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1、房地产开发的相关制度及流程和工作表格一、组织架构及目前的人员配置根据目前地产公司的开发及发展需要，目前情况下做如下组织架构编制（以下配置因企业而定）：1、设置总经理办公室：共6人 配置岗位：总经理1个，副总经理2个（分别分管：规划设计、工程，成本及营销），总经理助理1个，外联经理1个。外联专员1个。 2、设置规划设计部：共6人 配置岗位：规划设计部经理1个，规划设计师1个（现阶段可由经理兼）结构设计师1个，建筑设计师1个，景观装饰设计师1个，图文资料管理1个。 3、设置工程管理部：共7人（视建设项目大小增加人员） 配置岗位：工程管理部经理1个，土建工程师1-2个，电器工程师1个暖通工程师1个，
2、弱电工程师1个，装饰工程师1个、工程文员1个。4、设置成本合约部：共5人配置岗位：成本合约部经理1个，土建造价工程师1个、安装造价工程师1个；招标1个、合同管理1个。5、设置营销管理服务部：共10-12人配置岗位：营销管理服务部经理1个，策划专员1个，销售主管1个、客服主管1个、按揭专员1个，案场经理1个。销售4-6人6、设置行政人事部：共5人 配置岗位：行政人事部经理1个，行政专员1个，人事专员1个，后勤管理1个，专职司机1个。7、设置财务部：共3人配置岗位：财务经理1个，会计1个，出纳1个。目前情况下可以将工程和设计部门的相关人员进行合并，进行一人多岗的配置。二、各职能部门的工作职责1、行
3、政人事部职责1.1.行政事务管理:负责公司的各类公文处理与文件控制；负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；负责公司印章的管理；负责公司的办公设备、用品管理；负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳及驾驶员的管理；负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；负责公司对外公共关系管理；负责公司书刊、报纸订购管理；其他后勤服务。1.2.资产管理（办公类）负责办理公司固定资产及低值易耗品的审批手续、采购、发放、登记建档工作；负责办理公司各部门的固定资产及低值易耗品的转移、报废手续；负责组织固定资产及低值易耗品的盘点。 1.3.档案管理:负责公司各类档案的整理、
4、归档的归口管理。1.4.人事管理:负责本单位的人员招聘；组织本单位员工的绩效管理的组织、考核以及结果汇总整理及上报；员工薪资发放等工作；负责本单位员工日常管理工作。1.5.计划和绩效管理:组织本单位年度经营计划、季度工作计划的编制并汇总上报；负责本单位员工的绩效考核工作并汇总上报。2、规划设计部职责2.1.产品设计研究：负责公司各业态创新产品的设计研究；制订和完善名门地产特色的产品系列；新材料新工艺新方法的研究和引进。2.2.设计管理：负责概念性规划设计、方案设计、扩初设计及施工图设计任务书编制，并向相关单位进行设计交底；负责并跟踪管理设计的全过程，协调设计单位、公司各部门之间的配合关系，保证
5、设计进度与质量；组织各类设计方案的技术评审并向相关单位和部门反馈评审意见，最终获得修正后的设计资料；负责协调解决施工图设计阶段之前各专业的技术问题处理；负责建筑材料的选型定板工作；负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单，参与主要材料的招标采购；配合景观装饰设计工作；指导和协助项目公司采购材料的选型工作；在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；负责各类设计资料内部使用中的交底、变更和评审。规划阶段的报批手续办理：配合外联部进行与规划设计相关的报批报建手续办理2.3工程设计：施工图设计阶段技术支持，负责解决施工图设计阶段各专业的技术问题处理；负责设备的选型定板工作；工程技术支持，制订开
6、发相应施工技术标准；负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单及设备参数，参与主要设备的招标采购；在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；参与对涉及重大建安成本变更的评审。 2.4.产品监督：负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例，并及时纠正。2.5.售楼处与样板房装饰设计及管理根据营销中心需求编制售楼中心与样板房的项目总控计划；依据总控计划负责售楼中心样板房的设计、施工、软装、景观示范区全过程管理工作。2.6.景观装饰工程的设计及管理负责解决景观、装饰施工与设计的技术问题，在项目实施过程中为项目提供技术服务与支持；为公司工程项目配置相应景观、装饰工
7、程师，协助施工单位完成景观、装饰工程。对景观、装饰工程质量、效果进行监理把控； 3、工程部职责3.1.施工前准备阶段：负责组织施工组织设计的评审。3.2. 进度管理：负责编制详细的施工进度计划；负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整；负责相关部门与项目有关的工作计划的制订、实施等工作。3.3. 质量管理：在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；按照工程质量管理制度对工程质量进行管理；负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；负责组织对关键工序、关键部位的施工方案的审核；负责制订工程使用原材料的实验、检验制度与程序，并定期对工程质量管理制度的执行情况
