《房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawenCertified Tax Agent Co., Ltd房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？国家税务总局关于开展2014 年全国税收专项检查工作的通知（税总发201431 ）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。”房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发20
2、0931号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季( 或月 ) 计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。完工结转四部曲：1邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawenCertified Tax Agent Co., Ltd1 、结算计税成本2 、计算实际毛利额4 、计
3、入当年应纳税3 、实际毛利额与预所得额计毛利额之间的差额第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。某房地产企业所得税纳税申报情况见下表
4、（单位：万元）：2邯郸市华文税务师事务所有限公司Handan HuawenCertified Tax Agent Co., Ltd销售未完工开预计年份发产品取得的计税预计毛应纳税应缴纳收入毛利利额所得额所得税项目金额率2010A 项目500015%75015037.52011A 项目750015%112527568.752012B 项目350018%630180452013B 项目680018%1224360902014B 项目21020%42-200A 项目在 2011 年销售完毕。该企业一直没有对A 项目做完工结转。2014 年税务稽查发现 A 项目在 2011 年已经全部交付业主，符合完
5、工条件。稽查结论为：A 项目共实现销售收入12,500 万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125 万元， A 项目实际销售毛利额为4,375 万元（实际毛利率为35% ，因为账载开发成本中存在不合规票据）。该企业2012 年应补充确认应纳税所得额2,500 万元（ 4375-(750 1125) ），应补缴企业所得税625 万元。罚款（ 50%-5 倍）、滞纳金（年息18.25% ）如何确定完工年度？税收政策规定：国家税务总局 2009 年发布的房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开
6、发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。3邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawenCertified Tax Agent Co., Ltd（三）开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工( 竣工 ) 备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为 已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发
7、产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年( 完工年度 ) 应纳税所得额。国税函 2010201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为 开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。完工年度确认的原则：4邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawenCertified Tax Agent Co., Ltd孰早
8、竣工备案投入使用初始产权“投入使用”如何认定？开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。按照建筑法相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。对于房地产开发产品的交付使用，散见的法律规定有：1、建筑法第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、城市房地产
9、开发经营管理条例第十七条第一款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。4、建设工程质量管理条例第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，5邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawenCertified Tax Agent Co., Ltd应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内，依照房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管
10、理暂行办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。从以上规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案， 备案的前提是工程竣工验收合格。但是未备案的经竣工验收合格的开发产品不影响交付使用，实务中关于商品房交付的条件通常在商品房买卖合同第八条作出约定，开发商作为出卖方通常统一选择交付条件为选项1“该商品房经验收合格”或在选项5 注明“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告” ，购房者通常只能接受此约定。 以上两种情形约定的交付条件实际为，商品房买卖合同约定的房屋施工工程竣工后，经过建设单位（即开发商）组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，取得建设工程竣工验收报告。换言之，商品房取得建设工程竣工验收报告，即具备了合同约定的房屋交付条件。按照前述相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。但税务政策讲的是“视同”。完工年度需要做什么？账务处理：未完工项目的账务处理借：银行存款6邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawenCertified Tax Agent Co., Ltd贷：预收账款借：应交税费
