鉴及参考。. -1、调查方式主要调查方式为现场访谈及周边地区实际考察。三、调查结果被调查项目位置：浙江商品城坐落于南京市江宁科学园内，天元路以南，城东路 以西，科苑路以北，兴苑路以东，毗邻江宁大学城.占地220亩，总建筑面积约20万平方米，总投资6个 亿，包括浙江品牌批发市场、特色主题商业街、浙商大厦商务写 字楼、酒店公寓、中心广场景观带、及休闲娱乐区。被调查项目交通：陆路交通：江苏省高速公路密度
2、居全国第一。沪宁高速、宁 杭高速、312国道、南京绕城公路、104国道与浙江商品城相接；公交时雨线、南金线、总站、规划中的轻轨、地铁远景等市 内交通便利迅捷。铁路交通：距南京中华门火车站仅11公里，货运可直达全 国各大城市。水路交通：距长江流域最大的集装箱一万吨新生好港仅26 公里。空中运输：距华东地区最大的客货两用机场&mdash；&mdash； 南京禄口国际机场仅24公里。被凋查项目基本信息：装修状况装修状况开发商南京浙商投资有限公司均价6500元/平方米付款方式一次性或按揭占地面积 136092平方米建筑面积20_000平方米容积率1. 50入住 时间20_5年6月销售率销售50%左右销
3、售方式3年售后 返租或自营经营方式自营与返租相结合售楼电话：52168666. 52168777浙江商品城S WO T分析优势：南京的消费者具有从商的传统和投资观念，渴望通过经营 投资获取收益。 属于相对开放的商旅城市，有流动人口。政府相关单位招商引资工作做得不错，外埠投资者愿意来 南京进行适当规模的经营和投资。消费者心理相对不成熟，容易对眼前利益产生羊群效应， 投资有一定的盲目性。浙江商品城项目在规划中设施属于一流，相对其它项目来 说可能拥有较大的优势。浙江商品城受江宁原中心区域、江宁大学城、江宁科技园 三地的辐射，区位优势十分明显，是江宁的核心区域。京沪高速铁路、公路、水路、民航俱全的外部
4、交通条件， 为浙江商品城带来丰富的异地客源。 规模大，经营范围广，具有规模优势。劣势：江宁虽然撤县变区，纳入南京市区，江宁的房地产市场获 得空前的发展。但江宁整体经济发展及生活配套设施仍于南京市 区差距较大。目前与南京市区的交通情况尚无法得到解决，交通线路的 单一将有可能会影响到项目的升值潜力。目前，江宁地区的经济发展情况不均衡，做为新兴商业地 段的繁华程度不够。项目周边人气不旺，其客流量无法支撑一个如浙江商品城 那样规模的大型商业项目。就浙江商品城所在的区域而言，目前属不成熟地段，就其 地段来说，浙江商品城售价过高，有些急于求成，高昂的价格将 影响到其以后的发展。风险：经营压力很大：作为商业
5、地产，投资者是要赚钱的，因此每 年一定比例的返租金额就成了开发商或者经营者必须要面对的压 力。商业地产的高利润带来的经营管理风险要远高于其它类型物 业。国家的干预：早在2 0 0 1年国家建设部就已经有明文规 定，不许进行任何形式的返租或售后包租的房地产操作方式，但 是雷声大雨点小，这一方针政策并没有真正的落实下来。可我们 决不能忽视国家对地产市场尤其是商业地产市场进行整顿的决 心，估计今明两年会有相关的针对商业地产销售的具体政策出 台。返租期结束之后何去何从：在我们的市场调研中，返租期结 束之后，投资者投资的商业地产的何去何从，是投资者拿回来自 己经营，还是继续委托开发商进行经营，很多销售人
6、员根本就没 有底，这种现象说明大部分开发商根本就没有对返租期限结束后 的产权、经营权之间的关系做一个明确的规划，这使我们不得不 对南京商业地产进行更深的关注。目前，南京商业地产的发展仍然以成熟区域为主。机会：无替代形式：目前没有别的投资渠道可以替代商业地产这 一高回报的投资领域，而包括南京在内的长三角地区的民间资本 又不可能闲置。政府支持：南京市政府对南京的房地产开发特别是商业地 产的开发是持支持和关怀态度的，投资大环境不错。尚无重大事件发生：目前没有上述特别的恶性事件出现， 在一个不短的时间内南京的商业地产投资者的信心还是很足的。 地区欠缺大型商业项目。南京部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨
