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1、摩根道商业招商服务工作流程与内容北京合晟尚圆房地产集团公司昆明分公司二零一二年三月三十一日一、 前期策划服务思路促进政策通过主客观环境分析确定项目功能/ 制动发展策略市场研究背景优化科学定位明确的定位是价值实现的基要条件开发商需求业态规划合理的业态定位使项目的商业价值和整合能力达到最佳平衡增值途径保障市场营销支持效益实现满足项目溢价增值的实际操作需要从项目的区位属性，地块条件、类比开发案例诸多因素研判，从而勾勒出本项目研究的基本逻辑方法， 并在此基础之上， 明确本项目的基本的研究策略与导向。第一阶段：前瞻市场调研规 区划 域的 商研 业机会究 发整展体现发状展及策略与/状区价值未域衍生研来资判
2、规源优势划优研势究及现第二阶段：深入分析图解可能性：可性性：开发模式开发模式主体功能主体功能 筛选条件：市场空间、对企业能力要求、对房地产业务的促进作用 成功案例研究及借鉴第三阶段：细化模拟招商物项产业目品功开建能发筑定建设位议计及和建建财议议务测算在完成市场研究、整体定位后，合晟尚圆提供代理执行与资源嫁接服务，保障前期市场策划服务的成果落地， 保障后期的赢利点变现， 直至贵司全部运作目标达成为止。第四阶段：执行招商销售代理招营销商销售与推、嫁接领域：销广招线上与线下媒体售形商策全广告制作与代理象略权传金融合作资源引进研驻播究场支代招持理商支合晟尚圆相关策持划资源全力支持第五阶段：延展资本运作
3、支持资物关本业系运估资作价源时引机荐界定合晟尚圆项目组将通过内部谋划、实地考察、深度访谈、模拟招商、数据分析、案例解析及等研究方法，来展开前期的市场调查研究工作。内部谋划通过沟通，了解开发商意图与开发模式，知晓项目的市场发展方向与空间。事先周密计划，安排对标性强的调研计划。实地调研对项目用地条件及区域房地产、商业物业市场发展进行全面深入的现场调研。深度访谈以深度访谈的交流方式做好动态调查，对目标市场与消费需求深入触摸，了解商户经营意向、消费需求及偏好等特征。模拟招商结合合晟尚圆强大而广泛的全国集团公司优势，通过各业态业种商家资源对接，触摸商户入驻意愿，求证定位可行性，调整方案报告，强化落地性。
4、数据分析对前期通过各种方式获取的各种相关数据进行分析与研究， 利于后期产品创意定位策划与策略的凝炼。案例解析对区域竞争个案及国内一线城市，国际可比城市的类似商业项目进行分析研究，从而指导项目建筑设计与运营推广工作的开展。二、 前期策划工作流程及步骤合晟尚圆项目前期策划服务流程分为35 个工作模块，确保报告质量，总计需时8 个工作周。项目前期策划流程与步骤：项目价值判断研究可比案例研究模拟招商定位研究11、区域发展背景研究7、案例及资料选取11、模拟招商渠道15、项目 SWOT 分析2、交通导入系统8、案例成败与异 /同点12、模拟招商道具16、地块价值解析3、商业体系架构9、案例类别（意义）1
5、3、模拟招商执行17、项目定性与定量4、市场资源构成10、案例关键性启示14、招商结果分析18、目标市场定位5、微观竞争诉求执行时间： 1 周执行时间： 2 周19、主题概念提炼6、项目硬件属性特征执行时间： 1 周定位研究 2产品研究投资效益核算规划设计建议20、功能产品定位24、功能布局划分28、确定测算依据32、建筑风格与形态21、风险评估及规避25、品牌与物业配置29、投入成本测算33、内外交通动线22、运营策略建议26、规划设计要点30、产出效益测算34、景观设计要素23、营销卖点提炼27、开发时序建议31、投资效益分析35、设计实物渗透执行时间： 1 周执行时间： 1 周执行时间：
