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1、第四章 建筑容量控制指标 第十四条 控制性详细规划必须制定建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）。 各类建设项目应满足经批准的控制性详细规划中建筑容量控制指标的规定。 编制控制性详细规划，一般地块的建筑容量控制指标宜符合表4.1、表4.2、表4.3的规定。 凡超出经批准的控制性详细规划建筑容量控制指标的建设项目，应按省、市有关管理条例申请调整。 住宅小区及组团用地建筑密度和容积率指标 表4.1 建筑容量 建筑密度（%） 容积率 住宅小区分类 一类 二类 三类 四类 独立商住 一类 二类 三类 四类 独立商住 住宅类型 独立式别墅 15- 18 20- 22 0.3- 0.45 0.5
2、- 0.65 低层 25- 28 28- 30 30- 35 35- 40 40- 50 0.7- 0.8 0.8- 0.9 0.9- 1.1 1.0- 1.2 1.2- 1.5 多层 25- 28 28- 32 32- 35 35- 40 40- 50 1.4- 1.6 1.6- 1.9 1.8- 2.1 2.1- 2.3 2.4- 3.0 中高层 20- 22 25- 28 28- 30 35- 45 1.6- 1.8 2.0- 2.2 2.4- 2.6 2.5- 3.0 高层 20- 25 22- 28 30- 40 2.0- 2.5 2.5- 3.0 3.5- 4.0 注明：1.住宅分
3、类详见本规定第二章城市用地分类表2.1； 2.住宅层数三层及以下为低层，四六层为多层，七九层为中高层，十层及以上为高层； 3.表4.1中“独立商住”是指第十九条规定的用地面积以上8000以下的零星用地上建设的商住楼、住宅及公寓； 4.建筑面积、容积率、建筑密度、基地面积的计算见第十一章附录二第1-4款。 公共建筑用地建筑密度和容积率指标 表4.2 建筑容量 建筑密度(%) 容积率 建筑层数 低层 多层 高层 低层 多层 高层 建筑类型 一般性 办公建筑 45-55 35-50 30-45 1.3- 1.6 2.0- 3.0 3.0- 3.5 公寓式办公建筑、旅馆 40-50 35-45 30-
4、40 1.2- 1.6 2.0- 2.7 2.5- 3.2 星级宾馆、酒店 35-45 30-40 25-35 1.0- 1.3 1.8- 2.2 2.0- 3.2 商业金融建筑 45-55 40-50 35-45 1.3- 1.6 2.0- 2.5 3.5- 4.5 注明：1.表4.2中上限值适用于第十九条规定的用地面积以上8000以下的零星用地； 2.高层建筑裙房的建筑密度与相应功能的多层建筑相同； 3.建筑面积、容积率、建筑密度、基地面积的计算见第十一章附录二第1-4款。 工业厂房和普通仓库用地建筑密度和容积率指标 表4.3 建筑容量 建筑密度(%) 容积率 建筑层数 单层 低层 多层
5、高层 单层 低层 多层 高层 建筑用地类型 一类工业区 60 45 40 35 0.6 1.6 1.8 3.0 二类工业区 60 45 40 35 0.6 1.4 1.6 2.5 三类工业区 50 40 30 0.5 1.2 1.4 普通仓库 60 50 45 40 0.6 1.6 2.2 3.0 注：1.工业区分类详本规定第二章城市用地分类表2.1； 2.建筑面积、容积率、建筑密度、基地面积的计算见第十一章附录二第1-4款。 第十五条 市、镇（区）的重要地段和高层建筑密集区的建筑容量控制指标，应根据总体规划和分区规划的要求，同时考虑城市空间组织的需要以及经济可行性，在编制控制性详细规划时合理
6、确定。 第十六条 表4.1、表4.2、表4.3规定的指标未涉及拆迁补偿。拆迁补偿建设用地的建筑容量，在编制控制性详细规划时可根据不同地区的实际情况和成本核算适当加高。 第十七条 表4.1、表4.2、表4.3规定的指标为上限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标（见第十一章附录三计算案例一）。 第十八条 对未列入表4.1、表4.2、表4.3的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化
7、艺术、幼托等建筑基地的建筑容量控制指标，应符合国家、省的相关技术规定，但不宜超过表4.1中相应居住建筑的控制指标。 第十九条 建筑基地未达到下列最小面积的建设项目，不得单独建设。建筑基地面积以道路红线内的用地面积为准。 （一）多层建筑为2000； （二）高层居住建筑为3000； （三）高层公共建筑为5000。 建筑基地未达到上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可予以建设。 （1）邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或是其他类似情况，确实无法调整、合并的； （2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整合并的； （3）农村地区
8、的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款面积的。 第二十条 改建、扩建工程，建筑基地的原有建筑容量指标，已超出经批准的控制性详细规划建筑容量控制指标时，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。 第二十一条 旧城改造地区建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章规定的前提下，在编制控制性详细规划时可参考表4.4的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的百分之二十。 旧城改造为社会提供开放空间可增加的建筑面积表4.4 核定建筑容积率 FAR 每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（） 小于1.5 1.