8、进行检查；负责一般设计变更的审核；参与重大设计变更的评审；负责采购材料的验收；负责组织施工各阶段的工程验收；负责组织重大质量问题的处理，并提出解决方案。3.4.安全文明管理：负责按安全文明生产的要求对施工现场进行管理；负责施工现场社会治安的综合治理；负责监督施工单位建立符合公司品牌形象要求的工地环境。3.5. 施工单位和监理单位的监督：负责对施工单位和监理单位的检查考核，监督责任单位提出整改计划并对整改计划完成情况进行验证。3.6. 综合验收：负责组织规划/建筑质量/消防/电梯/人防/环保/交通/绿化/供水/强电/弱电/燃气/通信/市政设施(小区道路、排水)等专业验收,并取得相应验收合格证明；
9、负责组织竣工验收并取得工程项目竣工验收备案证书。3.7.工程签证管理：负责项目现场的施工工程签证管理3.8.工程档案管理：负责项目工程档案的收集和整理，竣工档案的整理和申报，取得档案竣工验收合格证书。4、成本合约部职责4.1.成本管理：配合落实项目总体目标成本；编制项目预算；负责根据施工合同，编制工程款年、季、月度支付计划；负责核对供应商材料清单及施工单位完成工程量，并核算工程进度款，办理支付手续；负责对项目成本控制信息进行统计、归档，制订月度动态成本报表并备案；负责根据项目竣工结算计划，按时将工程结算资料移交至档案工程管理部门，并完成工程结算分析报告。4.2.供应商管理：负责组织工程供方的资
10、质预审；施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等。4.3.招标管理：按照标采购需求制订采购计划；参与项目招标组织工作，包括招标文件编制、审查、评标等工作；组织对潜在投标人的考察及审查工作；参与编制标底或拦标价；参与开标、评标、定标工作；负责招标及评标资料的立卷及归档。 4.4.材料及设备采购：按计划负责项目（零星）设备及材料采购工作的实施；并做好材料出入库登记。4.5.项目合同管理：负责洽谈权限范围内的相关合同；负责签定合同，并严格按照合同规定落实各项工作；负责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析，并反馈至相关部门；负责建立合同管理台帐。 5、营销管理部职责5.1营销外联业务：负责
11、收集广告、营销代理、媒体代理等与项目销售相关公司的资质，并进行资质预审，参与这些公司的选择工作；负责处理与销售相关的代理公司、广告公司、媒体等外部合作单位的工作。 5.2.售前管理：负责营销策划方案的编制并报批；根据批准后的营销策划方案拟订销售计划；进行销售展台、售楼中心布置方案策划与实施；负责策划和管理销售环境、销售的物料和资料的准备并实施。5.3销售过程管理：负责项目销售全过程的沟通联系；负责监督代理公司按照代理协议开展销售工作，并对销售过程进行监控，把控销售房源及销售价格；配合拟订公司年度销售工作计划，执行项目整体销售策略、营销方案、广告计划等。5.4销售信息管理：负责收集有关销售信息，
12、并对信息进行初步分析；负责定期将销售情况的分析结果反馈。5.5签订销售合同及产权办理：负责拟订补充协议，签订销售合同；负责办理销售后的相关产权办理工作，包括：转移登记、面积预测、面积实测、合同登记和两书购置等。协助业主办理相关手续。5.6.售楼处及样板房管理： 配合售楼处及样板房软装布置方案策划和评审；配合售楼处及样板房的验收；负责售楼处及样板房的使用管理和处置。5.7销售过程及售后客户服务：配合建立销售客户服务标准和服务流程；负责收集、维护客户信息资料；负责销售过程的客户关系管理；负责项目交房后有关业主投诉与纠纷的处理及工程维修返修协调工作；负责销售档案的建立和管理；监督并协调物业公司的工作
13、；配合开展公司的客户满意度调查；实施客户活动。6、财务部职责6.1.研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。负责公司年度财务预算的执行；6.2.负责准确及时地编制和报送各类会计报表，编写财务分析报告；按照财务核算制度的要求如实记录各类数据，真实反映公司业务活动和资产债务情况；负责公司收入、成本、费用等业务的核算，编制财务报表，及时反映企业运营情况，协助公司项目申报工作；6.3.执行往来业务的财务结算，各部门的账务处理，督促账款回收，保证企业日常运营的顺利开展；6.4.负责固定资产及专项基金的管理，会同公司有关部门办理固定资产的购置、转移、报废等财务审核
14、手续，正确计提折旧，定期组织盘点，做到账、物相符；负责会计档案的管理工作，根据有关规定，对公司财务收支进行严格监督；负责公司财务外部关系的协调，负责税务筹划。6.5.负责公司项目的资金赢资工作，保证项目的资金需求。7、总办职责7.1协助总经理负责贯彻执行公司及行业有关政策、制度；负责公司管理标准及规章制度的编制及修订并实施；7.2. 根据公司发展规划，负责制订公司年度经营计划并报批；负责跟踪、调整及协调各项目年度计划、季度计划、月度计划；负责收集、整理公司年、季、月度综合报表，编制公司综合报表并上报。7.3.项目报批报建工作：组织签订土地使用合同；负责办理土地证等相关手续；负责办理项目实施过程
15、中所有报批报建事务；负责项目实施过程中市政专业公司对接；负责组织施工组织设计的评审及批准工作。7.4.负责项目前期土地信息的收集；负责项目前期拆迁工作；7.5.协助总经理在获取土地过程中的手续办理；组织进行项目投资评估。 三、工作流程及表格1.通用管理表格 工作联系单（内部） 公司/项目/部门接受部门发出部门发出时间事项事项内容 发出部门签字部门负责人总经理签收备注 备注：此工作联系单为内部工作联系单1.相关部门在接到“工作联系单”的二十四小时以内要提出初审意见进行回复，如果没有回复，默认接受工作联系单内的内容安排。 2.跨公司的部门发布“工作联系单”，须由发布公司的总经理签批，公司内部门发布“工作联系单”，须有发布部门的负责人签批。工 作 审 批 表
