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1、 目 录项目情况简介及定位依据分析前 言1.1 项目基基本情况况简介 1.2 项目定定位依据据调查分分析项目市场定定位21 项项目定位位 2111业态定定位2122业种定定位2133经营定定位2144风格定定位2155形象定定位2. 1. 6价价格定位位项目规划建建议前 言31 业业态规划划 3111业态组组合32 业业种规划划3211业种组组合3222商品结结构33 商场场服务设设施规划划建议3311硬件设设施规划划建议 项目情况简介及定位依据前 言正如“产品品质量是是我们生生命”、“市场是是衡量需需求的唯唯一准则则”一样。在在目前供供需严重重失衡的的情况下下，房地地产中商商业物业业必须密密
2、切关注注市场状状况，发发掘市场场空缺，关关注同类类产品，方方能确定定自己的的位置，具具备自己己的个性性和唯一一性。因因而，本本项目在在对现有有产品基基础上定定位时，进进行针对对性的市市场研究究和详细细了解自自己产品品的优劣劣是必须须也是必必要的，科科学的对对一商业业物业进进行决策策和定位位、规划划已经成成为开发发商不可可忽略的的问题。 鉴于 “三峡风风时代购购物广场场”项目位位于忠县县“第一商商圈”的中心心位置，非非常适合合经营商商业，但但面对忠忠县已经经存在的的众多商商家，怎怎样吸引引消费者者青睐本本项目？怎样达达到销售售和经营营的双赢赢？一个个基于市市场现状状；具备备一定前前瞻性；有相对对
3、唯一性性；富于于个性的的商场定定位呼之之欲出。1.1“三峡风时代购物广场”项目基本情况简介1.1.11经济技技术指标标（1）区位位介绍“三峡风时代购购物广场场”是忠县县旧城改改造详细细规划中中的头号号项目，位位于北山山路，所所处位置置为忠县县“黄金”商业圈圈中心，与与忠县中中心广场场隔街相相望。该该广场所所在地一一直都是是著名的的商业老老街，有有上百年年的历史史。目前前既是忠忠县的交交通要道道，亦是是商业贸贸易中心心，位置置优越、交交通便利利、人财财两旺，享享有忠县县“第一商商圈”的美誉誉。（2）经济济技术指指标“三峡风时代购购物广场场”24层层，由44层裙楼楼和1座座塔楼及及中央商商业街组组
4、成，总总建筑面面积约为为：3000000M2。其中：负一一层：约约15000 MM2；商业业裙楼为为4层：约75500MM2；中央央商业街街：约118000 M22；写字字楼为55层；住住宅楼为为15层层。配套：住宅宅电梯22部；11F2F：4部扶扶手电梯梯；1部部货梯；3组消消防步梯梯。1.1.22环境简简介“三峡风时代购购物广场场”座落在在北山路路（商业业旺街）中中段，与与中心广广场隔街街相望，处处于忠县县商业核核心地带带，可谓谓“忠县的的都心”。“三峡风时代购购物广场场”座落在在忠县商商业龙头头位置上上，福灵灵地气，物物华天宝宝，可谓谓真正的的风水宝宝地，绝绝版地块块，也是是忠县传传统的
5、商商业旺区区，每日日有上万万的人流流量，辐辐射122万人口口的消费费支撑，商商业吸引引力与发发展潜力力巨大。“三峡风时代购购物广场场”地处忠忠县商业业中心，是是忠县名名副其实实的CBBD中心心，农行行、建行行、商业业行等环环绕周围围，繁华华鼎盛，被被商家视视为聚财宝宝地。1.1.33项目优优劣陈述述（1）优点点（卖点点） 忠县商商业“第一商商圈”。在人人流、物物流、配配套三元元素上已已具备。 新规划划对本项项目的升升值空间间的提升升。 主力品品牌商家家入驻。根根据主力力品牌商商家的准准确入驻驻情况确确定。 定位准准。商圈圈中独特特定位集购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐为一一休的“一站式式”综合性
6、性购物中中心。 价格优优势。低低价格、高高回报、升升值潜力力大。 实行统统一经营营。采取取“返租”形式，确确保投资资客户的的利益。（2）劣势势 人们对对“产权式式商铺”认识不不够。 人们受受传统商商业模式式影响较较深，还还是期望望以独立立门面出出现，未未能清楚楚地意识识到商场场整体经经营管理理的优势势。1.1.44物业综综合实力力开发商：重重庆三峡峡风企业业集团巨龙房房产公司司承建商：重重庆建工工集团1.2“三峡风时代购物广场”项目定位依据调查分析1 . 22 . 3 市市场商业业状况调调查及分分析（1） 主要竞争项项目的调调查及分分析主要竞争项项目的调调查及分分析名称地址使用状 况况销售价（
7、元元/平方方）租金（元/平方.月）商业形态东坡商城新北山路未7500临街独立门门面乐声商城北山路已10000060商场港口商业城城新北山路未5000产权式铺面面华怡广场州屏山路未3000-4000020（整体体）1F商场内内铺面已10002F独立门门面川东商业城城北山路未120000-14400001F临街独独立门面面未3000-1F未30002F从忠县在售售物业和和正在招招商的商商场来看看，忠县县目前的的商业物物业正处处在一个个销售上上的相对对竞争区区。乐声声商城招招商已完完成，其其主营家家电，定定位与本本项目完完全不同同；东城城商城作作为经营营性物业业，其价价格和定定位均不不构成威威胁；而
