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1、上海市零售商业网点面积调研报告 上海市商业经济研究中心 2006年3月目 录 一、调查目的3 二、主要发现4 三、数据分析7 四、国际比较14 五、调研结论19 一、调查目的 当前上海市零售商业网点迅速扩张引起了社会各界关注，有的认为上海市居民人均零售 商业面积已超过发达国家平均水平，规模过大，政府应加以控制；有的认为评价上海市零售 商业网点面积的多与少，不能简单以居民人均零售商业面积为单一标准，还要充分考虑城市 功能和城市形态的特殊性、居民消费习惯的差异性、城市经济发展的阶段性以及城市商业发 展的生命周期等因素。 市经委从转变政府职能、有序发展零售商业出发，组织对此问题进行调查研究，重点了
2、解分析：上海市零售商业网点面积总量规模、结构分布的问题；网点迅速发展对社会和经济 产生的影响；政府调控的措施。 鉴于此，上海市商业经济研究中心会同市经委零售业管理处、产业投资处、外经处、市 商业网点办等部门，完成了上海市零售商业网点面积调研。各区县经济委员会上报了2005年 -2007年预计新增零售商业面积以及5000平方米以上的大型商业项目，市规划院、市工商局、 市环保局、华东政法学院、连锁经营研究所、百联集团等各界专家就此问题进行座谈并提出 了各自观点 。 注：本报告“零售商业面积”口径与 2005年上海统计年鉴表11.6“各区各类房屋分布情况”中 “商场店铺建筑面积”统计口径一致。 二、
3、主要发现 调研将定量分析与定性研究相结合，主要有以下几大发现： 1、上海零售商业网点面积的总量及发展趋势 2004年上海零售商业网点面积达到2857万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积为 1.65平方米；预计2005年达到3200万平方米左右，居民人均零售商业面积约1.75平方米；2007年 达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。 2、上海居民人均零售商业面积在国内城市中偏高，与城市地位、功能有关 上海既是全国经济中心又是旅游城市，无论从经济活跃程度，还是在居民消费水平，吸引外来消费 等方面都排在全国前列，评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以本地居民人均
4、零售商业面 积为单一标准。 2004年国内各城市相关指标比较 数据来源:各城市商业主管部门数据和2004各城市统计年鉴； 本报告所有面积数据均为建筑面积。本报告中城市居民全部指常驻机构住人口 3、上海居民人均零售商业面积与日本主要城市水平接近 城市等级越高（如首都、经济中心、旅游城市等），商务 消费和旅游消费需求也越多，零售市场规模必然大。 日本主要城市（东京、大阪、京都等）居民人均零售商业 面积是日本全国平均水平的22.5倍；上海目前居民人均零售 商业面积水平高出全国城镇平均水平大约也是23倍，与日本 主要城市水平接近。 4、上海大型超市网点趋饱和，市场调节机制开始发挥作用 上海大型超市网点
5、发展快，竞争越来越激烈。网点被兼 并、收购，一些实力欠缺的公司（如家美好、山姆士）关闭闭 退出市场，说明市场调节机制开始发挥作用。 政府管理应坚持“市场调控为主，政府引导为辅” 基本 原则，一方面充分尊重市场选择，另一方面注意发挥保持社会 稳定及防范经济风险的作用，将市场调节的代价降到最低。 5、上海中心城区商业网点供给紧张，要调控社区网点确保满足居民基本消费 上海市中心城区新增商业面积有限，商铺租金存在上涨趋势。未来上海中心城区面临满足二元 化消费需求的挑战。一方面，随着商业全面对外开放，高端商业入沪首选中心城区；另一方面，中 心城区满足居民日常消费需求的任务依然存在。 所以，一方面要提升中
6、心商业区商业定位水平，不断推进上海国际购物天堂建设；另一方面也 要控制中心城区社区商业成本，保证居民日常消费需求。 6、上海郊区零售商业网点发展出现一定的盲目性，要加强规划引导并推进招商 2005年-2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点数比例分布图三、数据分析 1、总量规模 汇总调查数据，2005年上海市零售商业网点面积约3200万平方米，预计2006年、2007年 平均每年增加400万平方米左右，增量基本与前两年持平。 注：1）上海市零售商业网点面积统计范围界定为零售、餐饮、生活服务业商场店铺面积； 2）图中2004年之前数据来自历年上海统计年鉴，2005年-2007年数据由上海市商