9、0 大于、等于1.5， 小于3 1.2 大于、等于3， 小于4.5 1.4 大于、等于4.5 1.6 注：1.核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表4.1、表4.2、表4.3和本章的有关规定确定。 2.开放空间的条件和计算方法见第十一章附录二第5款。 3.计算案例见第十一章附录三案例二第二十二条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报城市规划行政主管部门和公安交通管理部门批准，并符合下列规定： （一）廊道的净宽度不大于6m，廊道下的净空高度不少于5.5m；但穿越小于18m宽的城市支路的廊道下的净空高度可不少于4.6m。 （二）廊道内不得设置商业设施。 同时符合以上二
10、项规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标。 第五章 建筑间距 第二十三条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。 凡涉及居住建筑间距者，除参照本章规定外，同时应提供日照分析，保证建筑间距符合国家规范关于居住建筑日照之要求。 建筑间距计算见第十一章附录二第6款，建筑间距图示见第十一章附录四第1款。 第二十四条 一般多层居住建筑的间距应符合下列规定： (一)多层居住建筑平行布置时的间距： 1.南北向指正南北向和南偏东（西）45以内（含45），下同，其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍。 2.东西向指正东西向和东（西）偏南（北）45以内（不
11、含45），下同，其间距不小于较高建筑高度的0.7倍。 (二)多层居住建筑垂直布置时的间距： 1.南北向的间距不小于南侧建筑高度的0.7倍；东西向的间距在老城区不小于较高建筑高度的0.6倍。 2.垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于14m；山墙宽度大于14m的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 (三)多层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距： 1.两幢建筑的夹角小于或等于30时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。 2.当两幢建筑的夹角大于30，小于或等于60时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度的0.7倍。 3.当两幢建筑的夹角大于60时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
12、第二十五条 多层居住建筑有厅房开窗的山墙间距不小于较高建筑的0.5倍（旧区改建不小于0.4倍）；低层居住建筑的山墙间距不小于4m。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制，并由城市规划管理部门核定。 点式居住建筑的东（西）侧有厅房开窗的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第二十四条的有关规定控制。 第二十六条 在第一类居住用地的低层独立式别墅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。 第二十七条 对建筑密集的旧城进行改造，经城市规划行政主管部门批准，多、低层居住建筑间距按第二十四条规定执行确有困难的，可按以下规定适
13、当缩小： （一）平行布置的居住建筑，朝向为南北向的，其间距不小于南侧建筑高度的0.8倍；朝向为东西向的，不小于较高建筑的0.6倍。 （二）垂直布置的居住建筑，南北向的间距不小于南侧建筑高度的0.6倍；东西向的间距不小于较高建筑高度的0.5倍。 （三）既非平行也非垂直布置的居住建筑，当两幢建筑的夹角大于30、小于或等于60时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度的0.7 倍。 第二十八条 高层居住建筑的间距应符合下列规定： （一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1.南北向布置的，南侧建筑总长度小于50m的间距为：26 + 0.35 (Hs - 30) m；南侧建筑总长度大于或等
14、于50m的间距为：30 + 0.35 (Hs - 30) m；旧区改建时，南侧建筑总长度小于50m的间距为：21+0.35(Hs-30) m；南侧建筑总长度大于等于50m的间距为：24+0.35(Hs-30)m (Hs为南侧建筑高度)。 2.东西向布置的，建筑间距不小18+0.35(H-30)m；旧区改建时，建筑间距不小于15+0.35(H-30)m(H为较高建筑高度)。 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1.高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距：高层建筑总长度小于50m的为：26+0.35(Hs-30)m； 南侧建筑总长度大于或等于50m的为：30+0.35(Hs-30)m；旧区改建时，南侧建筑总长度小于50m的间距为：21+0.35(Hs-30)m； 南侧建筑总长度大于或等于50m的间距 为：24+0.35(Hs-30)m (Hs为南侧建筑高度)。 2.高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于18+0.35(H