8、而港口商商业城和和华怡广广场在招招商中均均未找到到适合的的思路，商商场都未未能形成成；只有有川东商商业城与与本项目目在同期期进行竞竞争。（2） 忠县商圈状状况忠县通过旧旧城改造造和新区区发展，逐逐步形成成了四横横四纵三三点的商商业网络络。四横：北山山路新北山山路、州州屏路、健健康路、人人民路四纵：北山山支路、北北门路、体体育路、十十字街三点：忠县县汽车站站、人民民广场、华华怡广场场县城内几个个大商场场都分布布在北山山路，其其余大多多是临街街的独立立商铺。（3） 商业现状百货商场：（1）重百百忠县分分店：两两层商场场，1FF主营化化妆品、鞋鞋帽、家家电等；2F主主营服装装、床上上用品；主要以以中
9、低档档商品为为主。（2）胡燃燃商行：三层商商场，-1F为为超市；1F主主营化妆妆品、鞋鞋帽、家家电等；2F主主营服装装、床上上用品；主要以以中低档档商品为为主。（3）中天天百货：一层商商场，主主营服装装，主要要以中低低档商品品为主。（4）沙坪坪坝百货货忠县超超市：规规模较小小，品种种不多，主主要以中中低档商商品为主主。专卖店：在忠县开设设的专卖卖店主要要以临街街门面的的形式出出现，例例如佐丹丹奴、美美特斯邦威、以以纯、梦梦特娇、鳄鳄鱼恤、金金盾、柒柒牌等，但但此类专专卖店规规模不大大、档次次不高。超市连锁店店：名烟名酒庄庄、涪陵陵新大兴兴超市规规模不大大，货物物品种不不多。餐饮：忠县火锅店店较
10、多，德德庄、天天源、龙龙湖鸭肠肠王等名名火锅都都在忠县县设立了了分店，但但忠县较较高档的的中餐馆馆屈指可可数。娱乐设施：忠县娱乐设设施较为为单调，主主要以洗洗脚城为为主，缺缺乏大型型的娱乐乐场所，比比如歌城城、迪吧吧，也缺缺乏西餐餐咖啡厅厅和酒吧吧等休闲闲场所。（4） 临街独立铺铺面租金金（按使使用面积积计算）位置最低租金最高租金平均租金北山路约35元/平方100元/平方67元/平平方左右右北山支路约33元/平方90元/平平方60元/平平方左右右休育路约28元/平方80元/平平方54元/平平方左右右人民广场约42元/平方83元/平平方56元/平平方左右右十字街约52元/平方120元/平方76元
11、/平平方左右右新北山路约45元/平方67元/平平方54元/平平方左右右人民路约20元/平方50元/平平方36元/平平方左右右相关结论：通过对对周边主主要竞争争项目的的调查，我我们看到到这些商商场自身身经营都都存在着着各方面面的问题题，楼层层分布、商商品组合合、购物物环境、商商品质量量等都与与现代商商业、消消费存在在较大的的差异。所所以朝着着现代消消费者的的消费要要求靠拢拢将是必必行之路路，了解解消费者者的消费费需求、消消费习惯惯、消费费态度、消消费爱好好，投其其所好，采采取相应应的市场场策略，找找准市场场定位，对对相应的的环节采采取相应应的对策策，形成成特色化化、差异异化的经经营，其其市场前前
12、景是巨巨大的。综上所述，百百货商场场、专卖卖店、超超市连锁锁店等业业态全面面丰富了了忠县的的零售业业态，但但忠县当当前商场场的购物物环境和和商品档档次、质质量并不不让人们们满意，加加之缺乏乏中高档档的商品品，所以以会出现现忠县人人们驱车车到重庆庆购物消消费的现现象也就就不足为为怪了，这这样对本本项目的的定位依依据何在在，接下下来就应应该比较较明确了了。项目市场定位2 . 11 .11 业业态定位位随着经济发发展和人人民生活活水平的的提高，商商品零售售类别和和结构也也发生了了新的变变化：流流行服饰饰、家居居装饰用用品及家家用电器器成为新新的消费费热点，消费者文化需求提高，娱乐类、休闲、运动、文体
13、用品类零售额不断上升。消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，体现商场自身应有的价值。消费群体需需求分析析显示：在我国国，目前前消费者者的文化化层次和和生活素素质越来来越高，中中等收入入阶层人人口和家家庭数量量日益增增多，城城市人口口密度增增加较快快，伴随随着国家家对拉动动内需、鼓鼓励居民民消费的的各项政政策逐步步实施，消消费者假假日消费费能
14、力的的不断增增强，相相应的旅旅游消费费群体也得到进进一步扩扩展，市市场对于定位在在中高档的流行行、休闲闲服饰主主题商场场的需求求将日益益增加。消消费者在在面对琳琳琅满目目的商品品和繁多多的广告告时，其选购所需需商品难难度也大大为增加加，从而而对能为为消费者者提供种种类齐全全的专类类、特色色商品、优优质的服服务、舒舒适的购购物环境境的购物场场所产生生较大的的需求。同时，消消费者在在生活节节奏加快快、城市市区域化化扩大和和城市交通通日益堵塞塞的情况下下，极其其需要缩缩短购物物时间，提提高采购购效率，因因而能为消费费者提供供休闲式购购物环境境的商业业网点也也普遍的的受到广广大消费费者的青青睐。就目前忠县县内的商业业分布状状况来看看，已初步形成成了以百货商场场为主，超市、专卖店为辅的业态多样的商业格局，在一定程度上满足了一部分市民的
