《房地产经纪概述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经纪概述（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页房地产经纪概论总结第一节 经纪与经纪人一、（一）经纪的内涵经纪具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。经纪活动有两层基本涵义：1经纪活动是一种中介活动，2经纪人提供中介服务，是以赢利为目的，通过佣金方式取得其劳动服务的报酬。（二）经纪的作用1传播经纪信息 借助中介经织的优势和有效的设备。2加速商品流通 经纪人常常能较系统和连续地掌握某类商品供求的有关信息，从事经纪活动的经纪人在各自熟悉的专业领域中不断实践，积累了丰富的交易经验和熟练的交易技巧。3优化资源配置 主要是指人为、物力、财力在各
2、种不同的使用方向之间的合理分配。4推动市场规范完善5促进社会经济发展（三）经纪活动的特点1活动范围的广泛性2活动内容的服务性经纪只提供服务，不直接从事经营。经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。3活动地位的居间性委托人目的的第三主体，只是为委托人与承受人所进行的事项发挥居间撮合，接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。4活动目的的有偿性佣金是经纪人应得的合法收入。5活动责任的确定性经纪人与委托人之间往往通过签订经纪合同。6活动的非连续性大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。（四）经纪活动的方式居间、代理及行纪。1居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合
3、交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。服务对象广泛，没有长期固定的合作关系。2代理是指经纪人在受找权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。商业代理活动。经纪人只收取委托人的佣金。3行纪是指经纪人受委托人的委托，以自已的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可有作为买受人或出卖人。（五）经纪收入佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入
4、和风险收入的综合体。佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，佣金的支付时间由经纪人与委托人自行约定，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法纳税和缴纳行政管理费。回扣与佣金。佣金以经纪合同为依据，回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，收受回扣属于违法违规行为。信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费是出卖信息商品的销售收入。支付信息费满足了买方的信息需求。二、（一）经纪人的基本涵义经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中间地位，
5、并通过其中介服务活动获得相应报酬。（二）经纪人的特点1经纪人是以信息为资源2经纪人与客户之间无连续性关系3经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才。（三）1商品现货经纪人、期货经纪人、证券经纪人、保险经纪人、房地产经纪人、技术经纪人、货币经纪人、文化经纪人、信息经纪人、人才经纪人等。2个体经纪人、合伙经纪人、企业经纪人。（四）经纪人的权利和义务1经纪人的权利（1） 在法律法规允许的范围内开展经纪活动。（2） 依照合同的约定获取合法佣金，依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、电话费、保管费、商品检验费，但是佣金标准和各项成本费用的项目一般应在经纪合同中事先约定；（3）
6、当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务；（4） 发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动。2经纪人的义务（1） 如实介绍。（2） 保守机密。（3） 保管样品。（4） 制作文书。（5） 不索取额外给付。（6） 不从事违禁商品的经纪活动。（7） 依法纳税并接受行政督。 第二节 房地产经纪与房地产经纪人一、发展房地产经纪的必要性1房地产价格昂贵，房地产是不可移动的独特商品。2房地产交易的复杂性。二、房地产经纪的服务性与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。认为服务具有3个本质的特点：非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。即凡
7、是不能划入农业和工业的产业活动即为服务。服务既是运动形态的使用价值，又是不同经济主体之间就经济要素的使用权进行交换的经济行为，作为一种经济活动，服务既有使用价值，又有价值，也具有商品的性质。服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点，有两方面原因：1工业生产自动化不断提高，经济结构相应变革。专业化分工的发展和市场竞争中的效率至上原则，适应个性化需求的服务。中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房咨询业。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。服务业，房地产经纪
8、业所提供的商品不具有实物状态，而是一种具有动态过程的服务，快速、便捷，愉快，房地产经纪业要求房地产经纪人在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量，要求房地产经纪人具备较高的人际沟通能力。服务业所特有的不可储存性对房机构的内部管理体制以及整个行业管理提出了较高的要求，在规模控制方面都有必须加强决策的前瞻性。三、房地产经纪活动的基本类型房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等营业性活动。房地产经纪活动可以分为居间、代理、行纪3大类。（一） 房地产居间（二） 房地产代理（三） 房地产行纪四、房地产经纪人（一）房地产经纪人的涵义房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪
9、活动的人员。（二）房地产经纪人的类型1按房地产经纪人的活动形式划分，房地产经纪人可以分为居间房地产经纪人、代理房地产经纪人和行纪房地产经纪人。2按房地产经纪人的职业资格划分，可以划分为具有执业资格的房地产经纪人和具有协理资格的房地产经纪人。3按服务的专业领域，可以分为住宅房地产经纪人、商业用房经纪人、工业用房经纪人和土地经纪人等。（三）房地产经纪人的行业特点房地产是一种极为特殊的商品。它直接以土地为基本物质构成要素，必须具备房地产市场和房地产价格评估的专业知识。房地产必须具有丰富的金融知识，熟悉各种金融机构的职能以及开办的业务，能够熟练办理各种信贷手续。还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素
10、，交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。房地产经纪是一项专业性极强的活动。房地产的空间固定性还决定了房地产经纪人的地域性。在国家总的经济政策和房地产政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方政策。（四）工作内容第三节 房地产经纪行业的发展及其意义二、发展房地产经纪行业的意义（一） 有助于房地产市场的活跃和兴旺（二） 有利于房地产行业稳定的持续发展（三） 发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化（四） 能促进人民居住生活水平的提高（五） 能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求第二章 房地产经
11、纪制度第一节 房地产经纪人职业资格一、房地产经纪人职业资格的种类 根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人职业资格的证明文件。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人执业资格可以在全国范围内注册执业。房地产经纪人协理是非独立性房地产经纪工作的自然人。因此几个只
12、取得房地产纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动也是属于超越执业范围的违规行为。房地产经纪人协理资格只能在允许注册的地区内从业。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。三、房地产经纪人执业资格注册国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度。取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门，经初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册登记。由建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人注册
13、证。申请注册必须明确执业所在的房地产经纪机构，一个房地产经纪人只能在一个房地产经纪机构执业，不得同时在两个以上机构执业。申请注册的人员必须同时具备以下条件：1取得房地产经纪人执业资格证书；2无犯罪记录；3身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；4经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期届满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。四、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系执业关系，一方面，房地产经纪人从
14、事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪机构必须是由房地产经纪人组成的。法律责任关系。房地产经纪人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的房地产经纪人进行追偿；由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人的损失进行补偿。经济关系，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金，并由房地产经纪机构出据发票。经纪机构收取佣金后应按约定给予具体承接经纪业务的经纪人报
15、酬。第二节 房地产经纪机构的设立一、房地产经纪机构的类型房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外房地产经纪机构在境内设立的分支机构。（一）房地产经纪公司有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（二）合伙制房地产经纪机构无限连带责任（三）个人独资房地产经纪机构个人独资，无限责任（四）境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构分支机构能独立开展房经纪业务，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到工期债务）承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定。二、房地产经纪机构的设立设立房地产经纪机构应当具备下列条件：1有自已的名称、组织机构，房地产经纪机构的名称应当注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动；