7、业经济研究中心根据各区县上报数预测。 上海市零售商业网点面积的快速扩张始于90年代初期，上海居民生活水平迅速提高，消费需求增加，拉动上海商业发展； 土地供给逐步市场化，商业地产逐步发展，推动商业网点扩张。经历了三个发展阶段： 第一阶段是九十年代前期大规模的旧城改造，上海中心城区在商业网点建设方面进行了大规模投入，网点规模迅速扩张； 第二阶段是90年代中期开始，上海通过对外开放积极引进新型零售业态，本土商业也在改革的推动下加速发展，商业规 模进一步扩大。期间上海经济结构调整，国有工业企业转制产生大量下岗人员，商业成为吸纳就业的主要产业之一，商业网点 大量增加； 第三阶段是2000年以后，上海房地
8、产市场开始走出多年徘徊，房地产投资加速增长，“一城九镇”建设开始进入高潮， 伴随着大量新增物业，商业网点再一次迅速增加。2、区县分析 上海市各区县2005年基本情况汇总表 注：人口、社零总额统计局正式数据尚未公布。由上海市各区县经委估算上报；购买力指数=各区人均社零额/全市平均人均社零额,上海市各区县2005年-2007年零售商业面积预测数据汇总表 注：本表人口、社零总额统计局正式数据未公布,由上海市各区县经委估算上报；2005-2007年坪效趋势预测值=2007年零售商业坪效-2005年零售商业坪效；区县上报估计有部分漏报，表中的全市预测值根据区县合计及前几年增长速度推算。 上海市零售商业面
9、积保持快速增长，预计总体增速快于人口、产业发展。居民人均零售商 业面积2007年增至1.88平方米；零售商业坪效2007年略有下降，2005年0,91万元/平方米将降 至2007年0,88万元/平方米。 各区县未来两年商业面积增长规模各异，部分区县由于商业投资放量过快，末来招商及经 营存在高风险。 3、2005年-2007年新增大型零售商业结构分析 （1）按项目规模分 ： 10000-50000平方米规模的商业项目较多，占53%； （2）按投资商类型分： 民营企业投资占80%； （3）按业态类型分： 大部分项目业态选择与经营定位较模糊。 2005年-2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点
10、数比例分布图华东政法学院教授徐士英：整体经济超常发展，上海市零售商业网点面积的扩张受大环境影响， 只是其中表现之一。 百联集团超商事业部总经理朱家骝：建议对上海市商业网点面积建立一个动态监控体系向社 会公布，信息的透明度越高，企业决策将越减少盲目性。 上海连锁经营研究所副所长俞稚玉：不能用居民人均零售商业面积来判断上海市零售商业网 点面积是否过多，从零售商业布局来看，我们与国外有很大不同，特别是与欧美发达国家相比，商业 毛利率、城市形态、经营集中度与居民生活方式都存在很大的差异。 市工商局市场处处长何幼龙：上海市零售商业网点面积的扩张与城市化发展以及就业压力密切 相关。 市规划设计院院长叶贵勋
11、：这几年零售商业网点面积的扩张与规划缺乏权威性有关。规划要有 控制性和可持续性，不能因政府换届影响规划的贯彻实施。 市环保局污控处魏化军：近年来大型零售商业设施影响周边环境，居民投诉事件趋多，上海市环 保局编制的上海市建设项目环境影响评价补充名录上报国家环保总局已获批复，补充名录重 点加强对餐饮业、娱乐业、零售业等项目的环境管理。 四、国际比较 与东京的比较 1、东京基本情况 东京经济起飞始于70年代初。80年代末，90年代初泡沫经济破灭，经济进入缓慢增长期。 调研选取东京该阶段零售商业网点面积及关联指标的变化进行分析，发现东京在经济高速增长 期（特别是1985年后）房地产快速发展带动了商业房地产快速扩张，其发展历程与上海情况 有相似之处，但东京在零售商业网点扩张中较早的受到相关商业立法控制，发展较为有序，增 长相对平稳。 资料来源：东京都统计年鉴2002和东京都商业普查2002;此处的居民人均零售商业面积不包括餐饮
