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1、商业管理合作协议（商业项目运营管理范本）甲方: 乙方: 北京盛世睿达商业管理有限公司 甲乙双方根据中华人民共和国合同法的有关规定，在平等互利的原则下，经双方友好协商，就甲方 （以下简称：本项目）引进乙方商业管理团队事宜达成共识，共同订立本合同。合同内容如下：第一条项目名称 吉林 市 区 号第二条经营场地建筑面积 270000 平方米第三条合作方式委托运营管理第四条 管理方式1、双方协商同意乙方为甲方提供商业管理的方式是：以乙方的整体商业运作实力为支持，组成相应的专业管理技术团队，专职为本项目提供商业运营管理。2、为实现本协议目的，甲方同意乙方组成的专业管理技术团队成员将分别担任本项目 项目经理
2、、业务总监、业务经理等 职务。本项目前期筹备期乙方驻场管理团队人员不少于 34 人，筹备实施期间将根据工作需要乙方团队人员相应调整至1218人。3、乙方同意其专业管理技术团队及各级管理人员均在甲方的统一战略领导下工作，遵循积极、严谨、负责、效能的工作态度及管理原则。第五条 管理期限及工作内容双方同意乙方为甲方经营的本项目提供商业管理技术及商业运营管理。其中：（一）第一阶段为商业筹备期：乙方将提供市场调研及可行性分析方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案（根据商业定位规划百货运营篇（百货/市场 /物流）、财务收银篇、防损保结篇、服务中心管理篇、会员卡实施篇、经营管理制度篇、信息管理篇、行政
3、人事篇、营销策划篇、员工守则篇等）、各职能部门筹备工作进度表等相关商业运作方案。管理期限自本协议签订之日起2011 年 8 月 1 日,至 2011年 9 月 30日止，为期60天。商业筹备策划期主要工作内容A、区域零售业结构的市场调查与分析。1、大型主力店（城市龙头店）动向；2、区域内专业市场、家居广场、超市、大卖场、百货店、购物中心等零售业态典型商业企业调研；3、商圈内商业经营特点及现状；4、大卖场、超市与便利店、批发市场、社区小型超市比较分析；5、竞争对手的调研分析经营情况调查、商场定位、诚信、服务水准；6、主要商业区店铺租金调查；7、市场的商品组织架构；8、各品类分布、销售额、品类类销
4、售占比、占地面积、品种（到中分类）；9、市场的畅销品种的品牌、价格带、销售排名； B、商业资讯传播渠道调研分析。10、市民获取商场、超市、大卖场信息的主要渠道分析；（媒体、 报纸、 宣传单张、电视 、朋友介绍、海报） 11、地区可利用媒体；12、地区广告材料/制作价格；13、居民阅读习惯调研；C、调研分析、方案撰写审议。14、调研数据汇总分析，针对性出具相关方案。（乙方所有提供的方案均为实施方案及实施手册，文案逾100万字）市场调研及可行性分析方案； 项目管理制度流程汇编；总体经营管理方案：根据商业定位规划百货运营篇（百货/市场/物流）、财务收银篇、超市经营篇、防损保结篇、服务中心管理篇、会员
5、卡实施篇、经营管理制度篇、信息管理篇、行政人事篇、营销策划篇、员工守则篇等；各职能部门筹备工作进度表等相关商业运作方案。( 二 ) 第二阶段为商业运营管理期：乙方将提供整体经营管理与商业运作实施，同时乙方将为甲方培养一批专业的商业管理人员，管理期限自2011年 10 月 1 日至 2012 年 9 月 30 日止，为期12个月。（甲乙双方可根据实际运营情况另行协商运营管理期期限）商业运营管理期主要工作内容A、流程管理的执行。48、市场调研业务流程；49、合同签约业务流程；50、图纸审批业务流程；52、进场装修业务流程；53、上货业务流程；54、费用收缴业务流程；55、商品销售业务流程；56、现
