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1、2011年南充房地产年度分析报告年度系列报道第三篇前 言 对于中国房地产市场来说，2011年是“分水”之年，也是“转型”之年。从最初的取消首套房贷利率优惠到后来的限购、限贷、限价等，历时近两年的政策调控，使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。在一系列调控“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸，那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响，从一端走向另一端；如果说2008年有政府出手救市，地产行业因祸得福，那么2011年的调控政策始
2、终不松手，则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。 2011年，南充楼市变动轨迹与全国大同小异，高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。2011年5月，南充主城区住宅销售量突然大幅下滑，全月销售总套数仅1625套，同比下降近500套，环比降幅达60%，南充楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，南充楼市总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。 尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。能否快速调
3、整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。目 录 第一部分 宏观政策篇 一、房地产政策动态 1、楼市十大关键词 2、金融政策 二、全国房地产运行情况 1、全国土地市场情况 2、全国房地产销售额排名前十五房企 3、商品房销售情况 4、代表房企全年销售变化情况 三、本地房地产市政动态 第二部分 南充市场住宅篇 一、2011年南充市商品住房交易情况回顾 二、2011年南充市商品住房新增供应分析 1、2011年南充市商品住房分月供应分析（套数） 2、2011年南充市商品住房供需情况分析（套数） 三、2011年南充市商品住房市场成交量分析（单位：套、面积、金额）
4、 1、2009-2011年南充市商品房全年成交情况比较 2、环比：南充市三区商品住房成交比较 3、同比：2009-2011年南充市商品住房成交分月比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较（单位：套、面积） 5、本年南充市商品住房销售排行榜（按套数） 四、2011年南充市商品住房市场价格分析（单位：元/平米） 1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较 2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势 3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较 第三部分 南充市场商业篇 一、前言（2011年南充商业市场回顾） 二
5、、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价） 三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价） 四、2011年南充商业市场销售排行榜 第四部分 四大典型楼盘解析 一、南门坝香江国际 二、望天坝君汇上品 三、市政新区恒大绿洲 四、嘉南新区天庐 第五部分 2012年楼市走势预测 一、2012年房地产宏观政策走势预判 二、2012年南充楼市走势预测第一部分 宏观政策篇 一、房地产政策动态 2011年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现，使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，投资投机型需求被大量挤出住宅市场；
6、国家金融政策一再收紧，贷款难、按揭难，市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道；保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”毫无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。 1、2011中国楼市十大事件： 事件一：新国八条 2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。 点评：新国八条的出台，使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。从其所制定的内容可以看出，楼市的调
7、控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。 事件二：房产税试点 2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。 点评：房产税试点，是执政者的新思路。房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定税源。从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。但是，房产税问题非常复杂，
8、它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。 事件三：保障房 2011年春全国两会期间通过的政府工作报告提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。 点评：重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使城
9、镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。 事件四：限购令 “新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 点评：用行政手段的限购令来调整房地产市场，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。从市场反应来看，2011年下半年伊始成交量出现大幅下
10、滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。“现金为王”成了开发商口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。 事件五：限价令 2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。 点评：与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定
11、的约束作用。不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。 事件六：明码标价 根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。 点评：“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市
12、胶着状态。 事件七：土地流拍 2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。 点评：“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。就其原因可能有以下两方面：一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，拿地力不从心。而另一方面，国家调控政策不放松，开发商对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受到打击，同时也对
13、土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。 事件八：拐点 在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。 点评：成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌开发商，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多优惠促销政策，使得房价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。 事件九：降房价 2011年12月，在中央政治局会议和中央经济
14、工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。 点评：房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。由此我们也不难预判：下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。 事件十：中介关门潮 2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。 点评：中介行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。由于很多楼盘项目大幅度优惠降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。 2、金融政策： 1）7次调整存款准备金率 2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备
