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1、韶关曲江区马坝三至七村“三旧”改造可行性研究项目合作内容2010-7-27目 录第一部分、项目情况第二部分、项目开发的环境分析第三部分、项目开发的环境及风险分析第四部分、市场调查、需求预测和项目定位第五部分、项目拆迁安置与营销策略第六部分、合作方式第七部分、项目实施计划第八部分、项目经济效益和社会效益分析第九部分、投资项目的主要特点和优势第十部分、项目风险控制和不确定因素分析第十一部分、项目结论、建议和要求第一部分、项目情况（一） 项目的基本情况1、 项目建设背景广东十六冶建设有限公司-韶关分公司现有住房破旧，部分已成为危房，居住坏境恶劣，而且企业已破产，造成职工思想动荡，给社会管理带来一定不
2、稳定因素。广东十六冶建设有限公司在省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）文件精神下，结合韶关市创建国家园林城市发展方案，加快建设现代化宜居城市，在兼顾企业效益及社会效益的基础上，提出曲江区马坝区三至七村“三旧”改造项目。2、 项目概况该项目所在地，曲江位于广东北大门，地处粤北中部，背靠内地腹地，南连珠江三角洲，具吸收珠三角的资本扩散和承接产业转移的区位优势，是泛珠三角经济辐射内地的战略通道，也是长江三角经济圈与珠江三角经济圈的接洽部。南距广州市183公里，深圳290公里，北距湖南郴州130公里，东距赣州230公里。区内京广铁路纵贯南北，设有马坝3个客货运站。
3、105、106、107国道纵贯南北，323国道横穿东西，京港澳高速公路贯穿全境，有沙溪站、韶关（马坝站）两个出入口。韶赣高速始发于曲江境内，武广高速火车客运专线通车后，曲江到广州仅需要45分钟车程。韶关新港位于曲江境内，建有专用集装箱码头。年吞吐能力50万吨，从韶关新港到香港屯门港260海里。该项目马坝开发地段，紧邻绿色钢城韶关钢铁厂、韶关发电厂、大宝山矿、韶关发电厂，以及白土核电站等一批省属大型工业企业。韶关钢铁厂、韶关发电厂、大宝山矿、韶关发电厂，以及白土核电站等一批省属大型工业企业。3、主要经济技术指标（二） 可行性研究报告编制的依据（1）国家相关法律法规。（2）工程咨询协议。（3）国有
4、土地使用证，证号：。（4）用地规划条件批复。（5）规划总平面图（1：1000）（三） 项目建设的条件总占地面积：640003平方米居住区用地：1814409平方米其中，住宅用地：7890平方米 公建用地：1400平方米 道路用地：630平方米 公共绿地：3270平方米总建筑面积：2016010平方米其中，住宅建筑面积：37100平方米 公建面积：6565平方米 地下建筑面积：6847平方米 架空层：3088平方米规划期数：十期规划栋数：共28栋规划层数：11-18层容积率：2.5%绿化率：45%第二部分、项目开发的环境分析（一） 宏观政策经济研究一、宏观经济研究序号年份2006年2007年20
5、08年2009年1韶关市国内生产总值（亿元）393471.69545.875612可比价增长幅度12.4%14.9%10.6%10%2006-2009韶关GDP增长趋势12.60%10.00%13.20%10.6%GDP增长12.40%14.90%10.60%10.00%2006年2007年2008年2009年1）由上图可知，韶关市生产总值升幅近年不断增加，经济发展呈上升趋势。（2）自2008年起，韶关市生产总值突破500亿元，成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，仅次于北京和上海。（3）过去四年，韶关市四年以来年均经济增长11%左右的增速。二、人民生活总体水平分析（1）200620
6、09年城镇居民可支配收入序号年份2006年2007年2008年2009年1年均可支配收9018983711989129532同比增长幅度8.8%9.1%11.00%8% 三年来，人均可支配性收入增幅不断增长，标示着韶关人民消费能力不断攀升。根据统计局数据显示，近年来韶关市恩格尔系数不断下降，消费结构也逐步转型。住房、旅游、教育、文化、信息服务类等消费性支出不断增长。三、房地产市场分析（一）投资情况韶关市房地产市场仍被业内看好，房地产业逐渐成为该市支柱产业。2009年全市房地产完成投资46.45亿元，同比下降16%，其中市区30.8亿元，同比增长36.5%。根据统计部门的统计显示，房地产投资占全
7、市社会固定资产投资比由18.18%增至19.47%，占我市GDP10.12%（2007年为8.2%）。（二）施工竣工情况投资增大，有谨慎开工现象，大量房屋竣工会对市场产生积极影响。2009年商品房施工总面积675万平方米，同比增长7%，其中新开工面积222.86万平方米，同比下降17.1%；其中市区新开工面积133.21万平方米，同比下降3.5%。全市竣工面积169.98万平方米，下降9.4%，其中市区竣工99.8万平方米，同比下降10.8%。（三）商品房销售与空置情况伴随着市场的调整，房地产市场开始下滑，突出表现在成交量的萎缩，住宅销售量下挫。2009年商品房销售面积224.87万平方米，同