6、金销货作业流程；57、信用卡销货作业流程；58、结算业务流程；B、运营管理。59、货场考核；形象宣传；60、营业中考核；管理内控；61、商品物价检核；促销手段；62、各种费用扣款管理；63、商品质量管理；64、商品陈列管理；65、卖场稽核管理；66、卖场商品、物价违纪处罚；67、商品退换货管理；68、商品防损；69、现场管理岗位职责；70、消防安全保卫管理；71、紧急情况下的应对；72、驻场销售人员管理；73、运营管理考核，分解经营任务；74、客单价、客流量以楼层为单位分区数据化分析；75、完善户内外背景音乐的安排、展位、商场促销；76、汇总、总结运作成功规格品牌厂商的案例；77、管理人员绩效
7、考核与优胜略汰实施办法；78、制定业务分析会制度，定时组织分析会实施办法及执行；79、实行品牌优化管理；80、汇总各大类代表厂商，锁定优秀厂商制定推广办法与实施；81、团体购物的开发与实施办法；82、大型促销前期，商品及物价监控的实操办法；83、组织领导和办公管理制度；84、商品质量管理制度85、完善业务流程；流程再造、简化、优化流程实施办法；第六条 管理费用及支付方式（一）第一阶段费用标准及支付方式：1、第一阶段商业筹备策划期甲方向乙方支付费用共计人民币 贰拾伍万元整（小写：RMB250,000元）；2、甲乙双方在协议签订之后三日内，甲方向乙方支付管理费人民币 壹拾万元整（小写：RMB100
8、,000元），作为本项目履约定金，乙方项目部于5日内入驻甲方项目现场，乙方驻场人员于项目地展开数据收取、市场调研及汇总工作，10日内完成数据汇总，驻场项目部人员返回北京总部，北京总部于9月25日前出具市场调研及可行性分析方案、商业管理培训方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表等相关商业运作方案，9月30日前甲乙双方展开研讨、项目推演及方案修订工作；3、甲方于3日内完成商业运作相关方案的审定及评核工作，并以书面形式告知乙方审定及评核结果；甲方支付管理费余款总额为人民币 壹拾伍万元整（小写：RMB250,000元），其中，甲方认为乙方出具的商业运作相关方案可实施率达
9、到30%（含）以下，甲方不必支付乙方管理费余款；乙方商业运作相关方案可实施率达到30%至80%（含），甲方向乙方按实际比例支付管理费余款；乙方商业运作相关方案可实施率达到80%以上，甲方向乙方全额支付管理费余款；甲方需在评核结果出具3日内向乙方支付管理费；（二）第二阶段费用标准及支付方式：1、第二阶段为商业运营管理期，管理期限自2011年 10月 1 日至 2012年 9 月 30 日止，为期12个月。2、甲方以月度为期限支付乙方管理费用。管理费月度标准为人民币 叁拾万元整（小写：RMB 300,000 元）。甲方需在当月5日前向乙方支付管理费。3、管理费包含乙方人员的伙食费、电话费及非本相目
10、业务关联的差旅费。第七条 管理内容在甲方正式授权下，乙方在合同期内派出相应的商业管理人员，运用先进、完备的现代商业经营管理技术，为甲方所经营商业项目的商业定位、招商及经营管理等提供整体策划、培训指导、商业运作执行、商业输出管理。乙方在经营中管理技术的具体内容包括：1、本项目商业定位及经营管理的总体管理设计；通过实施有效的市场调研及商圈调查，制定该项目的市场调研及可行性分析方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表等相关商业运作方案。2、营销管理技术培训的组织与实施(运营实务类培训) 根据该项目筹备及后期经营管理的实际需求，结合当地实际人员情况，制定完善的商业经营系统
