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1、南开大学22春房地产估价综合作业二答案参考1. 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。A.29B.39C.40D.45参考答案：B2. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为率为330元/m2，假设折现率为10%，风险补偿为房价的2%，则该期房目前的价格为( )元/m2。A.2934B.2970C.3300D.3630参考答案：A
2、3. 下列关于开发经营期的描述正确的是( )。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ACDE4. 引起房地产价格上升的原因主要有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD5. 材料净用量的确定方法一般有( )。A.理论计算法B.测定法C.图纸计算法D.经验法参考答案：ABCD6. 房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共
3、同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A7. 重新购建价格又称重新购建成本，它是( )的价格。A.价值时点时B.客观C.建筑物建造完成时D.建筑物全新状况下参考答案：ABD8. 关于进度款支付的说法正确的有( )。A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请。经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应
4、将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD9. 某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为( )元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098参考答案：D10. 在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费用( )。A.工程费用B.工程建设其他费用C.预备费D.资金筹措费参考答案：D11. 设备及安装工程概算审查的重点是设备清单与安装费用的计算。
5、( )A.正确B.错误参考答案：A12. 利用标准图纸或通用图纸施工的工程，先集中力量编制标准预算，以此为准来审查工程预算的方法是( )。A.重点审查法B.筛选审查法C.标准预算审查法D.分组计算审查法参考答案：C13. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B14. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B15. 将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算
6、指标而得出人、料、机费用，然后按规定计算出企业管理费、利润、规费和税金等，编制出单位工程概算的方法是( )。A.概算定额法B.扩大单价法C.概算指标法D.类似工程预算法参考答案：C16. 基础与墙(柱)身的划分，说法正确的有( )。A.基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以设计室内地面为界B.基础与墙身使用不同材料时，位于设计室内地面高度300mm时，以不同材料为分界线C.基础与墙身使用不同材料时，高度300mm时，以设计室内地面为分界线D.砖围墙应以设计室外地坪为界参考答案：ABCD17. 国家计量规范规定应予计量的措施项目，其计算方法和分部分项工程费相同。( )A.正确B.错误参考答案：A1
7、8. 下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是( )。A.土地所有制在城乡之间不同B.土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范参考答案：D19. 价值时点是由委托人确定的。( )A.错误B.正确参考答案：A20. 累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于安全利率加上( )减去投资带来的优惠率。A.投资风险补偿率B.投资利润补偿C.管理负担补偿率D.缺乏流动性补偿率参考答案：ACD21. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积90m2，使用面积为80m2，每平方米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。A.4000B.5556C.5625D.6
8、250参考答案：D22. 收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。( )A.错误B.正确参考答案：B23. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。A.供水、排水、电力、电信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力参考答案：A24. 工程实施过程中，发包人要求合同工程提前竣工的，应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施，并应修订合同工程进度计划。( )应承担承包人由此增加的提前竣工(赶工补偿)费用。A.承包人B.发包人C.承包人和发包人D.监理
9、人参考答案：B25. 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有( )。A.出售的房地产B.出租的房地产C.自营的房地产D.自用的房地产参考答案：ABCD26. 路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。( )A.错误B.正确参考答案：B27. 下列属于施工图预算对建设单位的作用的有( )。A.施工图预算是施工图设计阶段确定建设工程项目造价的依据B.施工图预算是建设单位在施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据C.施工图预算是确定投标报价的依据D.施工图预算是确定工程招标控制价的依据参考答案：ABD28. 施工机械在正常施工条件下完成单
10、位合格产品所必需的工作时间是( )。A.人工定额B.材料消耗定额C.机械台班使用定额D.施工定额参考答案：C29. 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有( )。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值参考答案：ABC30. 收益法的理论依据为( )。A.替代原理B.生产费用价值论
11、C.预期原理D.适合原理参考答案：C31. 除专用合同条款另有约定外，承包人应在工程竣工验收合格后( )天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单。A.7B.14C.21D.28参考答案：D32. 专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。( )A.错误B.正确参考答案：B33. 因不可抗力导致合同无法履行连续超过( )天或累计超过( )天的，发包人和承包人均有权解除合同。A.64，84B.84，140C.84，150D.140，140参考答案：B34. 某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的
12、价格为( )万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A35. 新开发区土地的分宗估价，( )是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B36. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率
13、或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD37. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有( )。A.体育场馆B.酒店C.空置的写字楼D.军队营房E.行政办公楼参考答案：ADE38. 单位工程概算只包括单位工程的工程费用，由人、料、机费用和企业管理费、利润、规费、税金组成。( )A.正确B.错误参考答案：A39. 在确定建筑面积时，围护结构优于底板，底板优于顶盖。( )A.正确B.错误参考答案：A40. 柱子的保温层工程计算说法正确的是( )。A.按设计图示柱断面保温层中心线展开
14、长度乘保温层高度以面积计算B.按设计图示柱断面保温层外边线展开长度乘保温层高度以面积计算C.按设计图示柱断面保温层内边线展开长度乘保温层高度以面积计算D.按实际尺寸柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算参考答案：A41. 计算模板时，柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分说法正确的是( )。A.均不计算模板面积B.计算一遍模板面积C.计算两遍模板面积D.按构件归属计算模板面积参考答案：A42. 根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。( )A.错误B.正确参考答案：B43. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算( )面积。
