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1、深度解读！开发项目融资合同税务处理1、问题描述A房地产公司在项目建设阶段就与B自然人签订购房协议，约定B以固定价格购买固定房号的房屋， 签约后B即全额支付房款。在项目开始预售后，B有权选择按协议约定价过户该房屋，也有权选择由A代为销售， 销售价与原协议价增值部分双方按6 ：4进行分成（即A扣除溢价部分的60%后，将原房款及40%溢价返还给B）。 在自然人B选择由A公司代售房屋并产生溢价时的税务处理？ 2、合同实质分析该合同具有房屋买卖合同”与 投融资合同”双重属性，房屋买卖合同”构成合同整体的保底条款，投融资合同”实质是双方对未来溢价 的利益安排。对开发商A而言，与B签订购房合同后即提前取得现
2、金流，亦提前锁定房屋的最低交易价格； 对自 然人B而言，如房屋价格上涨，自己可获取部分溢价，即使房价未大幅度上涨，自己的出资也可购得一套房屋作 为保底，不至于颗粒无收。AB均有效规避了各自基于交易地位而产生的现有风险，也达成房屋未来溢价安排， 双方合同权利义务均处于“进可攻、退可守状态，达成精妙平衡。3.静态税务处理方案基于双方原购房合同，自然人B选择将房屋交由A对外出售，溢价最终4 : 6分成情况下，各方交易实质及税负情况如下：（1）该项 交易可被分解（分拆）为三个阶段：第一阶段，AB签订合同时房屋买卖法律关系成立。第二阶段，自然人 B作 为房屋所有权人委托A公司将自己的房屋对外销售，溢价四
3、六分成，形成委托受托法律关系。第三阶段，A公司将房屋另行销售，形成了（新的）居间房屋买卖关系。（2）该交易税负情况分析第一，AB合同签订时，房屋视为预售；双方应缴纳印花税，自然人 B预交给A公司的款项属于购房款，应并入 A公司当年收入总额计征企业 所得税，自然人B还应缴纳契税。第二，B行使选择权、A公司对外售房、溢价经双方分成后，对于A公司而言， 其最终获得的60%溢价，属于受B之托销售房屋所取得的服务费，A应就该60%溢价金额缴纳增值税（中介服 务）并应向B开具增值税普通发票（6%服务）；该60%溢价进行价税分离后还应计入A公司收入总额，缴纳企 业所得税。对于自然人B而言，属于将自己的房屋加
4、价对外出售，B应就全部房屋增值额（100%溢价）计缴个 人所得税，B支付给A公司的委托销售费用（60%溢价）因无税法依据而不能在B个人所得税税前扣除。4.动态 税务处理方案在动态税务处理方案下，AB双方对原合同的处理及处理后税负情况如下：（1）在A公司与案外第 三方另行签订售房合同前，A与B应先签订解除合同协议书，其内容为：第一，A公司违约，导致AB原房 屋销售合同无法履行，双方协商一致解除原合同，A公司承担违约责任。第二，双方确认，房屋所有权始终属于 A公司，B不是房屋所有权人。第三，A公司向B支付违约金（相当于房屋溢价的40%），但A公司不承担B 原付房款利息，B前期付给A的购房款原额退还
5、。第四，解除合同协议书签订后，A公司有权对房屋自行处 置。第五，本解除合同协议书具有溯及力，其解除效力追溯至双方原购房合同签订之时。（2）上述处理后，AB均能实现原购房合同项下权利，但新方案下双方的税负却大为下降，分析如下：第一，因AB间原购房合同已自始解除，A公司确认销售收入的时点改为A与第三方签订售房合同并重新收取购房款之时，从而递延了 A企 业所得税纳税义务发生时间。第二，A公司支付给B的款项（40%溢价），其法律性质是A违约后向B承担的 违约金，属A合同履行（经营中）的损失，记入营业外支出”后，可以在 A企业所得税税前列支。第三，自 然人B取得的解除合同违约金（40%溢价），由于其不属
6、于销售商品、提供劳务、转让固定资产、无形资产，从 而不属于增值税征税范围；A不负有增值税纳税义务，亦不需要向B开具发票。第四，关于自然人B的个人所得 税，按静态方案其应以全部增值额（100%溢价）作为应纳税所得额，而按现动态方案仅需以其实际分取的违约 金（40%溢价）作为应纳税所得额，两方案适用税率相同均为20% ；换言之，按静态方案，自然人 B的个人所得税实际税负为溢价的20%（ 100%*20%）；按动态方案，B个税实际税负降低为溢价的8%（ 40%*20%）。（3）以签订解除合同协议书解除原合同的方案中，有一个易被忽视的细节需要注意，那就是A公司支付给B自然人的款项（40%溢价）到底是违约金”还是原付房款的利息”，如果税务机关将 A公司分给B的40% 溢价认定为原房款的利息”，则会前功尽弃：自然人B在取得该40%溢价分成时应按利息收入向A开具6%的 增值税普通发票（借贷服务），A公司取得该发票后，不能抵扣进项税；尤为遗憾的是，即便 A公司取得了该发 票，也不一定能在企业所得税前全额扣除，还要受银行同期贷款利率的限制，超过银行利率部分须进行纳税调增。 因此，在本文前述第4条（1）第三项要专门明确（强调）A支付B的款项性质是违约金，双方不计利息。（4）
