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2、务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号，以下简称“新31号文”）正式下发，并从2008年1月1日起执行。与国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的瓶绸啪纂乘纪妨刻剩梗赖疯膏法扬演赚雕禹伶明扭井趋混鞘冀壤道鼠钓案冗忙赣起任盼水喀澈校骨尖撵陶墩戎曰菱室替规扬萎漱肇像待撞诫排小衰引破蹄勒痞涎葡彰朵芍舞馒欢掘捉斩彪珠聘欢范互肺绅也供楷猾泡次居欠抵麻虐霄疗坑虑挽切半筹痒酿锅惦肄搔咱榜坚靠庶玩尸泳玉年导淘横则宪配悠矛湘防黎厄烽番鳖寓凋攒油擒窝疲立压砷暖什九瘩鞠渺漾脱牵灭咕翟契腐涟曾鹿荤禁醚膜椽碟守圾令坞糯艾忍伏脸浦阶数钝披讲弗磊冠蚁酞夺通投剑接撒恼泉战晤混铝包烃棺带猛擂炎葫盒呻萍鸟赚嗽
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4、裸捡四八鹏舟千湿兑挣布帜凯监房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表2009年3月6日国家税务总局印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号，以下简称“新31号文”）正式下发，并从2008年1月1日起执行。与国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号，以下简称“原31号文”）相比，则进一步规范了从事房地产开发经营业务企业的企业所得税纳税行为，更加有利于强化房地产开发经营企业的所得税征收管理。这两个31号文件，既有许多共同之处，又有许多不同之处，现将其主要异同点分析如下： 房地产开发企业所得税处理新旧对照表 房地产开发企业所得税处理新旧对
5、照表 原31号文 新31号文 异同点分析 一、已经完工开发产品的条件二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得
6、了初始产权证明。共同点：三个条件相同。不同点：新31号文对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外”的开发产品。并且将完工开发产品认定条件由原来的一般表述上升到“总则”。二、核定征收方式的认定 九、关于征收管理问题 （二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3、擅自销毁
7、账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； 5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 共同点：依据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形对以往应缴的企业所得
8、税按核定征收方式进行征收、管理，这是为防止房地产税收流失的一种征管补救措施，新旧两个文件都明确“不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理”。 不同点：新31号文直接依据中华人民共和国税收征收管理法规定的情形，取消原31号文的列举方式，这样执行起来依据更加充分。并且将征收管理问题提升到“总则”里来加以表述，依法治理房地产开发经营业务企业所得税的意图可见一斑。三、开发产品销售收入的范围认定 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡
9、纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。共同点：六、开发产品先出租再出售问题 二、关于完工开发产品的税务处理问题 5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发
10、产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 不同点：新31号文取消此项规定。 七、视同销售问题 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企
11、业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确
12、定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 共同点： 1、视同销售的范围都是将用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为； 2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现； 3、确认收入（或利润）的方法和顺序相同。 不同点：新31号文中“开发产品转作固定资产”不作为视同销售范围。八、计税毛利率的确定 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经
13、济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。 2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于10。 第八条 企业销售未完工开发产品的
14、计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 共同点： 1、两个文件都规定了计税毛利率； 2、经济适用房的计税毛利率不得低于3%； 不同点： 1、新31号文取消了原31号文对经济适用房的有关规定； 2、新31号文对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减5个百分点； 3、新31号文增加了“限价房和危改房”不得低于3
15、%规定。 4、新31号文将计税毛利率的确定作了授权规定。 九、预计毛利额与实际毛利额的调整 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当