6、 1 周执行时间： 1 周合晟尚圆后续代理与资源嫁接服务流程分为17 个工作模块，确保服务质量，招商服务周期 610 个月。项目后期服务流程与步骤：定位导入阶段招商实施阶段开业策划36、商铺组合细化39、招商方案提出47、开业策划与实施37、业种区位配置40、品牌及商品设定48、开业前筹备组织38、租金及招商政策41、招商手册定稿管理顾问阶段此阶段工作目的：书42、招商条件修正49、商场管理制度面形式细化各功能区的经营品种和业态43、招商合约范本50、商场工作时序44、招商处筹备51、商场培训手册45、招商实施此阶段工作目的：与甲方一起在销售期同46、招商进度审核步与各购房业主完成“购房合同”
7、与“经此阶段工作目的：完营合同”或“托管合成各项招商准备工作同”的签订，确保各并招商业主执行所有权与经营权的分离，保证商业广场的各项经营行为能永续繁荣。VI 设计与导入52、VI 系统导入开业至开业6 个月内：1. 本阶段为开业后调整期阶段，调整、修正各运营环节中的偏差，协调商户，测算各项运营指标。2. 履行项目商业经营管理公司的各项经营管理职能和物业管理职能，努力实现经甲、乙双方共同确认的各项经营指标。三、 前期策划工作内容3.1 市场调查研究综合服务年度房地产市场调研报告（ 1）宏观背景分析合晟尚圆一向强调以更高的战略眼光来看待项目的发展， 充分发挥在操作全国不同城市大型项目的过程中所积累
8、的经验与眼光， 结合内部建立的市场环境监测基础，分析项目宏观背景，考察宏观因素对项目发展的影响。A、国家经济发展走势分析B、国家政策走向分析C、昆明房地产市场分析（ 2）社会经济状况分析地方规划发展、 产业结构、经济现状和项目所在区域之人口、就业情况、经济情况并预测未来发展趋势。历史人文、城市规划、政府政策、项目区位分析、房地产发展整体水平评估、区位牵引分析、项目与周边地区之关系、项目周边之可利用资源、项目现有之条件及限制、项目潜在价值评估。A、概况分析B、经济发展情况分析C、产业结构分析D、城市规划发展分析（ 3）市场细分在进行整体市场环境扫描后， 做到对项目自身的可利用资源及发展限制心中有
9、数，再来关注消费者本身， 我们来进行市场细分， 这是项目发展定位的关键。A、房地产市场总体情况分析B、住宅市场现状及未来发展分析C、房地产发展格局研究分析D、房地产市场发展趋势研究分析E、房地产项目客户群体分析F、房地产市场供应分析G、房地产市场需求分析H、房地产市场存量及潜在放量分析I 、房地产市场发展趋势判研J、项目竞争态势分析K、竞争项目深度研究分析L、客户关注的置业关键要素分析M、区域内典型物业研究分析（ 4）目标客户群体分析客户群市场调研内容包括多个方面，可以说是贯穿整个项目始终，在项目不同的开发阶段， 市场调研的侧重点也有所不同。就本案目前所处阶段而言，客户群市场调研主要是为市场竞
10、争、需求量、项目定位、抗性、价格控制等提供市场基础和依据。A、房地产市场客户来源分析B、房地产市场客户特征分析C、房地产市场客户置业习惯分析D、房地产市场客户购买力分析E、房地产市场客户关注的置业要素分析商业地产调研报告（ 1） 商业发展规律研究分析（ 2） 商业总量及未来 1 3 年内供应分析（ 3） 商业需求量分析（ 4） 商业分布格局研究分析（ 5） 各商圈现状及吸附能力分析（ 6） 商场经营现状分析（ 7） 商业项目定位对比分析（ 8） 商业项目主力店及次级主力店分析（ 9） 商业项目业态配置及分布分析（ 10）临街商业经营现状分析（ 11）商业销售价格及走势分析（ 12）商业租金分析（ 13）商业投资回报分析（ 14）商业辐射力分析（ 15）商业消费人群结构分析（ 16）商业消费人群消费习惯分析（ 17）商业消费人群消费抗性分析（ 18）本项目商业竞争对手分析3.2 模拟招商模拟招商是在双方认可的定位取向，通过对零售、非零售以及具有代表性的服务行业，选取有效目标商户， 就入驻意向、 物业要求及对本项目区位前景的主观判别三大核心要素延展而来，最终获取真实而有效的模拟招商结果。通过深度访谈各业态高级管理人员获取一手信息。“利益”永远是商人最为关注的焦点，消费的人、消费途径、消费方式、物业环境，如何在短时间内
