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1、江西南昌浙浙江大学学国家大大学科技技园配套公寓项项目产品品定位报报告上海绎凯博博才房地地产代理理有限公公司二零零五年年七月五五日委托方：江江西浙大大中凯科科技园发发展有限限公司受托方：上上海绎凯凯博才房房地产代代理有限限公司说明：本报报告为机机密文件件，非相相关人员员不得传传阅第一部分 市场篇篇第一章 政政策对南南昌市场场的影响响一、近期国国家和南南昌出台台重要政政策介绍绍随着房地产产市场持持续升温温，面对对越来越越大的市市场风险险，从220044年开始始，政府府部门开开始重点点调控房房地产市市场，采采取一系系列紧缩缩性宏观观调控政政策。特特别是今今年3月月份以来来，相关关政策连连续出台台，引
2、发发市场频频繁震动动，其相相关政策策表述如如下：n 2005年年3月116日，中中国人民民银行宣宣布将现现行的住住房贷款款优惠利利率回归归到同期期贷款利利率水平平，基准准利率调调整为66.122%，同同时实行行下限管管理。n 2005年年3月226日，国国务院下下发了关关于切实实稳定住住房价格格的通知知。一一、高度度重视稳稳定住房房价格；二、切切实负起起稳定住住房价格格的责任任：房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上涨涨过快，控控制不力力，要追追究有关关责任人人责任；三、大大力调整整住房供供应结构构，调整整用地供供应结构构，增加加普通商商品房和和经济
3、住住房土地地供应，并并督促建建设；四四、严格格控制被被动性住住房需求求，主要要是控制制拆迁数数量；五五、正确确引导居居民合理理消费需需求；六六、全面面监测房房地产市市场运行行；七、积积极贯彻彻调控住住房供求求的各项项政策措措施；八八、认真真组织对对稳定住住房价格格工作的的督促检检查。n 2005年年4月227日，国国务院总总理温家家宝主持持召开国国务院常常务会议议，分析析当前房房地产市市场形势势，提出出八项措措施引导导和调控控房地产产市场（简简称“新8条条”）。一一是强化化规划调调控，改改善商品品房结构构。二是是加大土土地供应应调控力力度，严严格土地地管理。三三是加强强对普通通商品住住房和经经
4、济适用用住房价价格的调调控，保保证中低低价位、中中小户型型住房的的有效供供应。四四是完善善城镇廉廉租住房房制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五五是运用用税收等等经济手手段调控控房地产产市场，特特别要加加大对房房地产交交易行为为的调节节力度。六六是加强强金融监监管。七七是切实实整顿和和规范市市场秩序序。八是是加强市市场监测测，完善善市场信信息披露露制度。n 2005年年4月330日，国国务院七七部委联联合下发发关于于稳定房房价工作作的意见见，主主要内容容包括：规定自自20005年66月1日日起，国国家将调调整住房房转让环环节营业业税政策策，对个个人购买买住房不不足2年年转手交交易的，
5、销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税，个人人购买普普通住房房超过22年（含含2年）转转手交易易的，销销售时免免征营业业税；对对个人购购买非普普通住宅宅住房超超过2年年（含22年）转转手交易易的，销销售时按按其售房房收入减减去购买买房屋的的价款后后的差额额征收营营业税。按照建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见的要求，南昌市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。为便于操作将南昌市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日
6、，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。n 据南昌房管管局信息息中心工工作人员员介绍，从从31日日起，南南昌市房房地产市市场上进进行交易易的商品品房，逐逐步将在在房地产产交易中中心的网网上房地地产网站站上公布布。但目目前信息息网的数数据还比比较少，他他们将逐逐步补充充今年元元月1日日以后的的房产交交易数据据。n 据了解，目目前南昌昌建设的的经济适适用住房房包括城城东，城城南，城城西，城城北四个个小区，目目前建成成面积达达1566万平方方米，但但建设规规模以及及发展速速度还是是比较缓缓慢。今今后几年年，南昌昌准备每每年计划划建设550660万平平方米的的经济适适用住房房，其比比例将占占全
7、市当当年房地地产开发发总量的的15%122%。n 6月1日至至今，南南昌市地地产交易易中心挂挂出5宗宗共7块块土地公公开出让让，其中中住宅用用地就有有6000余亩。据据了解，220044年南昌昌市区总总供应商商品房用用地15500余余亩，220055年则计计划出让让住房用用地45500亩亩。这就就是说，“国八条”后，南昌市住宅用地放量已经占了全年土地计划供应量的1/7，也相当于去年商品房供地总量的一半。二、政策性性质类型型和背景景分析1、政策性性质类型型分析从政策性质质看，主主要分为为五个方方面的政政策类型型：1）土地供供给政策策。限制制土地供供给，调调节土地地供给结结构（增增加中低低价房和和