8、比增长62.6%，销售额59.15亿元，同比增长82.1%。其中，住宅销售面积129.9万平方米，同比下降11.94%；住宅销售额27.64亿元，同比下降1.11%；其中，市区住宅销售面积133.06万平方米，同比增长98.9%；住宅销售额42.58亿元，同比增长101.1%。与此同时，商品房空置面积大幅增加。商品房空置面积68.51万平方米，同比增长10%，其中市区空置面积49.19万平方米，同比增长10%。 （四）商品住宅房价格情况2009年，全市房地产价格呈上升趋势。全市商品住宅房平均销售价格为3355元/平方米，增长57.66%；其中市区销售均价为3897元/平方米，同比增长24.4%
9、。（五）存量住宅房交易情况存量住宅房交易成交面积88.76万平方米，增长14.54%，其中市区成交46.3万平方米，同比增长43.08%；成交额4.46亿元，同比63.37%；存量住宅交易均价745.37元/平方米，增长7.98%，其中市区交易均价1197元/平方米，增长27.2%。（二） 韶关曲江区域发展规划（三） 韶关市曲江区经济发展状况（四）韶关市曲江区地产市场环境分析1、市场区域发展格局2、市场现状（四）韶关市曲江区房地产市场供应量统计1、09年主要在售楼盘货量统计分析2、09年主要在售楼盘售价统计分析3、09年主要在售楼盘个案分析（别墅项目及洋房项目）4、09年上半年房屋交易情况（五
10、）韶关市曲江区地产市场发展趋势预测1、未来楼盘发展（供应量及售价）分析2、楼市未来发展趋势预测评述第三部分、项目开发的环境及风险分析（一）、项目地块周边环境分析1、项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况3、地块交通状况调查 地块周边的市政路网及其公交现状 进入项目地块的直入交通网现状 市政道路网络远景规划 高铁和新建铁路网4、项目周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务5、周边可能存在对项目不利的干扰因素（二）、土地SW
11、OT分析及建议(SWOT是一种分析方法，用来确定企业本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合)1、项目地块的优势分析2、项目地块的劣势分析3、项目地块的机会点分析4、项目地块的威胁及困难点分析5、针对性提升及规避建议（三）、开发条件及开发风险分析1、开发前提条件及影响2、开发风险分析现在正在开发的领秀花园、亿华明珠城、江畔花园三期对本项目客户群构成潜在威胁。韶钢的三旧改造项目，其所改造项目占地面积 亩，是一个重大竞争对手（是否会进行改造）。在核电厂与本项目之间有-大型楼盘。将分减核电第四部分、市场调查、需求预测和项目定位一、 市场规模1、 人口构成
12、2、 住房消费能力3、 住房空置情况二、 竞争对手分析（一）项目自身优劣分析 1、优势分析2、劣势分析（二）竞争对手优劣分析 1、优势分析2、劣势分析三、 本项目为市场占有情况的预测1、拥有的市场机遇2、面临的市场挑战3、项目可能面临的问题分析四、目标客户群体分析1、目标客户定位的思考2、项目自身因素的思考3、结合项目现状对目标客户群的锁定4、目标客户群定位五、项目定位形成1、正确审视项目面临的两大问题2、本项目的核心竞争力分析3、与竞争对手相比较，我们应重点突出的优势4、项目定位5、项目推广语 6、形象定位第五部分、项目拆迁安置与营销策略一、拆迁安置的政策依据1永迁补偿方式 2回迁补偿方式
13、3. 产权调换方式二、拆迁安置的费用测算及市场评估价格1评估价格形成方法 2.评估价格形成的假设前提 3评估价格形成的产权类型 4评估价格形成与房地产开发的动态成本过程 三、对不同居住群体的安置建议1优质优价建议 2. 快捷性建议 3政策性建议四、商品房的营销策略与价格制定（一）核心推广思路1、营销推广目标2、营销手段组合：常规营销高效营销（二）推广各阶段节点把握1、第一阶段：树立形象期2、第二阶段：项目形象产品攻势3、第三阶段：开盘造势4、营销费用预计及评估（三）营销支持1、关于项目劣势的解决方案2、销售策略的综合运用3、项目的形象建立（样板示范单位、样板园林、售楼现场包装等）（四）项目销售
14、策略1、重要节点的相关安排2、推货组合思路3、销售回款计划（五）价格定位1、住宅部分（1）市场比较法定价过程（2）加权平均法定价过程2、商铺部分（1）市场比较法定价过程（2）收益还原法定价过程3、车位销售价格的确定4、建议销售价格第六部分 合作方式一、 合作各方持股情况：二、 合作条件：三、合作注意事项：第七部分、项目实施计划一、 组织机构及团队情况二、 实施计划及进度预测（一）影响项目开发节奏的基本因素（二）项目开发周期计划（三）项目开发分期安排（四）各工期的具体任务安排（五）分期完成的具体指标（六）各工期衔接工作的安排（七）开发实施进度表三、环境保护与劳动安全 （一）国家相关政策规定 （二）实施注意事项第八部分、项目经济效益和社会效益分析一、经济效益分析（1）投资总额与资金筹措计