7、。产权商铺作 为一种新型的投资对象，受到南京市民的青睐。尽管多数已售出产 权的商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的 投资热情，但是，由于这些商铺产权售出后的时间并不算久，还 不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。四、被调查项目情况分析1、目前南京商业地产已经进入上行信道在20_2、20 3 年南京的房地产市场上，商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。从 大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社 区超市、店铺的大量涌现，而商业地产的高额利润也让众多的开 发商乐于投身其中。2、南京目前对商业地产的需求情况随着南京经济发展水平 的强劲增长，人民生活水平日渐提
8、高，也决定了对商业地产需求 的加大，而且由于城市建设步伐的不断加快，大量的城市改造和拆 迁又造成了消费者市场的重新组合。因此，南京市商业地产的需 求量一直处在供不应求的局面，目前，该局面虽然有所缓解，但 是供求矛盾仍然未得到根本的解决。3、目前南京商业地产的现状：A、消费心理南京作为中国有着悠久商业传统的城市，其商 业发展水平一直较超前。南京人民具有相当出众的投资意识，乐 于投资于经营性的业态，并从中获得收益。但从我们进行的市场 调研情况来看，目前南京人民的投资心理并不成熟，投资具有一 定的盲目性，对某些眼前利益非常好的项目容易形成羊群效应。 因此，通过适当的炒作可以达到1+12的效果。B、消
9、费人群构成和所占比例 经过我的调研，我认为南京市 商业地产的消费者主要由以下三类构成：(1)希望扩大经营的人群目前已经在经营商业的部分人群，出于 扩大经营的考虑，希望获得更大的经营空间。他们的要求一般是 目前已基本形成商业范围内的可经营铺面，但目前他们在南京市 商业地产的消费者中所占的比例并不大。而且随着南京市商业地 产的进一步发展，由分散向集中的趋势进一步增强，这些消费人 群的数量在南京市商业地产的消费者中所占的比例会进一步减 小。(2)以扩大经营为目的的经营者这类经营者目前已经在经营中， 目前没有精力，但是希望在以后扩大自己的经营。因此这部分人 群会选择短时间内可以进行返租经营，但返租期结
10、束后，又可以 用来自己经营的商业地产。这类人群在南京市商业地产的消费者 中占有一定的比例，但也不是目前南京市商业地产消费者的主 力。(3)投资获利为主要目的的消费者这类人群中目前是南京 市商业地产消费者的主力军。他们并不过分关心目前自己所投资 的商业地产是否已经成型，或者是否在成熟的商圈内，甚至对商 业经营也干脆是门外汉，他们所关注的是所投资的商业地产的远 期经营前景和目前可以切实提供的返租的获利大小。这类消费者 的构成十分复杂，来源也不止于南京本地，其资本构成和获 利目标也不尽相同。因此有人戏称这类消费客群的构成涵盖了从 百万富翁到下岗职工的社会各阶层。从目前南京其它几个项目的 销售情况来看
11、，也不乏有整层整栋购买商业地产的投资大鳄。C、目前南京商业地产的主要操作模式目前南京的商业地产 的模式和国内其它地方的基本相同，主要有以下两种方式：一是采用产权和经营权统一销售的形式。这类商业地产由于 经营者的自主性大，管理困难，开发商缺乏对项目的整体控制 力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。因此 这种方式越来越不为开发商和消费者看好，同时，也阻碍了部分 不懂经营的投资者跟进投资的兴趣.目前，南京的商业地产运用这 种模式的越来越少。二是采用产权与经营权相对分离的销售、管理形式。即产权 所有者至少在一定的年限内不能自已进行经营，在这期间由商业 地产的开发方或经营方按一定的比例以返
12、租的形式回报给购房 者，这是目前南京商业地产的主流操作模式。这种模式实质上把 有形的商业地产延伸成了一种投资工具，它的广泛运用虽然可以 降低投资者进入壁垒，增强投资者的信心，但同时，这也使开发 商的风险增加，带来了风险，使开发商的经营管理能力面临更大 的考验。浙江商品城采用了以上两者相结合的方式，我本人几乎可以 认定其在管理上有相当大的难度，很难解决返租经营者与自营者 之间的协调问题。五、结论随着南京发展大城市战略，把江宁撤县变区，纳入南京市 区，江宁的房地产市场必将获得空前的发展。其中，商业地产也 将借此东风，获得新生。就浙江商品城项目而言，虽然在营销、 规划、开发、市场培育等各个环节有相对的不足，但是就主体南 京商业房地产市场来说，浙江商品城仍然是一个可以作为江宁商 业地产旗手的项目，其开发回报与开发前景是非常不错的。由 此，可以从侧面证明，目前南京商业地产市场的前景是十分美好的。通过对浙江商品城的调研，进一步证明了公司东南汽车港项 目的营销定位与开发规划的前瞻性与切实性。由此我认为，东南 汽车港项目如果能够沿着目前的主体规划思路坚定不移的向前循 序渐进的话，其前景是十分乐观的！ 第#页共9页