8、经济适适用房土土地供给给），规规范土地地转让，防防止土地地囤积。2）金融政政策。包包括利率率政策、汇汇率、贷贷款首付付额度和和不同物物业贷款款安排。3）财政税税收政策策。包括括间接税税和直接接税，在在交易环环节和最最终环节节进行税税收调控控。所得得税属于于直接税税，而营营业税、契契税、房房产税（尚尚未推出出）则属属于间接接税，在在持有和和交易环环节征收收。4）结构调调节政策策。增大大中低价价商品房房和经济济适用房房市场供供给，控控制高价价房市场场供给。5）市场规规范政策策。规范范市场交交易买卖卖，增强强市场透透明度，防防止暗箱箱操作和和非法行行为。从已经推出出的这五五个方面面的政策策看，土土地
9、供给给政策和和结构调调节政策策为市场场供给调调控政策策类（即即限制市市场供给给和调节节供给结结构），而而金融政政策和财财政税收收政策为为需求调调控政策策类（限限制市场场需求）。从从出台政政策看，政政府的需需求调节节政策市市场影响响力远远远大于供供给调控控政策。政府的供给给调控政政策目的的是通过过结构调调节，限限制土地地投机，增增加中低低价房市市场供给给比重，从从而化解解房价泡泡沫，使使房地产产平稳回回落。但但是从实实际结果果看，初初期的土土地限制制政策适适得其反反，导致致房价不不降反升升，最新新推出的的加大经经济适用用房供给给政策，效效果并不不明显。需求调节政政策目的的是抑制制投机需需求的过过
10、渡膨胀胀，增加加投机成成本，提提高投机机门槛，从从而降低低市场投投机，化化解市场场虚高泡泡沫，稳稳定市场场。从新出台的的政策看看，针对对投机者者和交易易环节的的紧缩调调控意图图非常明明显。政政府采取取的还是是以局部部调控为为主。2、出台顺顺序分析析政策的出台台顺序反反映政府府对房地地产市场场调控的的走向。从从政府出出台政策策顺序看看，政府府对房地地产调控控的政策策导向顺顺序为：征收营业税，调高契税金融政策金融政策市场规范政策土地政策土地政策市场规范政策结构调节政策限制土地供给，迫使开发商囤积土地迅速开发财政税收政策提高房贷利率限制开发信贷，提高利率和首付比例土地政策增加中低价房土地供给增加中低
11、价房和经济适用房供给，限制高价房供给从出台政策策过程看看，呈现现出以下下几个方方面的特特点：）单一调调控转向向“多拳出出击”在去年，政政府重点点从一级级市场调调控房地地产，控控制土地地投机和和地价，迫迫使囤积积土地的的开发商商尽快开开发，增增加市场场供给，以以期通过过这来控控制房价价，调控控需求。但但实际上上却适得得其反，它它加速了了开发商商企业两两级分化化，大企企业的市市场控制制力增强强，进一一步增强强市场信信心。土土地供给给则限制制了房地地产供给给，导致致房价预预期进一一步上涨涨。单一的政策策调价在在市场极极度繁荣荣的形势势下，力力度有限限，往往往能够被被市场通通过各种种手段抵抵消。因因此
12、，政政府开始始转入综综合调节节，多拳拳出击。从从今年推推出的政政策看，政政府开始始从一级级、二级级、三级级市场同同时出击击，供给给、需求求综合调调控，财财政、金金融双向向结合。）政策力力度不断断加大除了调节的的综合性性外，政政策的力力度不断断加大，月日的加加息，以以及后来来的首付付提高，导导致购买买者贷款款门槛提提高，贷贷款成本本增大。而而月日七七部委联联合意见见，引发发市场剧剧烈地震震，抛盘盘激增，成成交急剧剧萎缩，资资金实力力较弱的的投机者者纷纷动动摇。由由此看来来，政府府打压投投机的决决心越来来越强。）调节目目标越来来越明确确早期的政策策是总体体调控，并并没有严严格区分分对不同同角色的的
13、不同调调控。其其结果就就是正常常需求者者和投机机者、关关系国计计民生的的中低价价房和奢奢侈消费费的高价价房遭受受同等打打击。为为了保社社会和经经济稳定定，政府府不敢采采取过大大力度的的政策，因因此，收收效甚微微。从最最近出台台的政策策看，政政府的调调节目标标开始明明晰，针针对性大大大增强强。增加加经济适适用房和和中低价价房及其其用地的的供给，严严格限制制高价房房及其用用地，营营业税征征收就是是针对投投机者而而设计的的。后续续政策的的推出肯肯定会沿沿着这个个方向继继续下去去，因此此，可以以称为结结构性紧紧缩政策策。随着着调节目目标的明明确，政政策的调调节力度度大大增增强，效效果突出出。三、政策影
14、影响下南南昌房地地产市场场表现及及影响1、房地产产投资状状况2005年年1-55月份南南昌市房房地产开开发投资资额为223.993亿元元，较上上年同期期增长44.9%，比去去年同期期增幅相相比，下下降了557.33个百分分点。其其中：商商品房建建设投资资额177.766亿元，较较上年同同期增长长2.995%，与与去年同同期增幅幅相比，下下降幅度度较大。房房地产投投资增幅幅大幅回回落，显显示南昌昌市房地地产市场场逐渐趋趋于理性性。2、新建商商品房供供求状况况2005年年1-55月份南南昌市市市区核准准商品房房上市面面积1116.557万MM2，较上上年同期期增长11.8%，其中中商品住住宅100
15、5.559万MM2，较上上年同期期增长113.77%；完完成商品品房交易易面积1101.9万MM2，较上上年同期期下降110.55%，其其中商品品住宅交交易面积积91.6万MM2，同比比下降88.5%。表1：新建建商品房房供应状状况价格（元/M22）供应量（M2）所占比例（%）单套面积（M2）供应量（M2）所占比例（%）1500以以下5.925.660以下3.23.01500-200005.285.060-8003.573.42000-250004.063.880-10009.38.82500-3000039.81137.7100-112020.819.73000-3400028.16626.7120-115048.96646.44000-5000022.36621.2150-118014.91114.15000以以上00180以上上4.864.6表2：新建建商品房房需求状状况价格（元/M22）预销售量（M2）所占比例（%）单套面积（M2）预销售量（M2）所占比例