11、培训计划，包含商业经营管理技术培训及专业技能培训；同时传授经营管理各岗位运作实务。3、经营管理体系的构建与实施根据本项目商业定位及总体经营方案，结合本项目的经营特点，在构建总体组织机构、管理机制的基础上，制定筹备期及运营期商业运作及管理所涉及必要的行政人事、业务经营、财务信息、顾客服务、企划宣传、安保防损等规章规范、业务流程、应用单据及岗位职责并组织实施。4、员工考核培训上岗的组织与实施根据本项目的组织架构、岗位设置、职能分工、人员定编的总体预案，开展筹备期及运营期人员的招聘、录用并组织实施岗前培训、考核考评等人事培训考核工作。5、企划宣传的策划与实施组织制定符合本项目整体经营风格的招商手册及
12、经营所需的企划宣传实施方案及费用预算计划，并组织落实相关工作的实施。6、信息系统的建立 根据本项目经营管理的需求，制定本项目运营期经营所需的信息系统需求方案，组织实施信息系统的建立及使用培训。7、筹备期综合统筹的组织与实施根据筹备期工作总体经营方案及进度计划，在开业前指导各项工作综合统筹、合理安排，并落实各项工作的组织与实施工作。第八条 协议各方的权利和义务（一）甲方权利和义务1、战略决策权甲方拥有本项目的战略决策权，并承担相应的义务。甲方如果需要延长运营管理期限，经甲乙双方协商确认后进行实施因乙方运营管理期间经营指标（乙方在本阶段运营前 15日向甲方提报年度经营指标及经营任务分解，作为年度经
13、营指标实际考核标准）连续三个月未能达到70%，甲方有权终止本协议。乙方的团队人员在本项目经营期间暂不得参与本地区第二家的商业管理工作。2、人事安排权甲方自行负责选派财务专业专职管理人员，负责本项目的财务管理工作。如乙方团队的组成人员未能达到本项目的相关职务要求时，甲方有权要求乙方对相应人员进行调整。3、经营管理方案审批权甲方负责本项目的市场调研及可行性分析方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表等相关商业运作方案的审定。A投资预算、管理费款项的拨付义务甲方应确保按其审定的投资预算、乙方管理费等费用提供相应的款项，以确保项目商业策划、招商、筹备及商业运营的顺畅实施，
14、但甲方有权监督相应款项的支出情况。B合法经营资格义务甲方应依法取得本项目经营的合法资格，并负责协调处理工商、税务、金融、技监、质检、卫生、消防、公安等行政部门的相关工作。C管理费支付义务甲方应按本协议的约定按时足额向乙方支付相应的管理费及其他款项，不得推诿拖欠，拖欠达5日以上，乙方有权调回项目人员，甲方须在3日内付清拖欠款项。D提供办公条件及住宿条件的义务甲方应为乙方提供必要的办公条件及住宿条件（居民住宅），包含办公场地、通讯设备（不含手机，只提供固定电话机）、办公设备、办公用品等，便于乙方工作开展。以上所有办公用品所有权归甲方所有，合同期满前5天乙方将所有办公用品交付给甲方。（二）乙方的权利
15、和义务1、乙方对本项目的重大经营、人事决策及相关事项有决策权，甲方保证用适当的形式落实上述内容。2、对本项目进行专业化管理，享有全程策划运营管理的权限，具体内容包括但不限于：A. 本项目招商作业的执行；B. 本项目商业氛围的设计调整；C. 本项目实际运作时的经营管理；D. 本项目部门调整及人员的招募、任用、管理及解聘；E. 本项目的营销策划工作；F. 内部管理制度及业务流程的改造等；3、本项目全程策划运营管理工作乙方应按双方约定时间向甲方提交月度整体工作计划，并接受甲方月度或季度的监查和质询。4、由于甲方与第三方产生纠纷，影响本协议无法正常履行，给乙方造成经济损失，乙方有权要求甲方给予赔偿。5、投资预算方案的制定义务在本协议生效后，
